Obecně je spoluvlastnictví taková situace, kdy jednu věc vlastní několik spoluvlastníků aniž by došlo k faktickému rozdělení této věci. Podílové spoluvlastnictví v případě nemovitosti znamená, že ji vlastní několik vlastníků zároveň, ovšem dům mezi ně není reálně rozdělen. Například v případě bytového domu spoluvlastníkovi nepatří byt, ve kterém bydlí, ale jen „fyzicky neurčený“ podíl na nemovitosti. V rodinném domě rovněž není určeno, která místnost komu patří. Tento podíl obecně vyjadřuje pouze míru, jakou se jednotliví spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví nemovitosti.
Vlastnosti podílového spoluvlastnictví
Podílové spoluvlastnictví upravuje občanský zákoník v § 137 - § 142. Stanovuje následující vlastnosti této formy vlastnictví:
* Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.
* Hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. (Většina zde znamená více než 50 % hlasů. Nezáleží přitom na počtu osob, ale na velikosti jejich podílů na společné věci.)
* Jde-li o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud.
Z toho je patrné, že podílové spoluvlastnictví je především pro spoluvlastníky s menšinovým podílem velmi nevýhodné. V praxi z toho mohou vznikat různé nepříjemné situace.
Problémy, ke kterým může docházet
K hospodaření se společnou věcí patří také rozhodování o tom, kterou část nemovitosti budou využívat jednotliví spoluvlastníci. Ti, kterým patří více než 50% podíl, mohou tedy například rozhodnout o tom, že menšinový spoluvlastník již nebude moci nadále v domě bydlet, nebo nebude bydlet v bytě, který dosud užíval. Neznamená to však, že tím menšinový vlastník přijde o svůj podíl na domě. Pokud se menšinový vlastník nebude chtít „svého bytu“ (ve skutečnosti to není jeho byt, spoluvlastníci nevlastní byty, ale pouze podíly na domě) vzdát, mohou se spoluvlastníci s většinovým podílem domáhat svých práv u soudu.
Zatímco tedy o hospodaření rozhoduje většina hlasů, z právních úkonů týkajících se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně. To znamená, že případný věřitel může pohledávky vymáhat po kterémkoli z nich. Příkladem může být situace, kdy si většinoví vlastníci odhlasují provedení rekonstrukce domu, kterou budou financovat úvěrem. Pokud poté nebudou úvěr splácet, může se věřitel domáhat svých práv po kterémkoli ze spoluvlastníků, tedy i po tom, který s rekonstrukcí nesouhlasil, ale byl přehlasován.
Aby však měli menšinoví spoluvlastníci možnost bránit se alespoň v nejnaléhavějších případech, stanoví zákon, že jde-li o „důležitou změnu společné věci“, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud. Touto „důležitou změnou“ se rozumí například zásadní přestavba nemovitosti, kterou by se zcela změnil její charakter.
Předkupní právo
Dalším specifickým prvkem podílového spoluvlastnictví je předkupní právo. Pokud by chtěl některý ze spoluvlastníků převést svůj podíl na jinou osobu, musí jej nejdříve písemnou formou nabídnout ostatním stávajícím spoluvlastníkům. To znamená, že v případě prodeje nebo darování musí nejprve počkat na jejich vyjádření. Pokud by jim jej nenabídl, mohou se svého práva domáhat u nového nabyvatele podílu. Výjimkou, kdy se předkupní právo neuplatňuje, je převod podílu na osobu blízkou. Tou se rozumí pouze příbuzný v řadě přímé (např. rodiče a děti), sourozenec a manžel.
PODNIKÁTE A HLEDÁTE INFOZrušení podílového spoluvlastnictví
Vzhledem k tomu, že tato forma vlastnictví není v mnoha případech výhodná, mohou se spoluvlastníci dohodnout o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání. Pokud k dohodě nedojdou, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlíží přitom k velikosti podílů a k účelnému využití věci. Pokud rozdělení věci není možné, což u nemovitostí většinou není, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, soud nařídí její prodej a výtěžek mezi ně rozdělí podle velikosti podílů. Zde je třeba podotknout, že soudní spory kolem vypořádání podílového spoluvlastnictví bývají zdlouhavé a nákladné.
