Debaty o tom, jestli je lepší nájem nebo hypotéka, jsou přehnaně černobílé a stále se motají kolem stejného omylu. Míchají totiž dohromady dvě úplně rozdílné věci – způsob života a práci s kapitálem. A právě to podle mě vede k celé řadě zjednodušených a často i chybných závěrů.
Je to podobně absurdní, jako kdyby vám někdo tvrdil: „Pokud chceš vydělávat na restauraci, musíš si ji otevřít, sám ji provozovat a ještě v ní každý den jíst. A rozhodně nejíst nikde jinde!“ Přitom ve skutečnosti můžu jíst tam, kde mi to zrovna vyhovuje, a zároveň vlastnit restauraci, která vydělává peníze někde úplně jinde. A o bydlení můžeme uvažovat velmi podobně.
Josef Uchytil
|
Nic proti klasickému pohledu, který jsem sám dlouhé roky zastával – vlastní bydlení na hypotéku dává velký smysl. Nájem dlouhodobě roste s inflací a růstem mezd, zatímco splátka hypotéky je do značné míry fixovaná v čase. Po dvaceti nebo třiceti letech člověk hypotéku doplatí a zůstane mu vlastní bydlení bez nájmu. To je obrovsky silný pilíř na stáří a pořád si myslím, že pro mnoho lidí je to skvělá cesta.
Ve srovnávání nájemního a vlastnického bydlení se ovšem až příliš automaticky spojuje hypotéka s vlastním bydlením. Jako by hypotéka existovala pouze proto, aby si člověk pořídil domov, ve kterém bude celý život bydlet.
Přitom hypotéka je ve skutečnosti něco mnohem zajímavějšího. Je to možnost získat velmi levně obrovský objem dlouhodobého kapitálu. Kapitálu, kterým mohu ovládat aktivum, jehož hodnota dlouhodobě roste spolu s ekonomikou a historicky spolehlivě překonává inflaci. A v tom je celé kouzlo. Bez ohledu na to, kdo v daném aktivu bydlí.
Najednou totiž nemusím přemýšlet stylem: „Buď budu bydlet v nájmu, nebo si vezmu hypotéku a koupím vlastní byt.“ To je podle mě až nebezpečně falešné dilema.
Můžu totiž klidně bydlet v nájmu tam, kde mi to v aktuální životní situaci dává smysl – kvůli flexibilitě, práci, rodině nebo prostě proto, že nechci být celý život přivázaný k jednomu místu. A zároveň můžu vlastnit investiční nemovitost financovanou hypotékou. Nemovitost, která vyhovuje potřebám prototypu mého vysněného nájemníka, nikoli mým vlastním potřebám, které se navíc v čase přirozeně mění. Měnit se samozřejmě mohou i potřeby nájemníků. Ale kvalitní nemovitost si svého nájemce znovu najde.
Když se na to podívám tímto pohledem, celé se to vlastně obrací. Já sice platím nájem, ale nájemník v mé investiční nemovitosti splácí hypotéku za mě. Samozřejmě to není bez rizika. Výpadek nájemníka, opravy nebo dražší refinancování jsou reálné scénáře, které je potřeba počítat do rovnice. To ale platí pro každou třídu aktiv. A mezitím reálná hodnota dluhu kvůli inflaci postupně klesá, hodnota nemovitosti má tendenci růst s ekonomikou, nájmy dlouhodobě rostou také a já buduju majetek prakticky stejně, jako kdybych bydlel „ve vlastním“. Rozdíl je v tom, že si po celou dobu zachovávám mnohem větší životní flexibilitu.
Investiční hypotéky mají nová pravidla. Třetí byt už nemusí vyjít všem |
To je ten zásadní mentální posun, který v české debatě často chybí. Nájem totiž není opak budování majetku. Nájem řeší životní styl, zatímco hypotéka řeší práci s kapitálem. Tyto dvě věci spolu dnes už vůbec nemusí souviset.
Tady se česká debata často zbytečně zplošťuje do jednoduchého: „Platíš nájem někomu cizímu“, nebo „splácíš vlastní byt“. Jenže skutečnost je mnohem pestřejší. Protože člověk může bydlet ve vlastním bez hypotéky a zároveň žádný další majetek nebudovat. A zároveň může celý život bydlet v nájmu a vedle toho systematicky kumulovat aktiva.
Skutečné bohatství totiž často nevzniká tím, že člověk „neplatí nájem“. Vzniká tím, že dlouhodobě vlastní něco, co vytváří hodnotu.
Hypotéky |
Samozřejmě, vlastní bydlení má stále obrovskou hodnotu. Psychologickou, rodinnou i praktickou. Pocit bezpečí, stability a jistoty ve stáří žádná excelová tabulka úplně nenahradí a rozhodně si nemyslím, že by vlastní bydlení přestávalo dávat smysl.
Jen mi přijde, že dnes už bychom měli oddělovat dvě různé otázky: Kde chci žít? A jak chci pracovat s kapitálem? Protože odpověď na jednu z nich dnes už vůbec nemusí určovat odpověď na tu druhou.
Proto je debata „nájem vs. hypotéka“ přežitek. Zásadní otázka dnes totiž zní úplně jinak: „Brání mi něco využít levné dlouhodobé cizí peníze k budování majetku?“
Vezměme konkrétní čísla. Byt za 4 miliony korun, vlastní kapitál 800 tisíc, zbytek na hypotéku. Čistý výnos z nájmu 4 %, splátka na 30 let při sazbě 5 %. Prvních patnáct let cashflow mírně záporné – průměrně něco přes tři tisíce měsíčně doplácíte ze svého. Pak se přehoupne do plusu. Po třiceti letech máte nemovitost bez dluhu v hodnotě přes 17 milionů korun, v reálných dnešních cenách přes 8 milionů, a nájemník vám platí přes 32 tisíc měsíčně.
Hypotéky pod tlakem nejistoty. Úroky zůstávají nad pěti procenty |
Co kdybyste těch 800 tisíc investovali jinak? Třeba do světového akciového indexu s historickým výnosem kolem 8 % ročně, a každý měsíc přidávali stejnou částku, kterou byste jinak dopláceli na nemovitost. Po třiceti letech byste měli reálně něco přes 5,5 milionu korun.
Rozdíl není v tom, že nemovitosti jsou lepší investice než akcie. Rozdíl je v páce. V akciích zhodnocujete 800 tisíc. V nemovitosti zhodnocujete čtyři miliony. A právě to mění výsledek.
A možná nejzajímavější na tom všem je, že investiční nemovitost dnes už dávno nemusí znamenat druhé zaměstnání.
Pokud si najdu profíka na pronájem nemovitosti, správu, nájemníky, smlouvy i případné problémy může řešit profesionální firma – typicky za 8 až 12 % z nájmu, což je cena za čas a klid, kterou je potřeba zahrnout do výpočtu výnosnosti. Čistý příjem z nájmu by měl být 4 až 6 % p.a. Pokud si najdu profíka, tak i po odečtení 8-12 % z nájmu bych měl mít i díky schopnostem profíka minimálně 4 % ročně z hodnoty nemovitosti jako čistý nájem.
Investiční hypotéky mají nová pravidla. Třetí byt už nemusí vyjít všem |
Na začátku stačí jedna menší nemovitost s relativně malou hypotékou. Postupně, s růstem příjmů i hodnoty majetku, člověk prodává, přesouvá kapitál, kupuje větší nebo přidává další. Až do chvíle, kdy čistý příjem z nájmů převýší jeho vlastní nájem.
A právě tehdy se debata „nájem vs. hypotéka“ začíná úplně rozpadat. Protože najednou nejde o to, kde člověk bydlí. Ale o to, jestli dokáže dlouhodobě vlastnit aktiva, která pracují za něj.
