Odstupné za byt? Neprohýřit, ale investovat!

aktualizováno 
Stěhujete se z bytu a vlastník nemovitosti vám vyplácí odstupné, popřípadě vám poskytne náhradní bydlení? Vězte, že při dodržení určitých podmínek je i peněžní náhrada za uvolnění bytu (odstupné) osvobozena od povinnosti platit daň z příjmů. Jaké jsou tyto podmínky a zároveň jaké administrativní povinnosti čekají poplatníka při získání odstupného vůči bernímu úřadu?

Tento příspěvek volně navazuje na komentář z 16.8., který se zaměřoval na osvobození příjmů z prodeje nemovitostí v osobním vlastnictví (dodržení časového testu) a vzhledem k poměrně rozsáhlé diskusi se snažím tímto příspěvkem oblast zdaňování bydlení rozšířit i o tuto oblast. Právní oporu této problematiky najdeme opět v zákoně o daních z příjmů (nyní jde o paragraf 4, odst.1, písm. u, ZDP). Jaká jsou tedy ve stručnosti východiska zmiňované oblasti zákona?

Odstupné lze daňově osvobodit, pokud jej v určitém čase poplatník použije k bydlení

Snahou zákonodárce je daňově zvýhodnit ty, kteří jsou ochotni z nějakých důvodů se z nemovitosti vlastníka přestěhovat a zároveň jsou ochotni aktivně řešit vlastní bydlení. Z praxe jde nejčastěji o často spornou problematiku majitelů činžovního domu s byty a jeho nájemci. Realita ukázala, že v těchto situacích dochází často k velkému napětí.

NENECHTE SI UJÍT
počasí, bouřka, déšť, blesk
Blýská se fondům na lepší časy?
Po hrozivém minulém týdnu skončily čisté prodeje domácích podílových fondů s relativně dobrým výsledkem a možná se na konci prázdnin blýská na lepší časy.
výsluch
Pozor na diskriminační otázky
Jste ženatý? Jste těhotná? Jste vyléčený alkoholik? Jste kuřák? Jste gay? Nevyplníte-li všechny kolonky včetně prozrazení počtu dětí, máte smůlu.
Klobásy, grilování
Příběh norimberské klobásy
Je světlá, malá, tenká a opečená na roštu chutná skvěle. Nürnberger Bratwurst, norimberská klobása.

Od daně z příjmů fyzických osob je osvobozen příjem získaný formou nabytí vlastnictví k bytu jako náhrady za uvolnění bytu a dále náhrada (zmiňované odstupné) za uvolnění bytu, vyplacená uživateli bytu za podmínky, že:

  • odstupné použil, nebo použije na uspokojení bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž odstupné přijal
  • částku odpovídající odstupnému vynaložil na obstarání bytových potřeb v době jednoho roku před jejím obdržení

Toto jsou dvě skutečně klíčové zásady, které je nutné mít při daňové optimalizaci na zřeteli!

Přijetí odstupného se musí ohlásit finančnímu úřadu

Důvody pro řešení bytové otázky uživatele bytu mohou být rozdílné a nemá cenu se jimi nijak více zabývat. Odcházející uživatel bytu je povinen do konce zdaňovacího období (v ČR do 31.12.) oznámit správci daně fakt, že v právě uplynulém kalendářním roce odstupné za uvolňovaný byt přijal. Za případné neoznámení této události může finanční úřad poplatníkovi uložit pokutu. Nezáleží přitom na měsíci, kdy došlo k přijetí odstupného v rámci kalendářního roku. Oznamovací povinnost ukončenou 31.12. uplynulého kalendářního roku má poplatník bez ohledu na měsíc, v němž k přijetí odstupného došlo.

Chcete si pořídit DŮM V ZAHRANIČÍ? Žádný problém!
Více v
TOMTO ćlánku

V následujícím roce je poplatník (chce-li dosáhnout na daňové osvobození odstupného) povinen tuto úhradu použít na řešení bytových potřeb. Pokud by tak v následujícím roce neučinil, pak by byl povinen částku rovnající se přijatému odstupnému zahrnout dle paragrafu 10 (ostatní příjmy) do daňového přiznání a řádně zdanit. Může se stát (poměrně častý případ), že poplatník použije v následujícím roce pouze část z přijatého odstupného na řešení bytových potřeb. V takovém případě je daňově osvobozena pouze tato část a rozdíl mezi přijatým odstupným a do bydlení investovanou částkou bude ve zmiňovaném paragrafu zdaněn.

Pro úplnost výčtu výchozích parametrů je třeba dodat, co zákonodárce rozumí obstaráním bytu; jinými slovy, kam mohou peníze z odstupného jít, aby splňovaly podmínky pro osvobození. Jde o následující situace:

  • Zakoupení nebo výstavba domu, popřípadě jeho části
  • Zakoupení bytu do vlastnictví
  • Úprava objektu, který nebyl určen k trvalému bydlení
  • Úprava nebytového prostoru k trvalému bydlení
  • Složení členského vkladu v bytovém družstvu
  • Úhrada za převod členských práv bytového družstva

Nyní jsme dostatečně vyzbrojeni na několik nejčastějších modelových příkladů s odstupným a jeho daňovým osvobozením.

Příklad 1:

Občan A vyklidil byt na základě přijatého odstupného od vlastníka bytu ve výši 500 tisíc korun. Toto odstupné obdržel v srpnu 2003. V září 2004 zakoupí tento občan byt do osobního vlastnictví ve výši 900 tisíc korun. Je přijaté odstupné osvobozeno od daně z příjmů a co musí poplatník (občan A) udělat?

On-line poradna:
Zeptejte se na cokoli specialistů na leasing! Do 24 hodin odpoví.
Více ZDE.

V první řadě by měl splnit svoji informační povinnosti a do konce roku 2003 oznámit správci daně přijetí odstupného. Po splnění této informační povinnosti je pro poplatníka za zdaňovací období 2003 odstupné za uvolněný byt osvobozeno. Tímto ale celá záležitost nekončí a poplatník si musí pohlídat, aby během roku 2004 vynaložil odstupné na nějakou z výše uvedených potřeb. V našem případě k tomu skutečně došlo, neboť pořízení bytu do takových potřeb patří a zároveň pořizovací cena bytu pokrývá celou částku odstupného. V případě našeho modelového občana A je tedy celá částka odstupného od daňových povinností definitivně osvobozena.

Příklad 2:

Občan A uvolnil v červnu 2003 byt na základě přijatého odstupného ve výši 600 tisíc korun. V březnu následujícího roku zakoupil do osobního vlastnictví garsoniéru za 550 tisíc korun? Je tento příjem daňově osvobozen?

Občan A si opět musí splnit svoji informační povinnost vůči správci daně. Požadovaný časový test (do jednoho roku) občan A opět splnil a realizoval jednu z možných bytových potřeb. V jeho případě je ovšem problémem fakt, že přijal vyšší odstupné než je pořizovací cena nového bytu. V jeho případě bude tedy daňově osvobozena pouze částka 550 tisíc a rozdílových 50 tisíc korun bude muset poplatník v rámci paragrafu 10 zdanit.

Příklad 3:

Občan A uvolnil v říjnu 2003 byt a obdržel odstupné 300 tisíc korun. V červnu 2004 uzavřel smlouvu se společností, která staví bytové domy. Jeden byt v rámci tohoto bytového domu v ceně 1,5 miliónu korun si nechá postavit. Při podpisu smlouvy (tedy v červnu 2004) zaplatí zálohu 250 tisíc korun. Další záloha (ve výši 500 tisíc korun) je plánována na únor 2005 a zbývající úhrada bude zaplacena při předávání bytu v červenci 2005. Jak na tom bude občan A za těchto podmínek?

Tento splátkový kalendář je pro občana A z hlediska daní z příjmů nevýhodný, neboť v následujícím roce po přijetí odstupného zaplatí na bytovou potřebu pouze 250 tisíc, zatímco na odstupném obdržel celých tři sta tisíc. Rozdílových 50 tisíc by měl v rámci daňového přiznání opět zdanit jako v předcházejícím případě. Nabízí se v tomto případě možnost změnit kalendář záloh a v roce 2004 zaplatit dodavateli alespoň 300 tisíc na zálohách. V takovém případě by bylo celé odstupné osvobozeno od daně z příjmů.

Příklad 4:

Občan A získal odstupné od vlastníka činžovního domu ve výši 500 tisíc korun. Během roku 2004 provedl rekonstrukci nebytového prostoru a na podzim 2004 ji úspěšně dokončil a povýšil jej na vlastní byt. Celkové doložitelné náklady na stavební rekonstrukci činily 600 tisíc korun.

V tomto případě opět nebrání nic v osvobození celého odstupného. Přeměna nebytového prostoru na bytový patří do skupiny zákonem tolerovaných účelů a poplatník rekonstrukci uzavřel v roce 2004. Odstupné je tedy pro něj v celé výši daňově osvobozené.

Příklad 5:

Občan A měl delší dobu neshody s vlastníkem činžovního domu a rozhodl se tuto situaci řešit vlastním bydlením. V prosinci 2002 si zakoupil svůj vlastní byt za jeden milión korun, do kterého se hodlal nastěhovat. Vzhledem k vysoké pracovní vytíženosti celý rok 2003 zůstával v původním bytu a neměl čas na stěhování. Teprve začátkem roku 2004 se s vlastníkem nemovitosti dohodli a občan A se s odstupným 400 tisíc korun odstěhoval. Je v tomto případě odstupné osvobozeno?

ruka

200 tisíc na bydlení: řekněte si o ně!
Více ZDE.

Bohužel nikoli, přestože měl občan A zřetelnou a jasnou vůli aktivně řešit vlastní bydlení. V tomto případě nedošlo k dodržení časového testu a občan řešil bytovou potřebu s více než ročním předstihem od přijetí odstupného. Bude muset celých 400 tisíc korun uvést v rámci paragrafu 10. Pokud by si však vyhradil během roku trochu času a kupříkladu na podzim 2003 odstupné přijal a byt vyklidil, pak by měl tento příjem osvobozený. A že se jedná o velmi vysoké daňové zatížení nemusím dodávat.

Přijali jste odstupné od vlastníka vašeho bytu? Museli jste příjem zdanit, nebo jste ho zákonem stanoveným způsobem proinvestovali? Těšíme se na vaše zkušenosti.


Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

  • Nejčtenější

Kvíz: Víte, kolik jsme vydělávali a kolik stál chleba v roce 1989?

Více než dvě třetiny Čechů jsou přesvědčeny, že se dnes mají lépe, než tomu bylo před 17. listopadem roku 1989. Ve...

Salát občas zbude, kachna nikdy. Jak a za kolik obědváme v práci

Obědová menu za poslední léta poznamenalo hodně trendů. Krabičky se zdravým jídlem, veganská a raw strava, menší porce,...

Tři způsoby, jak se pasivitou připravíte o peníze

Znalosti Čechů o financích a nakládání s penězi nevyznívají úplně lichotivě. Úroveň finanční gramotnosti u nás dosahuje...

Kvíz: Umíte brouzdat internetem bezpečně?

Na internetu trávíme čím dál více času. Řešíme zde pracovní věci, komunikujeme s přáteli, sdílíme fotky z dovolené či...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Z konopí umí získat léčivý kanabidiol. Teď ho chce zpřístupnit lidem

Jan Storch je vědec. Se svým týmem byl jedním z prvních, kdo vymysleli, jak z technického konopí průmyslově izolovat...

Premium

Konzumace jídla několikrát denně je klišé, tvrdí výživový poradce Fořt

Napsal více než dvacet knih o zdravém životním stylu a boji s obezitou. Petr Fořt tvrdí, že žádný obecně platný návod...

Premium

Jak skončila Vémolova pohádka o lvech. Végha přitom zatracoval

V rozlehlé O2 areně vypadal tak malý, když se v kleci bezvládně zhroutil k zemi. V tu chvíli se z Karlose Vémoly jindy...

Premium

Pes celý život čeká na to, až ho někdo sprdne, říká veterinář

Do své ordinace v centru Prahy dochází den co den už 22 let, aby znovu na nohy postavil čtyřnohé domácí mazlíčky. „I...

  • Další z rubriky

Jak dosáhnout na hypotéku, když chybí dvacet procent požadovaných úspor?

Český realitní trh ani hypoteční není pro mladé. Pro získání hypotéky totiž potřebují mladí lidé předem našetřit dvacet...

Hypotéky opět zlevnily, přesto zájem o ně klesá

Hypotéky zlevňují, a to už pátý měsíc. Snižováním sazeb se banky snaží bojovat o každého klienta. Průměrná úroková...

Samostatné bydlení je utopie, budou na něj mít jen elity, říkají mladí

Osamostatnit se a pořídit si vlastní byt se stává pro mladé lidi obrovským problémem. Mnohým nezbývá nic jiného, než...

Tři možnosti, jak s pomocí rodičů dosáhnout na hypotéku

Pořídit si vlastní bydlení je dnes pro řadu mladých lidí spíš jen sen. Ceny nemovitostí jsou vysoké a bez dostatečných...

Advantage Consulting, s.r.o.
VEDOUCÍ CHEMICKÉ LABORATOŘE

Advantage Consulting, s.r.o.
Praha
nabízený plat: 40 000 - 50 000 Kč

Najdete na iDNES.cz