Koupě nemovitosti v zahraničí? Žádný problém!

Pokud patříte mezi skupinu lidí, pro které nedávný vstup ČR do Evropské unie znamená nový impuls, pak možná budete mít zájem o pořízení nemovitosti v některé z členských zemí. Pro pořízení nemovitostí českými občany v zemích Evropské unie neexistují jednotná pravidla a každá země se k zahraničním kupujícím chová jinak. Víte, ve kterých zemích si koupíte nemovitost bez problému a kde naopak narazíte?

Přestože je postoj jednotlivých členských zemí Evropské unie k možnostem nákupu nemovitostí ze strany českých občanů značně nejednotný, tak nás může těšit, že turisticky nejzajímavější státy nám žádné omezující podmínky při nákupu nemovitostí nekladou. Do skupiny zemí s nulovými legislativními překážkami patří kupříkladu Francie, Německo, Španělsko, Velká Británie či Portugalsko.

Poslední našimi občany vyhledávanou zemí je Itálie, která sice nemá přímý zákaz na pořizování nemovitostí ze strany cizinců, avšak koupě nemovitosti podléhá povolení příslušných úřadů. Na druhé straně žebříčku stojí kupříkladu severské země, které pořízení nemovitostí cizincům neumožní.

Na vlastní pěst nebo přes specializovanou realitní kancelář

V případě, že jste si vybrali oblast či dokonce přímo objekt, pak se můžete do koupě nemovitosti pustit buď na vlastní pěst, nebo se nechat zastupovat specializovanou realitní kanceláří. Obě varianty je třeba zvážit, neboť kupní smlouva včetně dalších dokumentů s koupí souvisejících dokumentů bude psaná v cizím jazyce, což samozřejmě komplikuje porozumění obsahu smluvních dokumentů. Záleží ovšem v první řadě na jazykových znalostech kupujícího a zejména na jeho orientaci v místním právu.

Při využití specializované realitní kanceláře tento problém odpadá, neboť ta by měla spolupracovat se svojí partnerskou společností působící v zemi, kde si chce kupující nemovitost pořídit. Tím pádem by měla místně příslušná realitní kancelář s prodávajícím připravit smlouvu a zařídit veškerý následný administrativní proces. Je logické, že za takové služby si kupující připlatí. Provize vyplácená zprostředkovateli se odvíjí od ceny pořizované nemovitosti a pohybuje se zhruba mezi třemi až pěti procenty. Kvalitní realitní kancelář ovšem není až tak jednoduché sehnat. Navíc do hry vstupuje ještě nutnost existence partnera v zemi určení. V případě, že nemáte nějakou osvědčenou realitní kancelář, pak lze požádat o doporučení na Asociaci realitních kanceláří.

Financovat nemovitost úvěrem lze doma nebo v zahraničí

Pokud klient nemá dostatek vlastních finančních prostředků a nebo nechce vyhlédnutou nemovitost v některé ze zemí Evropské unie pořizovat za hotové, pak se mu nabízí možnost požádat o úvěr v tuzemských bankách či v zahraničí. Změna zákona o dluhopisech (190/2004, paragraf 28, odst.4) umožňuje hypotečním bankám poskytnout úvěr i na nemovitost, která se nachází v některé členské zemi Evropské unie. Jde o administrativně poměrně komplikovanou záležitost a lze doporučit spíše banky, které mají v zemi, kde se nachází nemovitost, pobočky.

Úrokové sazby hypoték na historickém minimu! Čtěte ZDE.

Druhou alternativou je čerpat na pořízení nemovitosti úvěr přímo v zemi určení. To je z hlediska administrativy podstatně jednodušší, avšak zase je tu nevýhoda se smlouvami v cizím jazyce. Na druhou stranu je třeba si uvědomit, že cizí banky se úvěrům na bydlení ve prospěch cizinců nijak nebrání. Okruh hypotečních bank je ve větších zemích Evropské unie podstatně širší než u nás a kromě bank se širokým spektrem služeb v zahraničí poskytují úvěry na bydlení i výlučně specializované instituce. Podobně jako u nás prověřují klientovu bonitu a v případě, že jeho příjmy postačí na úhradu splátek, tak nic nebrání podpisu smluv a čerpání peněz. Z hlediska úrokových sazeb pracují zahraniční bankovní instituce s přibližně srovnatelnými sazbami a nedá se ani očekávat, že by došlo k nějaké dramatické odchylce v hodnotách sazeb u nás a v Evropě.

Nemovitost v zahraničí za účelem rekreace, pronájmu nebo jejich kombinace

Důvodů pro pořízení nemovitostí v zahraničí může být více, avšak lze je zobecnit do přibližně dvou klíčových. Buď pořizujeme nemovitost jako investici, jejíž výnosy budeme čerpat v podobě nájmů podpořenými očekávaným růstem tržní hodnoty nemovitosti v čase nebo za účelem vlastního využívání. Obě možnosti lze samozřejmě kombinovat. Po část roku nemovitost využívat pro vlastní rekreaci a  po zbývající část ji nabídnout k pronájmu ostatním turistům.

Sjednejte si stavební spoření, penzijní připojištění či důchodovou pojistku přes internet - ušetříte čas i peníze. Více ZDE.

Vzhledem ke znění nedávno schválené novely daně z přidané hodnoty a recipročnímu fungování daně z přidané hodnoty v rámci EU se někteří čeští pronajímatelé nemovitostí v zahraničí stanou plátci DPH. Podobný systém zdanění samozřejmě platí i zrcadlově; tedy v případě nákupu nemovitosti v Čechách občanem z členské země Evropské unie a z této nemovitosti mu plynoucích příjmů. Místem plnění z pohledu daně z přidané hodnoty je totiž v případě služeb spojených s nemovitostmi země, ve které se předmětná nemovitost nachází. V té se budou muset pronajímatelé zaregistrovat a do cen za služby zahrnout daň z přidané hodnoty. Tu jim fakticky zaplatí klient a pronajímatel (poskytovatel služby) ji odvede do státní pokladny státu, ve kterém se nemovitost nachází.

Daň z přidané hodnoty nedolehne na všechny pronajímatele, nýbrž pouze v případě splnění určitých hodnot příjmu z pronájmu nemovitosti. Pokud dojde k překročení určité prahové hranice (určuje ji příslušný zákon o DPH v každé zemi), pak se tuzemský pronajímatel musí v příslušné zemi zaregistrovat jako plátce DPH a zde také bude odvádět daň z přidané hodnoty. Kupříkladu v Německu je takovou prahovou hranicí dosažení příjmu ve výši deset tisíc EUR za zdaňovací období, což není nijak závratná suma a leckterý vlastník nemovitosti tuto částku překročí. To samozřejmě výrazně zkomplikuje veškerou administrativu spojenou s pronájmem nemovitosti v zahraničí.

Máte v úmyslu si koupit nemovitost v některé zemi Evropské unie? Má tato nemovitost sloužit výlučně vám, nebo ji chcete pronajmout? Jaké máte zkušenosti s kupováním

Aktuální ceny bytů a nájemného v České republice vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ