Pořízení bytu na hypotéku a jeho následný pronájem je skvělou investicí

  23:00aktualizováno  23:00
Většina investorů hledá prostor ke zhodnocení svých vlastních prostředků na kapitálovém či peněžním trhu. Atraktivitu tohoto druhu investování možná zvyšuje možnost pohádkových zisků (kupříkladu z inv
Většina investorů hledá prostor ke zhodnocení svých vlastních prostředků na kapitálovém či peněžním trhu. Atraktivitu tohoto druhu investování možná zvyšuje možnost pohádkových zisků (kupříkladu z investic do akcií), avšak méně lidí si je ochotno připustit také velké riziko ztrát. Investování do nemovitostí stojí zatím poněkud stranou zájmu, i když jeho zhodnocení bude v mnohých případech mnohem vyšší než u zmiňovaných instrumentů a navíc riziko ztráty je neporovnatelně nižší.

Zkusme tvrzení demonstrovat na následujícím příkladu: Manželský pár s tříletým dítětem bydlící ve vlastním bytě se rozhodne investovat do bytu (2 + kk o rozloze 42 metrů čtverečných) v novostavbě na nejmenovaném pražském sídlišti za 1,1 miliónu Kč. Banka jejich žádost o hypoteční úvěr vyhodnotí kladně (muž má čistý měsíční příjem 19 tisíc Kč a jeho manželka 13 tisíc Kč) a mladý pár získá hypotéku ve výši 1,1 miliónu Kč při úrokové sazbě 8,5 procenta a délce splácení 15 let.
Jako zástavu za hypotéku použili manželé jejich byt v osobním vlastnictví s tržní hodnotou 1,6 miliónu. S bankou se dohodli na fixaci úrokové sazby na 5 let a zároveň požádali o státní podporu, která v současnosti činí 4 procenta (o jejím případném pohybu vláda rozhodne začátkem února).

Za těchto podmínek činí měsíční splátka hypotéky se státní podporou 9 075 Kč (státní podpora je ze zákona čerpána pouze na 800 tisíc a zbývajících 300 tisíc je úročeno sazbou 8,5 procenta). Rodina poskytne byt k pronájmu nájemníkovi, který bude platit po odečtení všech ostatních nákladů na bydlení manželskému páru 10 000 Kč. Splátky hypotéky bude tedy rodina financovat prostřednictvím příjmu z pronájmu a ročně na této transakci navíc získá 11 100 Kč.
Předpokládejme, že se rozdíl mezi příjmem plynoucím z pronájmu bytu a splátkami hypotéky v průběhu celého patnáctiletého cyklu splácení nezmění a za těchto podmínek by příjem z této investice činil 166 500 Kč (pro zjednodušení jsme zanedbali vliv míry inflace).

Necelých 170 tisíc Kč se může zdát s ohledem na patnáctiletý investiční horizont jako zanedbatelných, avšak při detailnější analýze již nikoliv. Je třeba si uvědomit, že kromě zmiňované částky získává zmiňovaná rodina byt za 1,1 miliónu Kč, do kterého se může navíc nastěhovat v té době již osmnáctiletý potomek. To všechno navíc při nulových vstupních nákladech. Nutnou podmínkou k získání úvěru byla pouze dostatečná bonita žadatele a zastavení bytu v osobním vlastnictví za hypotéku.

Velmi výrazně se na této investici podílel stát, neboť měsíčně přispíval 1 760 Kč. Díky jeho podpoře nečinila měsíční anuita 10 835 Kč, ale zmiňovaných 9 075 Kč. V průběhu celé doby splatnosti úvěru mladé rodině přispěl celkem 316 800 Kč. Nezanedbatelnou úlohu v této finanční kalkulaci ještě hraje možnost snížení základu daně o placené úroky z hypotéky.

Rizika zmiňované investice
Každá investice se samozřejmě neobejde bez rizika, a proto je třeba se o něm zmínit. Jak jsme již uvedli, splátky hypotečního úvěru byly financovány z pronájmu. Je třeba si tedy položit otázku, zda by tržní nájemné mohlo v průběhu zmiňovaného investičního horizontu nějak dramaticky klesnout. To je samozřejmě ovlivňováno nabídkou a poptávkou po bydlení v Praze, avšak nedomnívám se, že by mohlo klesnout pod hodnotu rovnající se výši měsíční splátky.

Na druhé straně naší investice stojí výdajová složka v podobě měsíční anuity. Co se týče prvních pěti let, tak tam je o její výši jasno. Úroková sazba je totiž na pět let fixovaná a s ní také čtyřprocentní státní podpora. Pro zbývajících deset let splácení hypotéky existují dva rizikové faktory. V první řadě jde o nejistotu, kam se mohou vyšplhat úrokové sazby na hypotéky a potom také jak bude stát podporovat hypoteční úvěry.
Vzhledem k poměrně nízké a stabilní inflaci je pravděpodobnost výraznějšího zvýšení úrokových sazeb poměrně malá a tak mnohem větší riziko spočívá v redukci státní podpory. Její snížení kupříkladu na dvě procenta by za výše uvedených předpokladů přibližně vedlo k vyrovnání měsíční anuity a příjmu z nájemného. I v takovém případě by však byla zmiňovaná investice více než atraktivní, neboť při relativně nízké vstupní investici získá rodina byt za 1,6 miliónu Kč.

Nemyslíte, že hypotéka se státní podporou je ideální investice, která předčí instrumenty finančního a kapitálového trhu? Podělte se s námi o vaše názory.

Autor:

Daňové přiznání 2019

Do 1. dubna musí podat daňové přiznání osoby samostatně výdělečně činné, ale i zaměstnanci (více zde). Využijte interaktivní formulář pro daňové přiznání za rok 2018.

Nejčtenější

Daňové přiznání za rok 2018: využijte chytré interaktivní formuláře

Ilustrační snímek

Vyplnění daňového přiznání není pouze záležitostí živnostníků a podnikatelů, ale často jej podávají i zaměstnanci....

Na dovolené v Rakousku rozbili drahý servis. Naštěstí byli pojištění

Jako je nutné si včas rezervovat zimní dovolenou, je nutné si včas sjednat...

Se dvěma malými syny vyjeli nedávno lyžovat do Rakouska. Před odjezdem se nechali pojistit a udělali dobře. Devadesát...

Vyrábějí jedinečné výrobky z kůže. A stačí jim k tomu baťovské stroje

Brašnářství Tlustý

Ivan Petrův je vystudovaný právník a 15 let řídil softwarovou firmu. Před sedmi lety ovšem svět IT opustil a vrhl se do...

Bolavý zub mu neošetřili. Zanedbal jste prevenci, vzkázal dentista

Ilustrační snímek

Praktik, zubař a gynekolog. Ke všem těmto lékařům můžeme na preventivní prohlídku. Podle údajů pojišťoven svého práva...

Důchodcem načisto: reportáž, jak jsem si začala vyřizovat státní penzi

Ilustrační snímek

Začít si vyřizovat starobní důchod je pro mě tak trochu zvláštní situace. Už samotné slovo starobní mi zní divně. Moje...

Další z rubriky

Rozpoutá nová regulace národní banky od října hypoteční šílenství?

Ilustrační snímek

Česká národní banka zaznamenala nárůst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Za mírným růstem stojí zřejmě i takzvané...

Zájem o hypotéky slábne, úrokové sazby raketově rostou

Ilustrační snímek

Zájem o hypotéky klesá. S měsíčním zpožděním se tak začíná projevovat dopad regulace České národní banky. Během...

Hypotéky dál zdražují, a to nejrychleji za 10 let. Ale jsou i výjimky

Ilustrační snímek

V prosinci úrokové sazby u hypotečních úvěrů pokračovaly v růstu a dostaly se z listopadových 2,78 na 2,91 procenta....

Société Générale se chystá na masové propouštění. Evropské banky se potácí v pro...

Société Générale se chystá na masové propouštění. Evropské banky se potácí v pro...

Kurzy.cz „Evropské banky se s globální finanční krizí, která propukla před více než 10 lety, vyrovnaly podstatně hůře než americ...

Najdete na iDNES.cz