Pořízení bytu na hypotéku a jeho následný pronájem je skvělou investicí

  23:00aktualizováno  23:00
Většina investorů hledá prostor ke zhodnocení svých vlastních prostředků na kapitálovém či peněžním trhu. Atraktivitu tohoto druhu investování možná zvyšuje možnost pohádkových zisků (kupříkladu z inv
Většina investorů hledá prostor ke zhodnocení svých vlastních prostředků na kapitálovém či peněžním trhu. Atraktivitu tohoto druhu investování možná zvyšuje možnost pohádkových zisků (kupříkladu z investic do akcií), avšak méně lidí si je ochotno připustit také velké riziko ztrát. Investování do nemovitostí stojí zatím poněkud stranou zájmu, i když jeho zhodnocení bude v mnohých případech mnohem vyšší než u zmiňovaných instrumentů a navíc riziko ztráty je neporovnatelně nižší.

Zkusme tvrzení demonstrovat na následujícím příkladu: Manželský pár s tříletým dítětem bydlící ve vlastním bytě se rozhodne investovat do bytu (2 + kk o rozloze 42 metrů čtverečných) v novostavbě na nejmenovaném pražském sídlišti za 1,1 miliónu Kč. Banka jejich žádost o hypoteční úvěr vyhodnotí kladně (muž má čistý měsíční příjem 19 tisíc Kč a jeho manželka 13 tisíc Kč) a mladý pár získá hypotéku ve výši 1,1 miliónu Kč při úrokové sazbě 8,5 procenta a délce splácení 15 let.
Jako zástavu za hypotéku použili manželé jejich byt v osobním vlastnictví s tržní hodnotou 1,6 miliónu. S bankou se dohodli na fixaci úrokové sazby na 5 let a zároveň požádali o státní podporu, která v současnosti činí 4 procenta (o jejím případném pohybu vláda rozhodne začátkem února).

Za těchto podmínek činí měsíční splátka hypotéky se státní podporou 9 075 Kč (státní podpora je ze zákona čerpána pouze na 800 tisíc a zbývajících 300 tisíc je úročeno sazbou 8,5 procenta). Rodina poskytne byt k pronájmu nájemníkovi, který bude platit po odečtení všech ostatních nákladů na bydlení manželskému páru 10 000 Kč. Splátky hypotéky bude tedy rodina financovat prostřednictvím příjmu z pronájmu a ročně na této transakci navíc získá 11 100 Kč.
Předpokládejme, že se rozdíl mezi příjmem plynoucím z pronájmu bytu a splátkami hypotéky v průběhu celého patnáctiletého cyklu splácení nezmění a za těchto podmínek by příjem z této investice činil 166 500 Kč (pro zjednodušení jsme zanedbali vliv míry inflace).

Necelých 170 tisíc Kč se může zdát s ohledem na patnáctiletý investiční horizont jako zanedbatelných, avšak při detailnější analýze již nikoliv. Je třeba si uvědomit, že kromě zmiňované částky získává zmiňovaná rodina byt za 1,1 miliónu Kč, do kterého se může navíc nastěhovat v té době již osmnáctiletý potomek. To všechno navíc při nulových vstupních nákladech. Nutnou podmínkou k získání úvěru byla pouze dostatečná bonita žadatele a zastavení bytu v osobním vlastnictví za hypotéku.

Velmi výrazně se na této investici podílel stát, neboť měsíčně přispíval 1 760 Kč. Díky jeho podpoře nečinila měsíční anuita 10 835 Kč, ale zmiňovaných 9 075 Kč. V průběhu celé doby splatnosti úvěru mladé rodině přispěl celkem 316 800 Kč. Nezanedbatelnou úlohu v této finanční kalkulaci ještě hraje možnost snížení základu daně o placené úroky z hypotéky.

Rizika zmiňované investice
Každá investice se samozřejmě neobejde bez rizika, a proto je třeba se o něm zmínit. Jak jsme již uvedli, splátky hypotečního úvěru byly financovány z pronájmu. Je třeba si tedy položit otázku, zda by tržní nájemné mohlo v průběhu zmiňovaného investičního horizontu nějak dramaticky klesnout. To je samozřejmě ovlivňováno nabídkou a poptávkou po bydlení v Praze, avšak nedomnívám se, že by mohlo klesnout pod hodnotu rovnající se výši měsíční splátky.

Na druhé straně naší investice stojí výdajová složka v podobě měsíční anuity. Co se týče prvních pěti let, tak tam je o její výši jasno. Úroková sazba je totiž na pět let fixovaná a s ní také čtyřprocentní státní podpora. Pro zbývajících deset let splácení hypotéky existují dva rizikové faktory. V první řadě jde o nejistotu, kam se mohou vyšplhat úrokové sazby na hypotéky a potom také jak bude stát podporovat hypoteční úvěry.
Vzhledem k poměrně nízké a stabilní inflaci je pravděpodobnost výraznějšího zvýšení úrokových sazeb poměrně malá a tak mnohem větší riziko spočívá v redukci státní podpory. Její snížení kupříkladu na dvě procenta by za výše uvedených předpokladů přibližně vedlo k vyrovnání měsíční anuity a příjmu z nájemného. I v takovém případě by však byla zmiňovaná investice více než atraktivní, neboť při relativně nízké vstupní investici získá rodina byt za 1,6 miliónu Kč.

Nemyslíte, že hypotéka se státní podporou je ideální investice, která předčí instrumenty finančního a kapitálového trhu? Podělte se s námi o vaše názory.

Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

  • Nejčtenější

Kvíz: Zjistěte, jak jste na tom s emoční inteligencí

Podle různých vědeckých výzkumů jsou nejdůležitější komponentou spokojeného života dobré mezilidské vztahy. Tím, že...

Jak je to s diskutovanou slevou na manželku? Její reálná hodnota klesá

Daňová sleva na manželku nebo manžela patří v Česku mezi významné daňové slevy podporující rodiny formou nižšího...

Sazby hypoték prudce padají. Hypoteční trh však příliš neožívá

Hypotéky zlevnily i v září a zdá se, že tento trend bude pokračovat. Zatímco v lednu průměrná úroková sazba vystoupla...

Před pár lety u nás Matcha Tea nikdo neznal. Petr Patočka to změnil

Na začátku byly kvetoucí čaje. Jejich prodej však nešel tak, jak si Petr Patočka představoval. Firma se tak ocitla na...

Třináct psychologických triků, jak získat oblibu

K navázání přátelských vztahů dochází často tak přirozeně, že si možná ani nevšimneme, jak k tomu došlo. Někdy se nám...

Premium

Náš kluk umí. Otec talentu Hložka o plánech i batůžku za padesát tisíc

Minulý týden ho v tramvaji načapal revizor: „Lístek, prosím.“ Adam Hložek, sedmnáctiletá fotbalová raketa, zčervenal....

Premium

Sex je snadno dostupný, ale nevěra ještě není důvod k rozchodu

Tolerance je podle něj jen povýšenecký postoj k druhému a vytváří korupční prostředí, proto do partnerských ani jiných...

Premium

Chci chlapa, co má větší koule než ego, říká svobodná matka Nikol Štíbrová

Před pár dny oslavila třiatřicítku a cítí se šťastná a spokojená. Nebylo to ale zadarmo – moderátorka a hvězda...

  • Další z rubriky

Hypotéky zlevňují už čtvrtý měsíc, nízké sazby opět zvedají zájem

Úrokové sazby hypoték dál padají směrem dolů, a to už čtvrtý měsíc. Průměrná úroková sazba propadla z dubnových 2,85...

Hypotéky opět zlevnily, přesto zájem o ně klesá

Hypotéky zlevňují, a to už pátý měsíc. Snižováním sazeb se banky snaží bojovat o každého klienta. Průměrná úroková...

Desítky tisíc lidí budou refinancovat hypotéku. Jaké mají možnosti

Letos vyprší mnoha klientům bank fixace u hypoték. Týká se to zejména těch, kteří si v roce 2014 sjednali hypotéku s...

Ručil synovi u hypotéky. Teď bydlí v pronájmu ve škole

Jaroslav z Plzně brzy ovdověl. Zůstal sám na péči a výchovu syna, kterému v té době bylo 14 let. Snažil se mu...

Najdete na iDNES.cz