Nejdřív kariéra či cestování, pak až rodina – tak dnes uvažuje nemalá část lidí. Otázku vlastního bydlení tak v nejednom případě začínají řešit až kolem třicítky. Na svatbu ale ani pak mnozí nepospíchají.
Pokud nezískají byt či dům od rodičů nebo jim rodina finančně nepomůže s jejich pořízením, rozhodují se mezi nájmem a hypotékou. A právě v této fázi často přichází na řadu hypotéka. „Společná hypotéka bez manželství dnes pro banky nepředstavuje problém. Z hlediska schvalování úvěru nejde o nic výjimečného,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamiru.cz.
Není zde žádný zásadní rozdíl, resp. se liší jen v jednom zásadním detailu. „Rozdíl mezi manželi a nesezdanými partnery je v tom, že partneři se mohou rozhodnout, zda do dluhu vstoupí společně, nebo požádá o hypotéku každý samostatně, anebo poskytneme hypotéku jen jednomu z nich. U manželů naopak trváme na tom, aby byli v dluhu vždy společně. Tedy pokud nemají notářským zápisem rozdělené společné jmění manželů,“ vysvětluje Ondřej Šuchman, manažer hypoték v Komerční bance.
Vlastnictví nemovitosti? Podílové
Manželé totiž automaticky nabývají majetek do společného jmění manželů (SJM) a vše tak vlastní oba. Jiné uspořádání si mohou dohodnout smluvně. Naproti tomu bez svatby záleží rozdělení vlastnictví vždy jen na dohodě partnerů.
Obvykle pár byt či dům pořizuje společně. „V takovém případě je jedinou možností tzv. podílové spoluvlastnictví, přičemž nejčastěji je řešeno půl na půl. To znamená, že každému z partnerů náleží ideální polovina nemovitosti,“ popisuje Alena Tomsová, advokátka z poradenské společnosti Rödl & Partner a doplňuje: „Podílové spoluvlastnictví však nevylučuje ani to, aby podíly obou partnerů byly různé, například tři čtvrtiny ku čtvrtině. Nejčastěji se tak stává tehdy, pokud jeden z partnerů uhradí tři čtvrtiny ceny nemovitostí, zatímco druhý čtvrtinu.“
Tuto praxi potvrzují i banky a hypoteční poradci. I podle nich je ve většině případů podíl půl na půl. A občas se setkají s tím, že jeden z páru má podíl větší.
Nepříliš časté jsou pak případy, kdy nemovitost vlastnicky náleží pouze jednomu z partnerů. „To nastává většinou v případech, že jeden z partnerů uhradí ať již z vlastních finančních zdrojů anebo z hypotečního úvěru celou cenu nemovitosti,“ říká Tomsová.
Žádost o hypotéku v těhotenství či na rodičovské? Jde to, ale… |
Co bude třeba bance doložit k hypotéce
U úvěru na bydlení ale budou mít podmínky totožné. „Banka bude postupovat stejně, ať už jde o manžele či nesezdaný pár, požadované dokumenty se neliší, požadavky na bonitu také ne,“ potvrzuje Lucie Leixnerová, tisková mluvčí Moneta Money Bank.
Pokud se tedy nesezdaný pár rozhodne, že o hypotéku požádají společně, budou dokládat vše stejně jako manželé. Podávají jednu společnou žádost o úvěr, kde jsou oba dva uvedeni jako žadatelé. „V žádosti uvedou, že jsou partneři a že žijí ve společné domácnosti. Banka bude požadovat od obou doklady k příjmové stránce, bude zkoumat účel hypotéky a dostatečné zajištění,“ doplňuje Marek Richter, vedoucí hypotečních služeb Air Bank.
Příjmy a výdaje bude banka samozřejmě brát v potaz například i s přihlédnutím na počty dětí a výši závazků, tj. každý účastník musí uvést své závazky. „Mohou mít například i děti z minulých vztahů. V případě, že mají společné dítě, uvádějí ho stejně jako manželé jen jednou, nepočítá se každému zvlášť,“ popisuje Jana Vaisová, hypoteční specialistka ze společnosti FinGO. Tedy shrnuto, příjmy se jim sčítají, ale závazky uvádí každý své vlastní.
Jeden za oba a oba za jednoho
Odpovědnost budou mít za úvěr oba partneři společnou, nerozdílnou. U hypotéky totiž platí, že každý dlužník má stejná práva a povinnosti. Neexistuje „hlavní“ nebo „vedlejší“ dlužník, i když banka dost často jedná při vyřizování úvěru jen s jedním z nich. „Právně jsou si ale oba naprosto rovni. Z toho vyplývá, že každý z nich je odpovědný za splacení celého dluhu a banka může a bude úvěr vymáhat po každém z nich,“ poukazuje na důležitou skutečnost Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů Raiffeisenbank.
Také v registrech bankovních informací mají oba spoludlužníci (partneři) zanesenou celou splátku úvěru. „A pokud by přestali splácet, budou mít oba také negativní záznam v registrech dlužníků,“ doplňuje Jan Schwarzbach, oblastní ředitel společnosti 4fin.
Co s hypotékou, když se rozejdete
Společný závazek nezmizí ani tehdy, když se partneři rozejdou. „Pokud se pár rozejde, musí dále platit splátky – mnohdy se domnívají, že platí jen polovinu splátky. Ale, jak už bylo zmíněno, vždy jsou zavázáni na celou výši splátky,“ upozorňuje Vaisová.
Případný rozchod si obvykle ani jeden z partnerů (zvláště v začátcích vztahu) nepřipouští, přesto je vhodné se i nad takovou možností zamyslet a říct si, jak by to – pokud by došlo na „lámání chleba“, vypadalo. Ideálně to také „dát na papír“, například formou notářského zápisu. A to nejen, co se týče úvěru, ale rovněž společně kupované nemovitosti.
Rozvést se půjde od roku 2026 rychleji a snáz. Chystané novinky přibližuje advokátka |
Převzetí hypotéky jedním z partnerů
Variant, jak se s celou věcí v případě rozchodu vypořádat, se přitom nabízí více. „Vidíme, že převažuje snaha nemovitost neztratit. Nechá si ji jeden, nebo druhý,“ říká Marek Richter z Air Bank.
Což se snadno řekne, ale v praxi už to tak snadné být nemusí. „Aby jeden z účastníků mohl úvěr převést pouze na sebe, musí bance doložit kompletně nové příjmy a být bonitní na celý úvěr,“ vysvětluje Daniel Horňák, analytik společnosti Bidli a konstatuje: „To je ve většině případů, které řeším, problém. Banka následně druhého z úvěru nevyváže, a tak splácí úvěr nadále spolu, ačkoliv spolu třeba již nežijí.“ Doplňuje, že v tomto směru se uplatňuje podobný postup rovněž u manželů. Také u nich, pokud dojde k rozdělení společného jmění, musí ten, který si nechává úvěr, doložit dostatečné příjmy. „Zde je ale dělení podle zákona. U partnerů se musí domluvit, což může také znamenat problém,“ dodává Horňák.
Vedle převzetí hypotéky v těchto případech musí partner, který si nemovitost ponechá, vyplatit toho druhého. Pokud v mezičase hodnota nemovitosti vzrostla a má člověk dostatečné příjmy, pak může zkusit požádat banku o navýšení hypotéky o tuto částku a bývalého partnera vyplatit touto cestou.
Prodej nemovitosti
„Další variantou, která přichází v úvahu, je prodej nemovitosti a předčasné doplacení celé hypotéky,“ říká Milan Voldřich z Raiffeisenbank. Peníze, které zůstanou „navíc“, si pak rozcházející se pár rozdělí podle dohody.
„Zbytek kupní ceny může zůstat tomu z partnerů, kdo hypotéku platil nebo si ho partneři mohou mezi sebe rozdělit například v poměru, v jakém se podíleli na úhradě původní kupní ceny, respektive na splácení hypotéky. Zohlednit je přitom možné i podíl na provozu nemovitosti,“ popisuje možnosti advokátka Alena Tomsová.
Když má vše jen jeden z páru
Najdou se ovšem také páry, kde si o hypoteční úvěr požádá jen jeden z partnerů. To může mít někdy smysl i z čistě praktických důvodů. „Nejčastěji se setkávám se situací, kdy má jeden z páru výrazně vyšší příjmy a zároveň mají oba již nějaké úvěrové závazky. Partner s nižšími příjmy by tak bonitu do hypotéky v podstatě ‚kazil‘,“ vysvětluje Jan Schwarzbach z 4fin a rovnou uvádí ještě jeden příklad. „Podobná situace může nastat, pokud má jeden z párů negativní záznamy v registrech dlužníků. Společně by tak hypotéku velmi pravděpodobně nedostali.“
Často pak v těchto případech ten, kdo si na sebe bere hypotéku, také nemovitost sám vlastní. A to představuje riziko především pro toho druhého. Pokud je hypotéka i nemovitost vedena pouze na jednoho z partnerů, ale na splácení i zvelebování nemovitosti se podílejí oba, ten druhý může přijít zkrátka. V případě rozchodu totiž veškerý majetek i závazky zůstávají výhradně právnímu vlastníkovi nemovitosti.
Stejně tak mohou nastat komplikace, kdyby partner zemřel. „Nemovitost, hypotéka a další majetek přechází ze zákona na příbuzné zemřelého, nikoli na druhého z nesezdaného páru – pokud tedy tato situace není smluvně ošetřena, například závětí nebo darovací smlouvou,“ upozorňuje Lucie Leixnerová z Moneta Money Bank.
