Myslíte si, že budou ceny nemovitostí i nadále klesat?
Obecně vzato, budou. Ale samozřejmě ne všech a ne stejným tempem.
Jakých nemovitostí se bude tedy pokles týkat?
Výraznější pokles je možné očekávat spíše u nemovitostí komerčních a dále u těch v málo atraktivních lokalitách. Je zřejmé, že obdobné nemovitosti vzejdou ve značném množství z insolvencí. Nicméně ceny, za které se budou nabízet, budou natolik zajímavé, že se z nich stanou velmi výhodné investiční příležitosti. Naopak velmi žádané stále jsou a budou nemovitosti v dobrých lokalitách generující výnos z nájmů.
Co byste doporučil člověku, který chce v dohledné době koupit byt?
Každý, kdo uvažuje o koupi bytu, by si měl uvědomit, že tak výrazná převaha nabídky nad poptávkou, jako je nyní, nemůže trvat věčně. Dále je třeba rozlišovat novou developerskou výstavbu a starší domy.
A nejdůležitější je stále, a myslím, že tomu nikdy nebude jinak, lokalita. Domů v zeleni, v klidové zóně a pět minut chůze od stanice metra nikdy nebude dost. Odpovědí jsou tedy spíše jiné otázky, a to: Chci čekat, nebo je potřeba bydlení naléhavá? Jsem náročný, nebo je mi víceméně jedno, kde a jak budu bydlet, hlavně, že to bude laciné? Jaké nároky či omezení při výběru mám?
Kdo odpovídal na otázkyLibor Nevšímal je členem představenstva a obchodním ředitelem společnosti Naxos, která zde působí od roku 1998. Předtím, od roku 1995, byl account director tehdy v jedné z předních tuzemských reklamních agentur Česká reklamní. Ještě dříve procestoval Evropu, byl i v Austrálii a všude sbíral cenné zkušenosti. Dnes patří mezi přední tuzemské odborníky na obchod s realitami. |
Jak vidíte vývoj cen realit v rámci několika let?
Není důvod předpokládat, že v období do konce příštího roku se ekonomická situace razantně zlepší. Předpověď dalšího vývoje je věštění z křišťálové koule. Každopádně ale k oživení, které je závislé na uvolnění úvěrové politiky bank, dojde. V tuto chvíli a v následujícím období budou mít bohužel banky spíše opačné starosti – zjistit, jaké škody napáchala ekonomická krize na jejich klientech, a pokud možno efektivně důsledky těchto škod řešit.
Co říkáte na zvyšování úrokových sazeb hypoték? Nevyjde cena nemovitosti nakonec stejně, když se sice sníží cena bytu, ale zvýší se úroková sazba?
Jak sleduji vývoj těchto sazeb, jeví se mi, že šlo o krátkodobý výkyv - nyní se již dostávají pod 5 %. Snižování cen v mnoha případech překonalo hranici deseti i patnácti procent, takže v konečném důsledku by to mělo pro kupujícího znamenat značnou úsporu.
Jsou teď nějaké "realitní" trendy?
Trendů pozorujeme a analyzujeme mnoho, to by vydalo na samostatný článek. Tedy snad jen namátkou:
- pokles investic do komerčních nemovitostí o více než 50 % ve srovnání s obdobím do poloviny loňského roku
- orientace investorů na výnosové nemovitosti s větším množstvím nájemců
- diverzifikace rizik investorů, což znamená neinvestovat velkou částku do jednoho projektu, ale spíše nižší částky do několika menších projektů
- minimum jednotlivých obchodů na úrovni stovek milionů korun
- poptávka po investicích do 50 mil.
- vyčkávání investorů s finančními zdroji na "extra" výhodnou příležitost
- nedůvěra potenciálních prodávajících v možnost dobře prodat
Je pravda, že momentálně kupující čekají na lepší cenu a prodávající zatím cenu snížit nechtějí?
Přesně tak. A co chudák realitní zprostředkovatel - chtělo by se mi povzdechnout. Samozřejmě výjimkou jsou stále častější situace, kdy je prodávající pod tlakem okolností, či prodeje z úpadku. Pravdou ale zůstává, že situace, kdy tentýž subjekt v pozici investora požaduje pouze, moderně řečeno "distressed sales", tedy prodeje konané pod tlakem nepříznivých okolností, tudíž za extrémně výhodnou cenu, pak při prodeji vlastního majetku není k žádným ústupků ochoten ani za mák. Tvrdí, že prodávat vlastně nepotřebuje a pod cenu, kterou si stanovil bez ohledu na situaci na trhu, za žádných okolností nepůjde.
Jak podle vás funguje realitní trh v ČR ve srovnání s ostatními evropskými zeměmi?
Jednoduše řečeno - jak v čem. Velký rozdíl je nejen mezi jednotlivými druhy nemovitostí podle způsobu využití, ale i mezi jednotlivými regiony v rámci České republiky. To je ale dáno historicky bez přímé vazby na stav ekonomiky. Je zřejmé, že komerční nemovitosti mají větší tendenci podléhat globálním trendům než nemovitosti rezidenční. Vzhledem ke stále větší globalizaci se samozřejmě dopady určitých jevů projevují s čím dál tím menším zpožděním.
Domníváte se, že kvůli finanční krizi jsou kupující náročnější?
To zcela určitě. A nejen na předmět koupě, ale například i na výhodnost smluvních podmínek, rozsah a kvalitu poskytovaných služeb, možnost výběru atd.
Odráží se na realitním trhu prázdninové období?
Do určité míry ano. Nejen v oboru realit se většina rozhodnutí a práce, u kterých nehrozí nebezpečí z prodlení, odkládá na podzim. Rozhodně se ale nedá říci, že se nedaří prodávat. Prázdniny jsou složité spíš z pohledu komunikace. Chce to jen více pozornosti a adresnosti při vyhledávání vhodných kupců. Dobrá věc se prodá vždy. O prázdninách ještě méně než jindy funguje metoda, kterou američtí realitní makléři označují jako "spray a pray". V některých českých realitních kancelářích to často bývá prakticky jediná metoda práce. Spočívá v tom, zveřejnit inzerát s jedinou podmínkou, tj. levně, a modlit se, aby se na něj někdo ozval.
