Rady, jak správně sestavit kupní smlouvu

Každý, kdo se chystá prodat či koupit nemovitost, musí mít na celou transakci připravenu kupní smlouvu. A je jedno, zda obchod proběhne přes realitní kancelář nebo si jej sjednáte sami.

(ilustrační snímek) - smlouva, podpis, pero | foto: Profimedia.cz

Konkrétní podoba kupní smlouvy se odvíjí od předmětu koupě. V případě převodu nemovitosti platí určitá specifika, která je potřeba ve smlouvě náležitě "ošetřit".

Kdo je účastníkem smlouvy?

Prodávající a kupující musí být ve smlouvě přesně identifikováni (jméno, příjmení, bydliště). Vždy musí být uvedeno, kdo je prodávající a kdo kupující. Navíc identifikace prodávajícího musí odpovídat tomu, jak je zapsán na listu vlastnictví. Manželé musí být ve smlouvě uvedeni jako "manželé".

Právnické osoby musí být specifikovány názvem, identifikačním číslem a sídlem společnosti, přičemž by ve smlouvě měla být uvedena také osoba, která při prodeji nemovitosti jedná jménem právnické osoby.

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

Tento zákon upravuje obecná ustanovení týkající se jakékoliv kupní smlouvy ve své osmé části, týkající se závazkového práva (§ 588-627).

Podle paragrafu 588 tohoto zákona "na základě kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu". Z toho vyplývá, že nutně musí být ve smlouvě uveden předmět koupě a cena, za jakou k převodu vlastnictví dochází - kupní cena.

Předmět prodeje - specifikace nemovitosti

Je potřeba co nejpřesněji vymezit prodávanou nemovitost včetně jejích součástí a kompletního příslušenství.

Nemovitost - budova - je definována číslem popisným a parcelním číslem pozemku, na kterém stojí. V případě, že jsou předmětem prodeje i další pozemky a nemovitosti, které k nemovitosti náleží, je nutné uvést i jejich parcelní čísla.

Prohlášení o způsobu nabytí vlastnictví a vadách

Prodávající ve smlouvě prohlásí, že je vlastníkem prodávané nemovitosti, přičemž zmíní také způsob, jakým nemovitost získal - tzv. nabývací titul. Nezbytnou součástí je také identifikace příslušné listiny (datum sepsání, číslo jednací atp.).

Prodávající je povinen v kupní smlouvě upozornit kupujícího na případné právní a jiné vady na nemovitosti, pokud tedy o nich ví. Za právní vadu se považují například sjednaná zástavní práva k nemovitosti, věcná břemena, předkupní práva atp. Stejně tak je povinen upozornit na skutečné vady, které mají negativní vliv na plnohodnotné užívání nemovitosti (narušená statika, ucpané odpady, nefunkční elektroinstalace apod.).

Prohlášení o projevu vůle

Součástí kupní smlouvy musí být bezpodmínečně vyjádření o tom, že prodávající tuto konkrétní nemovitost prodává, a prohlášení kupujícího, že uvedenou nemovitost za dohodnutou cenu kupuje. 

Kupní cena

Musí být uvedeno, v jaké měně byla cena dohodnuta, a cenu je vhodnější uvést jak číslem, tak i slovem. Výše kupní ceny vychází z dohody smluvních stran.

Způsob úhrady kupní ceny

Je možné sjednat zaplacení v hotovosti při předání nemovitosti či při podpisu smlouvy nebo převodem na účet (uvede se také lhůta, dokdy musí být úhrada provedena).

V úvahu připadá také zaplacení pouze části ceny s tím, že zbytek bude uhrazen v budoucnu, nebo je možno vyjednat postupné splácení. Pak je potřebné vypsat přesný splátkový kalendář, uvést data splátek, jejich výši i způsob převodu financí. Důležité to je především v případě, kdy koupi nemovitosti financuje kupující bankovním úvěrem.

Součástí kupní smlouvy musí být i odstavec o předání a převzetí nemovitosti, kde by mělo být zaznamenáno, kdy a na základě jaké skutečnosti dojde k předání nemovitosti.

Závěrečná ustanovení a podpisy jsou poslední a nedílnou součástí kupní smlouvy.

Více přečtěte na Hypoindex.cz.