Pondělí 13. července 2020, svátek má Markéta
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Pondělí 13. července 2020 Markéta

Prodej bytu s hypotékou se od jiných neliší. Jen papírování trvá déle

aktualizováno 
Prodám byt či dům, tak začínají inzeráty na realitních serverech. Řada majitelů, kteří byt k prodeji nabízí, na něj však má hypotéku, kterou z prodeje potřebuje doplatit. Kupující se ale obávat nemusí, neznamená to žádný handicap. Takové prodeje probíhají zcela běžně. Celý proces jen trvá o něco déle.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Hypotéka je závazek na desítky let. Za tu dobu se ale naše životní, pracovní i finanční podmínky mohou změnit. A s nimi v nejednom případě také požadavky na naše bydlení. Někdo bude potřebovat byt větší, třeba když založí rodinu. Jiný se dostane do obtížné situace, například kvůli ztrátě zaměstnání. Ten zase může uvažovat o prodeji větší nemovitosti a pořízení levnější.

Hypotéka ovšem v tomto směru není žádnou překážkou. „V případě prodeje nemovitosti, na které vázne zástavní právo banky a prodávající není v prodlení se splácením, se postupuje stejně jako při prodeji kterékoliv jiné nemovitosti,“ potvrzuje Jan Fleishner z Remax Search. 

Tedy pouze s tím rozdílem, že se do hry zapojuje také banka, u které má prodávající hypotéku. Jelikož má banka prodávajícího na nemovitosti zástavní právo, musí s prodejem souhlasit. A zástavní právo vymaže, až bude mít váš úvěr splacený.

Prodávající tedy musí informovat banku, u níž má hypotéku, o předčasném splacení. „Učinit by tak měl ideálně alespoň čtyři týdny před plánovanou změnou,“ doplňuje Štěpán Dlouhý z mBank. Uvést musí důvod předčasného splacení, tedy prodej.

Rovněž musí banku požádat o bankovní informace, a to ke konkrétnímu termínu. Tento dokument obsahuje data k doplacení úvěru, tedy číslo účtu, zůstatek úvěru (vyčíslení) a den provedení splátky. Obvykle prodávající počítá s tím, že hypotéku doplatí právě z peněz získaných prodejem, tedy od kupujícího. 

„Vyčíslení je tak důležité i pro doladění smluvní dokumentace, tedy kupní smlouvy a smlouvy o úschově, kam se příslušné částky zaznamenávají,“ zdůrazňuje Fleishner.

Konkrétní postup, jak bude celá transakce probíhat, se bude mírně lišit podle konkrétní situace.

Kupující má hotovost

Nejjednodušší je varianta, kdy má kupující vlastní peníze. Po podpisu rezervační smlouvy prodávající požádá banku o vyčíslení, následuje podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově. Poté kupující posílá peníze do úschovy, nejčastěji bankovní nebo advokátní.

Pak je třeba podat návrh na vklad změny vlastnictví. Tím podle Fleishnera získává kupující jistotu, že nemovitost bude převedena a advokát vyplácí peníze bance (úhrada hypotéky prodávajícího). Zbytek kupní ceny zůstává v úschově. 

Teprve poté, kdy banka prodávajícího vydá výmaz zástavního práva, odejde z úschovy zbytek peněz prodávajícímu. „Je proto užitečné, když v kupní smlouvě bude definován přesný postup, aby měl kupující jistotu, že nemovitost na něj přejde bez závazků,“ upozorňuje Zuzana Filipová z Moneta Money bank.

Kupující si vezme hypotéku u jiné banky

V případě, že si kupující bude brát hypotéku, bude celá akce trvat déle. Dočasně totiž budou na nemovitosti váznout dvě zástavní práva. „Původní věřitel, tedy banka prodávajícího, musí souhlasit s tím, aby na druhé místo byla jako zástavní věřitel uvedena banka kupujícího,“ popisuje Lenka Molnárová z Raiffeisen stavební spořitelny. 

Jakmile bude hypotéka splacena, první banka se vzdá svého zástavního práva a v katastru zůstane zapsaná jen „nová“ banka. Celý proces tak bude delší, protože lhůty na katastru jsou 21 dní. Jinak ale bude probíhat obdobně, jako když má kupující hotovost.

Prodávající si od banky nechá vystavit vyčíslení, podepíšou se smlouvy. Po načerpání peněz do úschovy – v tomto případě od banky, která kupujícímu poskytne hypotéku, přichází na řadu podání návrhu na vklad změny vlastnictví, a navíc ještě podání návrhu na zápis zástavního práva banky kupujícího.

Poté již může dojít k výplatě peněz. „Částky jsou rozděleny podle kupní smlouvy, kdy jde část finančních prostředků na doplacení původního úvěru stávající bance a zbylá část prodávajícímu,“ říká Joanna Samková ze společnosti M&M Finance. Často si také banky peníze (doplatek původní hypotéky) vymění přímo mezi sebou, aniž by je posílaly do úschovny.

Kupující si vezme hypotéku u stejné banky

O něco snazší průběh bude mít prodej v případě, že by si vzal kupující hypotéku u stejné banky, jako ji má prodávající. U nemovitosti by totiž docházelo pouze ke změně vlastníka, nebylo by nutné řešit zástavu.

Jinak bude průběh opět obdobný. Kupující si vyřídí hypotéku a banka uvolní prostředky nejprve na splacení hypotéky původní (prodávajícího) a následně zbytek kupní ceny převede na účet prodávajícího.

Kupující převezme hypotéku prodávajícího

Některé banky pak nabízí ještě další možnost, kdy kupující převezme hypotéku prodávajícího. Dohodnout se však musí všechny tři strany – kupující, prodávající i banka. „Z kupní ceny se odečte aktuální výše hypotéky a rozdíl získá původní majitel,“ popisuje Filipová.

Dodává, že kupující musí samozřejmě splnit všechny podmínky banky, jako by si bral úvěr nový. Parametry hypotéky ale zůstanou stejné, jako měl původní dlužník. To může být výhodné, pokud měl prodávající dobré podmínky původního úvěru, například velmi nízkou úrokovou sazbu. „V tomto případě není potřeba vystavovat nové zástavní smlouvy a také v některých případech by nemusel být požadován znalecký posudek,“ doplňuje Dlouhý.

Toto řešení nebude nikdy možné v případě, že má prodávající úvěr u stavební spořitelny. Ty totiž z podstaty věci převzít někým jiným nejdou. „Úvěr u stavební spořitelny je svázán se stavebním spořením, které je vedeno na účastníka a je nepřevoditelné na jakoukoliv jinou osobu,“ vysvětluje Molnárová.

Jaké budou sankce za předčasné splacení

Prodávající by si měl ověřit ještě podmínky předčasného splacení. Pokud se „trefí“ do výročí fixace, bude vždy zdarma. V ostatních případech je ale třeba potřeba počítat i se sankcemi. Jejich výše se bude lišit podle toho, kdy byla hypotéka sjednána.

U hypoték a úvěrů od stavebních spořitelen uzavřených po 1. prosinci 2016 bude poplatek více méně symbolický v řádu stokorun. Stejně tak u úvěrů, které po tomto datu měly výročí fixace a měnily se tak podmínky pro další období. V těchto případech si totiž dle stanoviska České národní banky mohou finanční instituce účtovat jen účelně vynaložené náklady související s předčasným splacením.

Diametrálně odlišná situace ovšem může nastat u starších úvěrů. Tam mohou být sankce opravdu vysoké.

Autor:
  • Nejčtenější

Podnikají teprve pár měsíců, jejich recepty i výroba už přinášejí úspěch

Tomáš Starý a Tomáš Novák jsou švagři. Společně podnikají pod značkou Seneb. Vyrábějí rostlinné pomazánky podle svých...

PŘEHLEDNĚ: Konec daně z nabytí nemovitosti. Kolik dnes ušetříte?

Koupili jste si byt za tři miliony a byli naštvaní, že budete muset vyndat z kapsy ještě sto dvacet tisíc na daň z...

Pronajmout byt v Praze nyní trvá i dva měsíce, v Kroměříži jen týden

Premium Nouzový stav vyhlášený v polovině března ochromil českou ekonomiku. Jeho dopady se očekávaly i na realitním trhu, kdy...

PORADNA: Kdy vznikne a kdy naopak zaniká daňové zvýhodnění na děti

Finanční podpora rodin s dětmi je v Česku díky daňovému zvýhodnění na děti vysoká. Daňové zvýhodnění na děti snižuje...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Který stůl je dnes můj? Co je sdílené pracovní místo neboli hot desking

Firmy šetří. Někde ruší benefity, jinde berou procenta z platů nebo i pracovní stoly. Na koho židle u stolu nezbyde,...

Snažím se naučit mít jizvy po popálení ráda, říká Týnuš Třešničková

Premium Byl to okamžik. Vteřina, v níž ji ožehly plameny. Vlasy, krk, ruce, obličej... Ten krásný obličej, který ji živí. Jedna...

Největší slabiny ojetých dodávek. Přinášíme přehled nejporuchovějších vozů

Premium Dodávky byly stvořeny pro práci. Najedou mnohem více kilometrů než osobní auta, a to v náročných podmínkách. Ne všechna...

VELKÝ TEST ZOO: přehled cen, zvířat i atrakcí. Přijeďte, pomůžete!

Premium Mají otevřeno 365 dní v roce, ať praží slunce, nebo se žení čerti. Na několik týdnů je zavřel až koronavirus. Chcete...

  • Další z rubriky

Pandemie srazila hypoteční trh o čtvrtinu. Úrokové sazby stále rostou

Pandemie koronaviru dolehla v březnu i na hypoteční trh. Objemy poskytnutých hypoték se propadly o čtvrtinu. Průměrná...

Hypotéky dál zlevňují. Na hypoteční trh však dolehla pandemie

Letošní květen se stal v počtu poskytnutých hypoték nejslabším květnem za posledních deset let. Objemy jsou však díky...

Největší hypoteční zádrhele, které vás mohou při pořízení bydlení zaskočit

Průměrné sazby hypoték se pohybují kolem 2,4 procenta, což není sazba nijak pekelná. Kdyby byty a domy nebyly až...

Prodej bytu s hypotékou se od jiných neliší. Jen papírování trvá déle

Prodám byt či dům, tak začínají inzeráty na realitních serverech. Řada majitelů, kteří byt k prodeji nabízí, na něj...

Advantage Consulting, s.r.o.
OPERÁTOR/KA VÝROBNÍ LINKY

Advantage Consulting, s.r.o.
Jihomoravský kraj
nabízený plat: 21 500 - 22 500 Kč

Nejjasnější kometa za třináct let. Na obloze ji uvidíte i bez dalekohledu

Oficiálně se jmenuje C/2020 F3, ale má také civilnější pojmenování Neowise. Po dlouhé době je to tak jasná kometa, že...

Maďarka tvrdí, že nemůže pracovat, protože je příliš sexy

Plastiky dvaadvacetiletou Barbie Barbaru Lunu Siposovou z Maďarska stály v přepočtu přes tři miliony korun. Nyní nemůže...

Výpovědi už se nevyhnete. Nový zákoník práce přinese i spravedlivější dovolenou

Premium Poslední velká novela zákoníku práce za uplynulých devět let začne z podstatné části platit od začátku příštího roku, v...

Úspěšný šéf Škody po pěti letech náhle končí, prohrál boj o moc

Mladoboleslavská Škoda Auto oznámila, že Bernhard Maier po téměř pěti letech v čele společnosti opustí k 31. červenci...

Podnikají teprve pár měsíců, jejich recepty i výroba už přinášejí úspěch

Tomáš Starý a Tomáš Novák jsou švagři. Společně podnikají pod značkou Seneb. Vyrábějí rostlinné pomazánky podle svých...