Vyřízení rozdělení pozemku zatíženého hypotékou, ať už kvůli prodeji jeho části, nebo třeba darování dětem, bude trvat několik měsíců, navíc to bude něco stát. A ještě to nakonec ani vždycky nemusí klapnout. Úředníci na katastru nemovitostí totiž takovou změnu zapíší až v okamžiku, kdy doložíte souhlas „zaangažovaných“ institucí. V tomto případě stavebního úřadu a banky.
„Ano, jedním z nutných kroků je požádat banku, která drží zástavu na danou nemovitost, o souhlas s rozdělením pozemku,“ potvrzuje finanční poradkyně skupiny Partners Dana Chňoupková Míchalová. Banka podle ní nejprve zhodnotí, zda po případném rozdělení pozemku k té jí zastavené části, na níž stojí nemovitost k bydlení, nadále povede veřejná komunikace, případně se zachová přístup k veřejnému vodovodu, kanalizaci a elektrické přípojce. A nejen to.
„Záleží na tom, jakou část pozemku je potřeba oddělit, zda ovlivňuje hodnotu zástavy, zda je právě vyjímaná část potřebná pro zachování funkčního celku a hodnoty nebo například zachování přístupu k nemovitosti,“ přibližuje, co všechno sleduje banka při žádosti o vydání souhlasu s rozdělením pozemku se zástavou, František Bouc z tiskového centra České spořitelny. Doplňuje, že banka – pokud bude s rozdělením souhlasit, bude muset vyhotovit vzdání se zástavního práva pro katastr a v některých případech bude rovněž nutné vyhotovit dodatky ke smlouvám, u kterých dojde ke změnám.“
Trvalý pobyt ani chov zvířat v nájemní smlouvě nezakážete |
Banka zkoumá dostatečné zajištění hypotéky
Dana Chňoupková Míchalová upozorňuje na další nikoli nevýznamnou podmínku pro vydání souhlasu banky s dělením. A tou je dostatečné zajištění úvěru. „Banka vydá souhlas jen za předpokladu, že hodnota zbývající zástavy je stále dost vysoká na krytí úvěru klienta,“ upozorňuje na podstatnou podmínku.
S tím ale nebývá, jak sama říká, v posledních letech většinou žádný problém. Ceny stavebních pozemků stejně jako nemovitostí k bydlení rychle rostly. Navíc klienti podle ní žádají o rozdělení, respektive oddělení části své parcely ne dříve než po třech čtyřech letech od uzavření úvěrové smlouvy. Poměr hodnoty nemovitosti k výši nesplacené hypotéky tak vychází dobře a rozdělení pozemku nezabraňuje, tvrdí.
Lidé podle Chňoupkové Míchalové řeší rozdělení pozemku hlavně ze dvou důvodů. Tím prvním je, že tím získají peníze a uhradí z nich buďto celou, nebo část hypotečního úvěru. Anebo se nechtějí zkrátka starat o velkou zahradu, jak původně zamýšleli.
Bez nového odhadu to nepůjde
Nikoli výjimečný zájem o vydání souhlasu s dělením pozemku se zástavou potvrzují i další tuzemské bankovní domy. „Ano, jedná se o poměrně častou situaci vzhledem k tomu, jak široké portfolio hypoték spravujeme,“ říká Ondřej Šuchman, manažer hypoték skupiny Komerční banky.
Upřesňuje, že nejprve se vyhotovuje nový odhad odborníkem banky. A jak už bylo zmíněno, důležité je posouzení, jak ovlivní rozdělení pozemku cenu nemovitosti, a také zachování přístupové cesty a inženýrských sítí.
„Posouzení je individuální dle složitosti dané situace. V případě, že nenastanou žádné komplikace na straně klienta, je situace zpravidla vyřešena v rámci několika dnů,“ shrnuje praxi banky Šuchman.
Za vypracování dodatku k hypoteční smlouvě si říkají banky kolem 3 až 5 tisíc korun. „Pokud je potřeba vyhotovit dodatek ke smlouvě, klient zaplatí tři tisíce korun, souhlas s dispozicí se zástavou stojí 500 korun. Pokud je potřeba zpracovat nové ocenění nemovitosti, cena této služby je stanovena na 4900 korun,“ přibližuje náklady na vydání souhlasu banky.
Absurdní, ani na vlastní parcele si možná dům nepostavíte. V čem je problém? |
Bez souhlasu stavebního úřadu katastr rozdělení nezapíše
Tím však výdaje související s rozdělením pozemku rozhodně nekončí. Ještě dříve, než osloví klient svou banku o vydání souhlasu, měl by zamířit na místní stavební úřad a požádat tam o vydání souhlasu s rozdělením pozemku.
„Za tento úkon zaplatí klient tisíc korun správní poplatek a obvykle jej úřad vydá, pokud rozdělení nic nebrání, do měsíce,“ říká Chňoupková Míchalová. To je i důvod, proč doporučuje nejprve požádat o vydání souhlasu s dělením úřad a teprve poté o rozdělení jednat s bankou. Předejde se tím riziku, že stavební úřad návrh na rozdělení zamítne poté, co už klient vydal tisíce korun za nový odhad nemovitosti, případně dodatek k hypoteční smlouvě, vysvětluje.
Po obdržení souhlasů s dělením od úřadu i banky přichází na řadu vyhotovení nového geometrického plánu. Geodet při něm vychází z návrhu schváleného úřadem. V závislosti na velikosti pozemku, požadavku na rozdělení a dodržení zákonných lhůt, kdy se k dělení vyjadřují i majitelé sousedních parcel, geodet vypracuje nový plán, takzvaný geometrák. Ten pak společně se souhlasy banky a úřadu přiloží vlastník k žádosti na změnu údajů na katastr nemovitostí. A zhruba do 30 dnů dojde k zápisu nových pozemkových čísel tak, jak stanovuje nový geometrický plán.
