Když si před pěti lety bral mladý pár z Prahy úvěr na nové bydlení, byl pro ně překlenovací úvěr ze stavebního spoření vlastně jedinou možností. Oba tehdy pracovali na živnostenský list, a to poměrně krátce. Pro banku nebyli zajímaví. „Chtěli jsme vysokou částku, 3,2 milionu korun. Ptali jsme se v různých bankách, ale sazby byly vysoké a přístup zdráhavý. Celou situaci komplikoval i fakt, že jsme kupovali družstevní byt a chtěli jsme tedy ručit domem rodičů za Prahou,“ vysvětluje Michal Dlouhý.
Nakonec mladému páru pomohli ve stavební spořitelně. Sazba byla stanovena na 4,4 % ročně a úroky, jak to u překlenovacího úvěru bývá, se platily z celé částky. Půjčka byla na 22 let, překlenovací úvěr na 17 let a řádný úvěr na zbývajících pět let.
Roky plynuly, úroky padaly, pár úvěr splácel a oba si našli postupně dobře placená místa ve firmách v Praze. „Věděli jsme, že náš úvěr je nevýhodný. Po šesti letech jsme stále platili skoro pět procent z celé půjčené částky,“ říká Michal a dodává: „Ale nechtělo se nám to řešit, protože jsme si pamatovali, jak komplikované to bylo napoprvé.“
Neodolatelné sazby
Když billboardy ve městě začaly poutat hypotéky za sazby dvě až tři procenta, rozhodli se pro změnu. „Měli jsme tou dobou již finanční poradkyni, a ta se případu ujala,“ uvádí Michal.
Překlenovací úvěr
Úvěrová smlouva Výše úvěru: 3 200 000 Kč
Úroková sazba překlen. úvěru: 4,4 % p.a.
Splatnost úvěru: 17 let Měsíční splátka úvěru: 11 734 Kč (pouze úroky) Úroková sazba řádného úvěru: 3,9 % Splatnost řád. úvěru: 5 let
Smlouva o stavebním spoření
Cílová částka: 3 200 000
Úroková sazba: 1 %
Měsíční spoření: 8 036 Kč
Měsíční splátka celkem: 11 734 + 8 036 Kč = 19 770 Kč
|
Zadání pro poradkyni Danu Míchalovou z Partners bylo jasné: refinancovat překlenovací úvěr ze stavební spořitelny do banky se zajímavou úrokovou sazbou. Splatnost se měla zkrátit na 15 let, finanční příjmy páru to totiž již nyní umožňovaly a bonitu měli dostatečnou.
Protože šance na převedení družstevního bytu do osobního vlastnictví byla minimální, bylo třeba dál za hypotéku ručit domem rodičů. Potřebná částka pro refinancování byla 2 600 000 korun, více než 600 tisíc si totiž pár mezitím „naspořil“ na stavebním spoření u překlenovacího úvěru.
„Věděla jsem, že je třeba počítat s lhůtou, kterou si stavební spořitelny dávají na vyčíslení úvěru, a také s novým odhadem nemovitosti. Navíc se objevily případy, kdy stavební spořitelny vyloženě nechtěly nechat klienty z překlenovacího úvěru odejít a bylo třeba vše řešit dopisy od právníků,“ říká Dana Míchalová.
Od porovnání k novému úvěru
Poradkyně nejprve porovnala aktuální nabídky bank a vybrala tu, kde byla nejzajímavější sazba. Michal navíc tentokrát neměl problém s bonitou, takže sazba se pohybovala velice nízko. Měsíční splátka nové půjčky byla o zhruba tři tisíce korun nižší.
K čerpání nové hypotéky bylo potřeba dodat do banky takzvané vyčíslení stávajícího úvěru. Stavební spořitelny ho vystavují nerady, dělají různé obstrukce, celou věc zdržují a za vyčíslení si účtují poplatek podle sazebníku, v tomto případě 5 tisíc korun. Vyčíslení úvěru je platné vždy ke konkrétnímu dni, takže poté je třeba postupovat rychle, aby nepozbylo platnosti a nebylo nutné zažádat o nové vyčíslení za další poplatek.
Řádný nebo překlenovací úvěr
|
Při refinancování může banka uznat odhad zastavěné nemovitosti, je-li mladší 6 let. Některé banky si ale dělají vždy odhady nové, které jsou ovšem v případě refinancování pro klienta zdarma. Tak tomu bylo i v případě domu rodičů Michala. Také bylo třeba zaktualizovat pojistku na tomto domě, jehož cena vzrostla díky bazénu a dalším novým investicím.
„Zatímco se čekalo na odhad a vyčíslení, dali jsme dohromady všechny potřebné papíry pro novou banku. Žádost, potvrzení o příjmu, doklady totožnosti, zaktualizovaná pojistka domu rodičů. Celá záležitost tak nakonec trvala dva měsíce, na rozdíl od klasických „refinanců“, kde je to otázkou několika týdnů,“ popisuje Dana Míchalová.
Čekání na peníze ze stavebního spoření
Podepsáním nové úvěrové smlouvy ovšem celý příběh neskončil. Stavební spořitelna nedovolila páru splatit úvěr s použitím naspořených prostředků na stavebním spoření.
Je důležité si uvědomit, že překlenovací úvěr jsou vlastně dvě smlouvy: úvěrová, na které dlužíte celou částku a po dobu trvání překlenovacího úvěru z ní platíte úroky v plné výši. Dlužná částka se nesnižuje, protože zbytek měsíční splátky jde na smlouvu spořící. Na této spořící smlouvě ke stavebnímu spoření se prostředky kumulují, tedy spoří. Teprve až když je na této smlouvě o stavebním spoření dostatek peněz, dochází k překlopení překlenovacího úvěru do úvěru řádného. Řádný úvěr se již splácí standardním způsobem jako hypotéka.
V tomto případě Michal dlužil na překlenovacím úvěru 3,2 miliony korun, ze kterých platit úrok 4,4 %, a v době refinancování měl vedle toho na smlouvě o stavebním spoření naspořeno již více než 600 tisíc korun. Tyto peníze však stavební spořitelna nedovolila na splacení úvěru použít a vyžadovala od Michala celých 3,2 milionu.
Hypotéční úvěr
Výše úvěru: 2 600 000 Kč
Úroková sazba: 1,9 % p.a.
Splatnost úvěru: 15 let
Doba fixace: 5 let
Měsíční splátka: 16 612 Kč
|
Rozdíl mezi výší nové hypotéky a požadovanou částkou, zhruba 600 tisíc korun, tedy bylo třeba dočasně vzít jinde. Michal s přítelkyní tedy sáhli do svých úspor, úvěr splatili v celé výši, a následně čekali, až se jim po vypovězení spořící smlouvy stavebního spoření prostředky vrátí zpět na účet.
To trvalo další tři měsíce. Tak dlouho si stavební spořitelna může vzít, pokud si tedy nepřiplatíte za „expresní“ vyplacení prostředků. Tříměsíční lhůta navíc začíná běžet až první den v následujícím měsíci od podání výpovědi. „Jednalo se o hodně peněz, více než 600 tisíc, takže jsem peníze chtěl co nejdříve, ale bylo mi řečeno, že bych zaplatil 0,5 % z cílové částky jako expresní poplatek. Takže jsem čekal a doufal, že se těch několik měsíců bez úspor „zamčených“ ve stavební spořitelně obejdeme,“ říká Michal.
Pokud se chystáte na refinancování překlenovacího úvěru ze stavební spořitelny na hypoteční úvěr v bance, obrňte se trpělivostí. Počítejte s tím, že stavební spořitelna bude dělat co největší obstrukce, aby vám odchod zkomplikovala.
Některé spořitelny dokonce došly tak daleko, že klientům neumožňují odejít a mají to tak v obchodních podmínkách. Zde je třeba celou věc řešit i právní cestou. Počítejte také s tím, že budete platit peníze navíc. Nechte si tedy dopředu poradcem vyčíslit náklady na takové refinancování a novou výši splátky. Uvidíte, jak rychle se vám takový krok vyplatí.
Překlenovací úvěr versus hypotéka
- U překlenovacího úvěru ze stavebního spoření se splácí se úrok z celé půjčené částky až do momentu překlopení do úvěru řádného. Tedy nic se neumořuje a úroky jsou pořád stejně vysoké. U hypotéky klesají úroky s tím, jak klesá dlužná částka. Jedná se o tzv. anuitní splácení.
- Úroková sazba je u překlenovacího úvěru garantována jen na nějakou dobu. Od počátku je také garantována sazba na následném, řádném úvěru. U hypotéky je sazba garantována jen na nějaké období (doba fixace), zpravidla 3 nebo 5 let, a potom je stanoven nový úrok.
- Veškeré poplatky (za založení smlouvy, za vedení účtu…) jsou v případě „překlenováku“ zdvojené, protože od začátku uzavíráte dvě smlouvy, smlouvu o stavebním spoření a smlouvu o úvěru.
- Některé stavební spořitelny nedovolují klientům překlenovací úvěr refinancovat, tedy nedovolují jim ze stavební spořitelny odejít. U hypoték je refinancování v době změny fixace možné a běžné.
