V posledních dvou letech nebývale vzrostl počet těch, kteří se rozhodli pořídit si vlastní bydlení. Pravděpodobně nejsilnějším motivem při jejich rozhodování byla tzv. deregulace nájemného, která je uplatňována od 1. ledna 2007 a která se zejména ve větších městech promítá až do 50 % meziročního nárůstu platby za nájemní bydlení. Dalším nesporně ovlivňujícím momentem je pak možnost přímé či nepřímé formy privatizace bytového fondu.
Mezi nejznámější a nejvíce využívané finanční produkty na pořízení bydlení (a jediné pro tento účel určené) patří hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření.
Obecně tradovaným omylem je tvrzení, že na pořízení nemovitosti je vhodný hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření je využitelný jen na menší rekonstrukce či modernizace. Skutečností je, že všech pět stavebních spořitelen, které působí v České republice, má ve svém portfoliu tzv. překlenovací úvěr s nulovou akontací a prodlouženou dobou splatnosti, takže v mnoha ohledech se tento typ úvěru stal velmi tvrdou konkurencí klasickým účelovým hypotečním úvěrům.
Kombinace hypotečního úvěru a stavebního spoření
V zásadě existují tři úrovně kombinace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření.
V současnosti banky snižují hranice pro zajištění nemovitostí na max. 75-90 % odhadu obvyklé ceny nemovitosti. Klient si tak musí při koupi nemovitosti 10-25 % dofinancovat z vlastních prostředků. Pro získání vyššího úvěru je nezbytná vysoká bonita žadatele o úvěr. Zde vzniká první možnost pro použití úvěrových prostředků ze stavebního spoření.
V okamžiku, kdy fixační období končí a je uzavírána nová smlouva pro další období, může klient mimořádnou splátkou část jistiny nebo její celý nesplacený zůstatek bez sankcí zaplatit z vlastních prostředků či refinancovat jiným úvěrem. Zde tedy jsou další dvě možnosti kombinace s úvěrem ze stavebního spoření.
1. Část kupní ceny uhrazena úvěrem ze stavebního spoření
Při koupi nemovitosti banky klientovi zpravidla půjčí nejčastěji cca 70-80 % z odhadu zastavované nemovitosti. Tuto část kryje z prostředků hypotečního úvěru a zbývající část kupní ceny může uhradit úvěrem ze stavebního spoření.
Příklad 1
Klient má starší smlouvu o stavebním spoření, kde již splnil podmínky pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Pokud je v rodině více smluv, lze čerpat úvěr na každou smlouvu.
Výhody:
-
splácí jen skutečně půjčené prostředky
-
do určité výše může být bez zajištění
-
nízká úroková sazba
-
měsíční splátka činí zpravidla 1 % z dlužné částky
-
doba splatnosti zhruba 10 let
-
kdykoliv může dát bez sankcí mimořádné splátky či splatit celý zůstatek, zaplacené úroky lze odečíst od daňového základu
Nevýhoda
-
prostředky z úvěru ze stavebního spoření dostane až zhruba za dva měsíce od žádosti
Příklad 2:
Klient nemá smlouvu či smlouvy v rodině splňující podmínky řádného úvěru. Pak musí uzavřít překlenovací úvěr.
Výhody:
-
zpravidla nižší úrokové sazby než u hypotéky
-
poskytnutí úvěru v některých případech i do tří dnů
-
do určité výše může být bez zajištění
-
zaplacené úroky lze odečíst od daňového základu
Nevýhoda:
-
klient nesplácí jistinu, ale dospořuje - de facto si tak částečně půjčuje vlastní prostředky
2. Využití mimořádné splátky
Klientovi končí fixace úrokové sazby u hypotéky a může dát bez sankce mimořádnou splátku.
Lze využít řádný i překlenovací úvěr, ale je vhodné o něj požádat s předstihem. Tímto způsobem lze docílit snížení úrokové sazby, ovšem vzhledem ke zpravidla kratší době splatnosti u stavebního spoření může dojít ke zvýšení celkové splátky.
Zvyšují se zároveň transakční a fixní náklady (poplatky za převody, vedení účtů apod.) a může dojít k nemožnosti odečíst zaplacené úroky od základu daně z příjmů.
3. Refinancování překlenovacím úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření
Klientovi končí fixace úrokové sazby u hypotéky a bude uzavírat smlouvu na další období, ale banka mu nenabízí výhodnou úrokovou sazbu. Klient může celou výši nesplaceného zůstatku hypotéky refinancovat překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření.
Musí si nechat vyčíslit přesnou výši dlužné částky a požádat stávající banku o souhlas se splacením této částky. Musí si vybrat stavební spořitelnu a včas vyřídit překlenovací úvěr.
Pokud má někde již založenu smlouvu o stavebním spoření, musí si vybrat vhodný produkt z jejího portfolia. V ideálním případě pak řádný úvěr, pokud má naspořenu dostatečnou částku a splňuje další podmínky.
Výhody:
- dobu splácení si zvolenou výší dospořované částky může ovlivňovat sám
- kdykoliv může dávat mimořádné splátky či splatit celý zůstatek
- po dobu dospořování má nárok na státní podporu
- po překlopení do řádného úvěru má pevnou a předem známou nízkou úrokovou sazbu
- zaplacené úroky lze až do výše 300 000 korun ročně odečíst od základu daně z příjmů - alespoň do překlenutí na řádný úvěr
Nevýhody:
- přesně stanovené období pro refinancování
- celkově vyšší splátky
- vedle dospořování splácí ještě úroky z celé části překlenovacího úvěru (i z již naspořených vlastních prostředků)
- po překlenutí na řádný úvěr ztrácí možnost daňových odpočtů.
Více si přečtěte na Hypoindex.cz.
