V současné době více než 400 tisíc lidí či domácností zatěžuje svůj rodinný rozpočet splátkami hypotéky. V naprosté většině se jedná o splátky anuitní. To znamená, že výše splátky se po celou dobu splácení nemění (s výjimkou úprav po skončení fixace, kdy se změnou úrokové sazby dojde i ke změně výše splátky). V čase dochází pouze ke změně poměru jistiny a úroků. Zpočátku úrok obvykle převažuje, tvoří nadpoloviční většinu z celé splátky. Postupně se poměr mění ve prospěch splátek jistiny, tedy půjčených peněz.
Vedle anuitního způsobu splácení existují ještě další dva. Progresivní a degresivní. Ani jeden z nich však v současné době není obvyklý a bankami nabízený. Výjimku tvoří pouze Hypoteční banka, která klientům umožňuje všechny tři způsoby splácení hypotéky, a mBank, v jejíž nabídce může člověk volit mezi anuitními a degresivními splátkami.
Anuitní splácení umožní naplánovat rodinný rozpočet
Anuitní spláceníKlient splácí po celou dobu úvěru (minimálně po dobu fixace úrokové sazby) splátku ve stále stejné výši. Anuitní splátka je složena ze splátky úroků a jistiny. Jejich vzájemný poměr se v čase mění. |
Hypoteční splátky v mnoha případech zatíží domácnostem rozpočet na dlouhou dobu dopředu. Při plánování příjmů a hlavně výdajů je tedy pro ně důležité přesně vědět, jak vysoká splátka hypotéky je čeká.
Jistotu ohledně výše splátky po celou dobu fixace úrokové sazby lidem umožňuje anuitní způsob splácení. Vhodný je především pro lidi s pravidelnými příjmy.
Progresivní splácení je především pro mladé
Mladí lidé stojící na počátku kariéry jsou nejtypičtější skupinou, pro kterou by se mohl hodit progresivní způsob splácení. U tohoto typu splátek se objem splátky postupně zvyšuje. Klient si může zvolit svou první progresivní splátku, jejíž minimální výše je zhruba ve výši úroků. Poté má v prvním období odloženu splátku jistiny. S postupným zvyšováním progresivní splátky dochází i ke splácení jistiny.
Splátka je po celý rok ve stejné výši a v následujícím období se zvyšuje o určitý koeficient růstu.
progresivní spláceníSplátka je na počátku nižší než u anuitního splácení. V průběhu splácení hypotéky se postupně zvyšuje. Po dobu jednoho roku zůstává splátka stejná, poté se navyšuje o pevně stanovený koeficient. |
Také lidé pracující v profesích s jistotou pravidelného každoročního zvyšování platu jsou vhodnou cílovou skupinou pro progresivní způsob splácení.
Progresivně splácet můžete jen u Hypoteční banky
Hypoteční banka je jedinou bankou na trhu, která progresivní splácení nabízí - mladým lidem, jejichž věk v roce sjednání úvěru nepřesáhne 36 let. Hypotéku mohou čerpat ve výši od 300 tisíc do 3 milionů korun a na její splacení mají 20 let.
Progresivní splácení je umožněno u klasického hypotečního úvěru a kombinovat jej lze s hypotékou do 85 %, s hypotékou na družstevní bydlení a s hypotékou bez poplatku.
Fixovat úrokovou sazbu mohou žadatelé o hypotéku na 5, 10 nebo 15 let. Pro stanovení úrokové sazby banka využívá úrokové sazby stávajících anuitně splácených hypoték. Po uplynutí fixace mohou lidé přejít i na anuitní způsob splácení.
Degresivní splácení se hodí pro lidi na vrcholu kariéry
degresivní spláceníSplátka hypotéky je na počátku splácení vyšší než v případě anuitních splátek. V průběhu splácení hypotéky se postupně snižuje. Po dobu jednoho roku zůstává splátka stejná, poté se snižuje o pevně stanovený koeficient. |
Klient, který zvolí degresivní splácení, zatíží vysokými splátkami svůj rozpočet v počátečním období hypotéky. Později dochází k postupnému snižování splátek. Z tohoto důvodu se tento způsob hodí především pro lidi s vysokými příjmy stojící na vrcholu kariéry, kteří si nejsou jisti, zda je budou mít dostatečné i za několik let.
Další skupinou, pro kterou je degresivní splácení vhodné, jsou mladí lidé, kteří plánují rodinu a počítají v budoucnosti s výpadkem jednoho příjmu.
Degresivně splácet můžete u mBank a Hypoteční banky
Klienti, kteří chtějí splatit co možná nejvyšší objem hypotéky co nejdříve a později mít tzv. klid, mají možnost zvolit degresivní splácení u mBank a Hypoteční banky. mBank to umožňuje u svého produktu mHypotéka.
Hypoteční banka degresivní splácení nabízí ke klasickému hypotečnímu úvěru a k americké hypotéce. Kombinovat jej lze s hypotékami do 100 % a do 85 %, s hypotékou na družstevní bydlení, s hypotékou bez poplatku a s hypotékou bez doložení příjmu.
Podstatou degresivního splácení je splátka, která je po celý rok ve stejné výši a v následujícím období se snižuje o určitý koeficient poklesu. Pro stanovení úrokové sazby jsou využity jako základ úrokové sazby stávajících anuitně splácených produktů, k nimž je připočtena přirážka za umožnění degresivního splácení. Přirážka se pohybuje v desetinách procent a odvíjí se od zvolené hypotéky. I v případě degresivních splátek mohou lidé po uplynutí fixace přejít na anuitní způsob splácení.
Výhoda u progresivních splátek je nevýhodou u degresivních a naopak
Anuitní splácení představuje zlatou střední cestu mezi jednotlivými druhy splácení. Jeho největší výhodou je možnost naplánovat si rozpočet na dlouhou dobu dopředu s ohledem na neměnnou výši splátky úvěru. Největší nevýhodu lze spatřit v nemožnosti rychlejšího umoření dluhu v době fixace. Většina bank bez sankcí klientům nedovolí splatit hypotéku, případně vložit mimořádnou splátku dříve než po uplynutí fixačního období.
Výhody typů spláceníAnuitní splácení - klient zná výši splátky na několik let dopředu - na úvěr dosáhne klient s nižším příjmem - díky rychlejšímu splácení klient zaplatí méně na úrocích |
Nespornou výhodou progresivního splácení je možnost dosáhnout na vyšší částku úvěru, než kdyby klient zvolil jinou formu splácení. Úvěr může získat i klient s aktuálně nižším příjmem. Na druhou stranu problém při progresivním splácení může nastat ve chvíli, kdy se nedostaví očekávané zvýšení platu a klient se tak v budoucnosti, kdy počítal s vyššími příjmy, dostane do vysokého zadlužení. Také díky progresivním splátkám klient zaplatí vyšší částku na úrocích než v případě anuitních splátek.
Stručně řečeno, co je výhodou u progresivních splátek, je nevýhodou u splátek degresivních. S degresivním splácením díky rychlejšímu umořování dluhu zaplatí klient na úrocích méně, ale na druhou stranu kvůli počátečnímu velkému zadlužení dosáhne na nižší úvěr než u ostatních typů splácení.
neVýhody typů spláceníAnuitní splácení - mimořádné splátky či umoření dluhu pouze po ukončení fixace, jinak sankční poplatky - nemusí se dostavit očekávané zvýšení příjmů - problémy se splácením v dalším období - vysoká finanční zátěž, která následuje ihned po investici do bydlení |
Banky: zájem o jiné než anuitní splátky je téměř nulový
Banky na otázku, proč klientům neumožňují i jiné než anuitní splátky, odpovídají téměř nulovým zájmem klientů splácet jinak než je obvyklé. Jsou však připraveny jim vyjít vstříc a pokud možno se přizpůsobit jejich požadavkům. Ve své nabídce mají i produkty - např. Komerční banka (Flexibilní hypotéka), Raiffeisenbank (Variabilní hypotéka) nebo Česká spořitelna (Ideální hypotéka), kdy si klienti podle své situace mohou splátky upravit.
Banky: klientům vyjdeme vstříc"Klientům umíme vyjít vstříc úpravou délky splatnosti hypotéky. Jedná se však o individuální případy i řešení. Pokud tedy například na začátku chce klient svoji hypotéku splácet rychleji, doporučíme mu kratší dobu splatnosti hypotéky. Pokud se pak změní jeho preference a potřeby (například když si založí rodinu a potřebuje splácet nižší částku), umíme zase dobu splatnosti hypotéky prodloužit a tím mu snížit jednotlivé splátky." Irena Zatloukalová, specialista externí komunikace ČSOB |
