1. Spolehněte se na generálního dodavatele
Jedním ze způsobů, jak se vyhnout nechtěnému prodražení, je smlouva o dílo s generálním dodavatelem. U nás se stále jedná o nepopulární řešení, hlavně z důvodu vyšší ceny. Paradoxně to ale v současných podmínkách může být cesta, jak ušetřit.
Máte zkrátka jednu smlouvu s rozsahem zakázky a se stanovenou cenou, kde a pokud nenastanou vícepráce, tak by se neměla cena hnout. Všechny domy na klíč, které se mohou zdát být na první pohled dražší, mohou být tedy výhodou v garanci celkových nákladů a jednoduššího, bezpečnějšího financování.
Rozdělení zakázky na jednotlivé části a shánění dodavatelů až v průběhu realizace stavby se nemusí vyplatit. Pokud ceny rychle rostou, snadno se může stát, že za několik měsíců bude potřeba sáhnout hlouběji do kapes.
2. Vytvořte si v rozpočtu pořádnou rezervu
Bez rezervy to nepůjde. Kdo nemá rezervu ve výši alespoň 15 – 20 %, tak by se do žádné rekonstrukce ani výstavby raději neměl pouštět. A v dnešní době to platí dvojnásob. Málokdo si dnes na začátku zaplatí za realizační projekt stavby včetně návrhu interiéru od architekta. Takže se poměrně často stává, že se spousta věcí ladí až při samotné realizaci. A to znamená zvýšené náklady.
Největší úskalí spočívá v tom, že pokud záměr financujeme úvěrem na bydlení (úvěry za nejlepších podmínek), musíme bance před schválením úvěru doložit rozpočet prováděných prací. Banky jsou ze zákona povinny dokládat účelovost takových úvěrů, a proto jsou schopny na jednu položku v rozpočtu půjčit pouze jedenkrát.
V praxi to znamená, že pokud uvedete do rozpočtu, že střecha bude stát 500 000 Kč, ale ve skutečnosti bude stát 600 000 Kč, tak to banku nezajímá a těch 100 000 Kč rozdílu musíte vytáhnout ze své kapsy, nebo ušetřit jinde. Stejně tak ale, když střechu pořídíte za 400 000 Kč, banku nebude zajímat, co se pak stane s ušetřenými penězi.
Nejlepší tedy je rozpočet rozumně navýšit a vytvořit si prostor pro případné vícepráce. Tento postup ale na druhou stranu vyžaduje vyšší bonitu žadatelů o úvěr. Vše je potřeba propočítat předem, sladit s metodikou konkrétní banky a konzultovat se znalcem, který vyhotovuje odhad nemovitosti.
3. Obraťte se na více úvěrujících společností
Využití více finančních společností pro financování jednoho záměru je již disciplína pro opravdu zkušené odborníky. Zcela určitě bychom se do takových postupů neměli pouštět sami.
Využití více úvěrů již neposkytuje ideální způsob financování, ale pokud nejsou jiné možnosti, i to je cesta, jak zajistit dostatečné zdroje pro financování.
Zpravidla budeme kombinovat hypoteční úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti a úvěrem ze stavebního spoření, který zajištěn není. Úvěr ze stavební spořitelny nám může pomoci například při koupi pozemku nebo při realizaci základové desky. Tímto způsobem můžeme náš rozpočet navýšit přibližně o další 1 milion korun.
Aby vše klaplo, je potřeba mít všechno předem spočítané a ideálně v obou institucích projednané, abyste se nedostali do slepé uličky.
4. Nevložte do stavby všechny úspory
Máte-li dostatek volných finančních prostředků (vlastní rezervu), může být výhodnější celou strategii nastavit tak, jako by rezerva neexistovala, nebo byla menší, než ve skutečnosti je.
Pokud budete mít rozpočet na výstavbu rodinného domu ve výši 7 milionů korun a rozhodnete se použít své 3 miliony, banka vám automaticky nabídne úvěr ve výši 4 miliony korun. Následně budete muset nejdříve prostavět vlastní peníze a teprve poté začne banka uvolňovat úvěr. V případě zvýšení nákladů v průběhu realizace se může stát, že vám budou peníze chybět. Budete již bez rezerv a úvěr bude zcela vyčerpaný.
Dá se to ovšem udělat i jinak. Bance řeknete, že máte na stavbu 2 miliony korun a vyřídíte si tak úvěr na 5 milionů korun. Jakmile prostavíte své dva miliony, začne banka čerpat úvěr. Pokud se vše bude dařit a dodržíte původní rozpočet, máte možnost bance říct, že ukončujete čerpání již po 4 milionech a že zbývající milion již nebudete potřebovat. Banka vám vypočítá novou výši splátky podle skutečně vyčerpaného úvěru a začnete splácet úvěr.
Další možností je, že pokud vyčerpáte celý úvěr, ale nakonec se ukáže, že ho nevyužijete celý, můžete k výročí podpisu úvěrové smlouvy provést mimořádnou splátku. No a v případě, že se rozpočet nafoukne, budete rádi, že jste si nechali 1 milion korun rezervu.
