Bytové družstvo obecně
Všechna družstva obecně jsou právnické osoby, které vznikají zápisem do obchodního rejstříku. Zapisují se i bytová družstva, která nejsou zakládána za účelem podnikání, ale kvůli zajištění bydlení svých členů. Nejvyšším orgánem družstva je členská schůze, která volí představenstvo a kontrolní komisi. Jednotliví členové družstva řídí a ovlivňují jeho činnosti prostřednictvím svých hlasů na členské schůzi. Mezi nejdůležitější dokumenty družstva patří stanovy, které upravují práva a povinnosti svých členů.
Pořízení družstevního bytu
Člen družstva „svůj“ byt nevlastní, je pouze jeho nájemníkem. „Prodej“ nebo „koupě“ družstevního bytu tedy ve skutečnosti znamená pouze převod členských práv v družstvu, majitelem domu je bytové družstvo. Z toho vyplývá jedna z nevýhod družstevních bytů – jelikož nejde o nemovitost, není možné je použít jako zástavu. Proto ani není možné použít na jejich financování hypoteční úvěr, pokud nemá kupující k dispozici nějakou jinou nemovitost, kterou by úvěr zajistil. S problémem se setká i u stavebních spořitelen, jelikož od určité výše úvěru požadují rovněž zajištění zástavním právem k nemovitosti. O možnosti financování pořízení družstevního bytu si můžete přečíst zde a zde.
Možnost převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví
Zájemci o bydlení se často ptají, zda je lepší byt v tzv. „osobním vlastnictví“, nebo byt družstevní (přímo termíny „osobní vlastnictví“ nebo „družstevní vlastnictví“ český právní systém nijak nedefinuje, jde spíše o slangové výrazy, které se však v praxi běžně používají). Při tomto rozhodování často hraje svoji roli cena, družstevní byty bývají totiž obecně levnější.
Případné problémy s možností vzít si hypotéku se někdy řeší tak, že se družstevní byt nechá co nejdříve po jeho koupi převést do osobního vlastnictví, kdy už je možné dát jej bance do zástavy. Na přechodné období se použije jiný úvěr, některé banky již nabízejí přímo spotřebitelské úvěry určené na nemovitosti. Jsou však dražší než klasické hypoteční úvěry. V takovém případě je ale nutné se na možnost převodu bytu do osobního vlastnictví předem informovat, mohlo by se třeba stát, že by bytové družstvo s převodem nesouhlasilo. Neexistuje totiž žádná právní úprava, která by družstvu takovou povinnost ukládala. Jedním z předpokladů pro převod družstevního bytu do osobního vlastnictví člena družstva je, že byty jsou v domě vymezeny jako samostatné jednotky a jsou zapsány v katastru nemovitostí. Další podmínkou je, že o převodu bytů do vlastnictví svých členů rozhodla členská schůze bytového družstva.
FINCENTRUM HYPOINDEXVýhody a nevýhody družstevního bytu
Výhodou při koupi či prodeji družstevního bytu je v porovnání s pořizováním bytu do osobního vlastnictví rychlost této operace. Převod družstevního podílu (tj. přesněji převod členských práv a povinností vyplývajících z členství v bytovém družstvu) může být proveden během několika dnů, naopak na zápis do katastru nemovitostí se někdy čeká i několik měsíců. Převod družstevního podílu nepodléhá schválení bytovým družstvem (toto je stanoveno zákonem), družstvo ho pouze bere na vědomí, takže odpadají časové ztráty, které by mohly vznikat různými administrativními průtahy. Ovšem může se stát, že družstvo toto bude mít ve svých stanovách upraveno jinak a bude vyžadovat, aby převody bytů podléhaly jeho schválení. Jelikož na to však podle zákona nemá právo, je možné obrátit se na soud.
Stejně tak si družstvo může ve stanovách vymínit zaplacení úhrady za převod bytu a v praxi tomu tak skutečně bývá. Souhlasu družstva může podléhat také možnost nájemníka svůj družstevní byt pronajmout. Kdo má byt v osobním vlastnictvím, může s ním nakládat libovolně.
Výhodou pro toho, kdo družstevní byt prodává, je rovněž to, že nemusí platit daň z převodu nemovitosti. Nejedná se totiž o převod nemovitosti, byt zůstává ve vlastnictví bytového družstva, dojde pouze k převodu členských práv v družstvu.
Výhodou i určitým rizikem je správcovská činnost družstva. Většinou se stará o opravy a údržbu společných částí domu a o další záležitosti. Špatným hospodařením se může dostat do platební neschopnosti, přičemž za plnění svých závazků odpovídá celým svým majetkem. Problémy by se tedy dotkly i všech jeho členů. To samé se však dá říci i o společenství vlastníků bytových jednotek. Přestože jsou jednotlivé byty v bytovém domě v osobním vlastnictví jeho obyvatel, kteří s nimi mohou nakládat bez omezení, musí se společně starat o společné části domu. Ke vzniku společenství vlastníků jednotek přitom dochází ze zákona automaticky i bez jejich souhlasu, stačí, aby v domě bylo alespoň pět jednotek, z nichž jsou minimálně tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. Pokud si společenství vezme úvěr, který nebude splácet, riskují i majitelé bytů, že o ně přijdou.
POTŘEBUJETE PŘEKLAD?Na co si dát pozor při „koupi“ družstevního bytu
Od stávajícího nájemce bytu, který byt převádí, by si měl kupující vyžádat několik dokumentů:
*Nájemní smlouvu
*Potvrzení, že s bytem nejsou spojeny žádné dluhy, například nezaplacený nájem nebo služby
*Potvrzení družstva, že je převádějící osoba skutečně členem družstva
*Dohodu o převodu členství v družstvu (dokládá, že se kupující stává novým členem družstva)
*Protokol o předání bytu
Kupující by si měl také zjistit, zda družstvo splácí nějaký úvěr, jelikož to zvýší jeho nájemné. Aby měl kupující jistotu, že se skutečně stává členem družstva a že na něj přecházejí členská práva a zároveň aby prodávající měl jistotu, že mu bude za byt skutečně zaplaceno, mohou sjednanou finanční částku uložit na vázaný účet u třetí osoby. K tomu lze využít služeb notáře, advokáta, banky, případně i realitní kanceláře. K uvolnění peněz pak dojde až po splnění všech dohodnutých podmínek.
Kde se bydlí nejlevněji
Dáváte přednost družstevnímu bytu, nebo bytu v osobním vlastnictví? Jakých rizik byste se u obou typů obávali?
