Rok je moc, nebo málo?
Abyste vůbec mohli uvažovat o financování koupě družstevního bytu (přesněji členství v bytovém družstvu s právem nájmu bytové jednotky), musí byt splnit základní podmínku - musí být v dohledné době převeden do osobního vlastnictví.
"Dohledná doba" v tomto případě pro tři ze čtyř největších bank znamená "do jednoho roku". Pouze Raiffeisenbank nabízí předhypoteční úvěr i na družstevní byt se splatností do dvou let. Ostatní velké hypoteční banky sice také zpravidla nabízejí předhypoteční úvěr i s dvouletou splatností, ale pouze na výstavbu.
Doba jednoho či dvou let se může zdát být dostatečná. Kdo se ale již setkal s nástrahami byrokratického aparátu či jinými objektivními potížemi, si jistě dokáže představit, že lhůtu snadno překročí. Co pak? Odpovědi nenaleznete na internetových stránkách bank, obrátili jsme se proto na telefonní infolinky.
Česká spořitelna
Pokud družstvo byt do osobního vlastnictví převádí, ale splnění jednoletého termínu překlenovacího úvěru brání lhůty na vyřízení převodu, banka předhypoteční úvěr o dva až tři měsíce prodlouží. Pokud ovšem ani poté nebude možné byt zatížit zástavním právem, bude vyžadovat zastavení jiné nemovitosti - nebo splacení úvěru.
Hypoteční banka
V Hypoteční bance se podle telefonní bankéřky s takovou situací ještě nesetkali. Pokud by ovšem došlo k prodloužení termínu převodu o půl roku, banka by neuplatnila žádné sankce. Pokud by prodleva byla delší, řešila by situaci pobočka individuálně.
Doplnění tiskového odboru Hypoteční banky: "S požadavky na prodloužení splatnosti předhypotečního úvěru se setkáváme poměrně často a téměř ve všech případech jim vyhovíme. Pokud k převodu bytu do osobního vlastnictví dojde později (v řádu několika měsíců), vyhotovíme dodatek (zde si účtujeme poplatek) a posuneme termín splacení předhypotečního úvěru klasickým hypotečním úvěrem."
Komerční banka
Nejedná se o standardní situaci. I v Komerční bance by ji řešila pobočka individuálně.
Raiffeisebank
Z pohledu klienta má Raiffeisenbank ze čtyř největších hypotečních bank nejvýhodnější podmínky. Nejen že má nejdelší maximální dobu splatnosti předhypotečního úvěru, ale v případě, že nedojde k převodu do osobního vlastnictví dle příslibu družstva, banka bude podstupovat kroky proti družstvu, které příslib vydalo. Tento postup ovšem může mít za následek, že družstvo nebude chtít příslib převodu bytu do osobního vlastnictví vydat.
Příslib družstva nestačí, je třeba splnit více
Příslib družstva o převodu bytu do osobního vlastnictví do jednoho či dvou let je podmínkou nutnou, nikoli však postačující. Při žádosti o úvěr se jedná zpravidla o vyšší částky s delší splatností a žadatel musí být pro banku dostatečně bonitním klientem.
Postup a dokumenty pro získání předhypotečního úvěru jsou obdobné jako u hypotéky. Dokonce nesmí chybět ani odhad ceny družstevního bytu, který bude po převodu do osobního vlastnictví sloužit jako zástava.
Některé banky vyžadují navíc dozajištění. Zároveň klient musí počítat spíše s vyšší vlastní spoluúčastí. Kupříkladu u Raiffeisenbank se nedostanete s úvěrem nad 75 % následné zástavní hodnoty nemovitosti (LTV).
Úrokové sazby: každá banka má jiný přístup
Každá banka z velké hypoteční čtyřky nabízí zcela jiný přístup k úrokovým sazbám z předhypotečního úvěru.
-
Česká spořitelna: od 5,19 %
-
Hypoteční banka: 7,99 %
-
Komerční banka: orientačně 5,64 %
-
Raiffeisenbank: stejná jako u hypotečního úvěru
Zdroj: Informační linky bank, internetové stránky Hypoteční banky
Úrokové sazby se buď odvíjejí od úrokové sazby následného hypotečního úvěru, nebo jsou stanoveny vyšší (v případě Hypoteční banky výrazně), což reflektuje vyšší rizikovost pro banku.
Placení a splacení předhypotečního úvěru
Předhypoteční úvěr má jednu specifickou vlastnost oproti klasické hypotéce. Tou je způsob placení a následného splacení úvěru.
V průběhu trvání předhypotečního úvěru platíte pouze úroky. Tím se pravidelná měsíční platba stává přijatelnou i v případě vyšších úrokových sazeb a v případě, že jsou sazby stejné jako u následné hypotéky, je dokonce nižší. To může ale způsobit drobný šok.
Pro představu: úroky z 1 milionu korun při úrokové sazbě 7,99 % dosahují cca 6 650 korun. Anuitní splátka při 30leté splatnosti by při stejných úrokových sazbách činila 7 330 korun.
Úvěr je následně splacen jednorázově z přidělené hypotéky. Touto formou se může splatit i předčasně bez sankcí. Tedy není třeba čekat na splatnost, podaří-li se převést byt do osobního vlastnictví dříve.
Více, například o možnosti odečtu zaplacených úroků z daní, si přečtěte na Hypoindex.cz.
