Poplatky u hypoték: správnou volbou můžete ušetřit až desítky tisíc

Při plánování výdajů na hypotéku nezapomínejte na poplatky. Až budete vybírat banku, vyplatí se sledovat nejen výši úrokové sazby, ale i poplatky, které si banky účtují. Ušetřit můžete už při vyřizování hypotéky.

Každá ušetřená koruna na poplatcích znamená plusové body pro banku. | foto: Profimedia.cz

Vybíráte standardní hypotéku, sledujete nabídky bank a rozhodujete se podle úrokových sazeb. Ale pozor, neplatí vždy rovnice: nízká úroková sazba rovná se levná hypotéka. Při svém rozhodování byste měli brát v úvahu i poplatky, která vám banka za hypotéku naúčtuje, resp. bude účtovat během celého trvání hypotéky.

Které poplatky se vyplatí sledovat
Poplatků, které v průběhu hypotéky zaplatíte, je mnoho. Ne všechny poplatky, které banky účtují, se však dotknou každého klienta. Nicméně ty hlavní, se kterými se setká téměř každý z vás, můžeme  rozdělit do čtyř kategorií podle jednotlivých fází hypotéky.

Ocenění nemovitosti
S prvními poplatky se setkáte již při ocenění nemovitosti, která bude předmětem zástavy. Většina bank tuto službu nabízí za účasti svých vlastních odhadců. Cena, kterou si účtují, se většinou pohybuje v řádech několika tisíců korun.

Vyřízení úvěru
Poplatek za vyřízení úvěru je pro mnohého žadatele vysokým počátečním výdajem, ale ne u všech bank tak tomu musí být. Podrobněji se tomuto poplatku věnujeme v následujícím textu.

Průběh hypotečního úvěru
S průběhem hypotéky jsou spojeny další poplatky. Klienti platí např. za čerpání úvěru, u většiny bank jsou první tři čerpání zdarma, platí se až za každé další. mBank, Komerční banka a Wűstenrot hypoteční banka si za čerpání úvěru nic neúčtují.

Zajímavým poplatkem pro banky je poplatek za vedení účtu, kterému je věnována samostatná kapitola.

Křištálová lupa Během trvání hypotéky vám banka zasílá výpisy z účtu. Většinou si banky za tuto službu nic neúčtují, a pokud ano, tak u výpisů v papírové formě a jedná se pouze o malé částky (v průměru 20 korun), elektronické výpisy jsou zdarma.

Stane se, že klient potřebuje změnit podmínky ve smluvní dokumentaci. I za tuto službu je třeba bance zaplatit. Většinou si připravte několik tisíc korun, výše poplatku závisí na konkrétní změně ve smluvní dokumentaci.

Platit bance musíte i za to, že nedočerpáte původně domluvenou výši hypotéky. Většina bank si účtuje poplatek v procentním vyjádření z určité částky nedočerpané výše úvěru. mBank, GE Money Bank, Komerční banka a Raiffeisenbank za nedočerpání žádné poplatky nepožadují.

Sankční poplatky
Se sankčními poplatky se setkáte například v případě, že přestanete splácet - platíte za zaslané upomínky od banky i úroky z prodlení. Další sankční poplatky vás čekají, pokud chcete poslat mimořádnou splátku a také pokud chcete úvěr předčasně splatit před koncem fixace úrokové sazby. Banky poplatky stanovují individuálně podle konkrétní situace.

Přehled výše vybraných poplatků u jednotlivých bank

Banka	Ocenění nemovitosti odhadcem banky (v Kč)	Opakované čerpání úvěru (v Kč)	Změna podmínek ve smluvní dokumentaci z podnětu klienta (v Kč)	Nedočerpání úvěru  (v Kč)
Česká spořitelna	zdarma*	první tři zdarma, každé další 500	500 - 5 000	5 % z nevyčerpané částky, pokud nedočerpáno více jak 10 % úvěru
ČSOB	3 000 - 4 600**	první tři zdarma, každé další 500	2 000 - 10 000	5 % z nevyčerpané částky, pokud vyčerpáno méně než 50 % úvěru nebo pokud zbývá čerpat více než 1 mil. korun
GE Money Bank	indiv., smluvní odhadci	500	3 000	zdarma
Hypoteční banka	3 000 -  4 600***	první tři zdarma, každé další 500	2 000 - 10 000	5 % z nevyčerpané částky, pokud vyčerpáno méně než 50 % úvěru, nebo pokud zbývá čerpat více než 1 mil. korun
Komerční banka	3 500 - 4 500	zdarma	2 000	zdarma
mBank	banka informace neposkytla	zdarma	300 - 1 500	zdarma
Raiffeisenbank	2 000	první čtyři zdarma, každé další 500	3 000	zdarma
UniCredit Bank	indiv., externí odhadci	zdarma	2 000 - 5 000	1 % z nedočerpané částky za každý započatý rok od data dočerpání do data refixu
Volksbank	indiv., externí odhadci	první tři zdarma, každé další 600	0,25 % z částky úvěru, min. 2 000, max. 10 000	0,25 % z částky úvěru v případě více než 5 % nedočerpané výše úvěru, min. 2 000, max. 10 000
Wűstenrot hypoteční banka	3 500 - 4 800	zdarma	1 000	3 % z nevyčerpané výše úvěru, pokud nevyčerpáno více než 20 % dohodnuté výše úvěru
*  v případě on-line ocenění bytu přímo na pobočce ** zdarma v případě využití Expresního odhadu ceny nemovitosti přímo na pobočce podle tzv. cenové mapy *** zdarma v případě Expresního ocenění bytu Zdroj: banky, webové stránky mBank

Startovací poplatek versus poplatek za vedení účtu
Startovací poplatek, resp. poplatek za vyřízení hypotéky a poplatek za vedení účtu jsou těmi hlavními, které by neměly při rozhodování o hypotéce zůstat nepovšimnuty.

Poplatek za vyřízení úvěru se odvíjí od výše úvěru, je počítán procentní sazbou z celkové výše hypotéky a je u něj stanovena minimální a maximální hranice. U většiny bank, které jej požadují, se pohybuje od 0,75 - 0,8 procenta z úvěru, minimálně však 6 - 8 tisíc a maximálně 25 – 30 tisíc korun.

Na první pohled se může zdát, že poplatek za vyřízení hypotéky je tím nejvyšším výdajem, který vás kromě splácení hypotéky čeká. Nenechte se však mýlit, mnohem vyšší náklady v naprosté většině případů vynaložíte ze vedení účtu.

Kromě mBank, která si za vedení účtu nebere žádný poplatek, a České spořitelny, která naopak požaduje nejvyšší částku 200 korun, si ostatní banky účtují 150 korun měsíčně.

Některé banky se  rozhodly si poplatek za vyřízení hypotéky neúčtovat a nabízejí vyřízení hypotéky zdarma. Můžeme říci, že při volbě, který poplatek klientům "odpustit", se tento jeví jako pro banku méně bolestivý než poplatek za vedení účtu.

Přehled výše základních poplatků u jednotlivých bank

Banka	Poplatek za vyřízení hypotéky (v Kč)	Poplatek za vedení účtu (v Kč)
Česká spořitelna	zdarma	200
ČSOB	0,8 % z výše úvěru, min. 8 tisíc, max. 25 tisíc	150
GE Money Bank	0,8 % z výše úvěru, min. 8 tisíc, max. 25 tisíc	150
Hypoteční banka	0,8 % z výše úvěru, min. 8 tisíc, max. 25 tisíc	150
Komerční banka	2 900	150
mBank	zdarma	zdarma
Raiffeisenbank	zdarma	150
UniCredit Bank	0,8 % z výše úvěru, min. 8 tisíc, max. 30 tisíc	150
Volksbank	0,75 % z výše úvěru, min. 6 tisíc, max. 25 tisíc*	150
Wüstenrot hypoteční banka	0,8 % z výše úvěru, min. 8 tisíc, max. 25 tisíc	150
* do 5 mil. korun, od 5 mil. korun je poplatek stanoven individuálně Zdroj: banky, webové stránky mBank

Počáteční velký výdaj, který banka na klientovi nepožaduje, je dobrý reklamní tah. Klient ocení, že je něco zadarmo, že mu byl odpuštěn několikatisícový výdaj, a poplatek v řádech stokorun za vedení účtu mu tak vysoký nepřipadá. 
 

. poplatky hypotéky

Pro ilustraci se podívejme na dva stručné příklady:
1. příklad:
výše hypotéky: 2 miliony korun
splatnost: 20 let
- poplatek za vyřízení úvěru (0,8 % z výše úvěru): 16 tisíc korun
- vedení účtu (měsíční poplatek 150 korun): 36 tisíc korun
- vedení účtu (měsíční poplatek 200 korun u České spořitelny):
  48 tisíc korun 

2. příklad:
výše hypotéky: 3 miliony korun
splatnost: 30 let
- poplatek za vyřízení úvěru (0,8 % z výše úvěru): 24 tisíc korun
- vedení účtu (měsíční poplatek 150 korun): 54 tisíc korun
- vedení účtu (měsíční poplatek 200 korun u České spořitelny):
  72 tisíc korun
Poznámka: pro názorný přehled je počítáno s neměnnými poplatky po celou dobu trvání hypotéky

Další možností, jak se "vyhnout" počátečnímu zaplacení poplatku za vyřízení hypotéky, je rozpustit jej do měsíčních splátek. Některé banky to umožňují. Na jednu stranu se to může zdát výhodné, odpadne tak jednorázový několikatisícový výdaj, ale o to více později  zaplatíte v pravidelných měsíčních splátkách.

Hypotéka bez poplatku
Hypotéka je stále vnímána jako produkt, který s sebou přináší i nemalé výdaje právě v oblasti zaplacených poplatků. Tuto skutečnost si mnohé banky uvědomují a vzhledem k silně konkurenčnímu prostředí se snaží na klienty působit různými kampaněmi typu "vyřízení hypotéky zdarma", "hypotéky bez poplatku" apod.

Vyřídit hypotéku bez poplatku dnes můžete u České spořitelny, mBank a Raiffeisenbank.

Komerční banka stanovila za vyřízení hypotečního úvěru jednotnou sazbu 2 900 korun.

Akce bank
Při hledání banky pro sjednání hypotéky se vyplatí sledovat jejich akční nabídky, kdy banky nabízejí různé slevy právě v oblasti poplatků.

V současné době se setkáte s časově omezenými akcemi u několika bank.

ČSOB
Do 10. října probíhá hypoteční kampaň, v rámci které má klient možnost ušetřit poplatek za zpracování a mimořádné splátky.

GE Money Bank
Od 1. do 30. října nabízí banka 50procentní slevu z poplatku za zpracování hypotečního úvěru.

Raiffeisenbank
Od 6. do 12. října banka pořádá tzv. hypoteční dny. V minulosti v průběhu těchto dnů dávala klientům slevu na poplatku za poskytnutí úvěru. Tento poplatek však již trvale neúčtují, a proto klientům ke každé hypotéce dají nyní dárek na vybavení bytu - meteostanici.

UniCredit Bank
Akce v oblasti poplatků u hypoték od UniCredit Bank nejsou časově omezené. U hypotéky Plus získá klient slevu 100 procent na vstupním a měsíčním poplatku v případě smluvního závazku a fixace na 5 let. U hypotéky Flexi umožňují předčasné splacení hypotečního úvěru kdykoliv bez sankčních úroků.

Volksbank
Banka aktuálně nabízí bez časového omezení 50 procent slevy na vstupním poplatku při sjednání hypotéky přes internet prostřednictvím aplikace "Hypotéka přes internet".

Wűstenrot hypoteční banka
Do 31. října vyřizuje banka zdarma hypotéky s pětiletou fixací úrokové sazby.

Rada na závěr
Hypotéka je během na dlouhou trať. Proto se ještě před konečným rozhodnutím, kterou banku zvolíte, seznamte nejen s nabízenou úrokovou sazbou, ale i se všemi poplatky, které vás s největší pravděpodobností čekají. Nápomocny vám budou sazebníky, které banky vyvěšují na svých webových stránkách a pravidelně je aktualizují.