Odklad splátek nebo refinancování. Jak dnes ušetřit na hypotéce

  • 6
Splácíte hypotéku, u níž se blíží zlomové datum fixace? Jak na to, když chcete brzy půjčku doplatit nebo ji refinancovat? A lze před doplacením využít odkladu splátek?

ilustrační snímek

Ti, kdo platí hypotéku a mají aktuálně problém splácet, si mohou trochu oddechnout. Díky nové zákonné úpravě je možné kvůli ochromení ekonomiky v důsledku koronaviru splátky odložit o tři nebo o šest měsíců. 

Postup je jednoduchý – na stránkách bank najdete formulář, jehož prostřednictvím požádáte o odklad, a to buď do 31. 7. 2020, nebo do 31. 10. 2020. Data jsou pevná. Kdo požádá v květnu, umrtví splátky na dva nebo pět měsíců, do července či do října.

Dokládat není potřeba žádná potvrzení, stačí jen věc oznámit a po dobu odkladu (od následujícího měsíce) neplatit. Pozor však na to, že hypotéka se dále úročí – úrok za dobu odkladu zaplatíte až na konci splácení (běžná měsíční splátka se tedy nebude navyšovat).

Pro ty, kteří nemají aktuálně z čeho splácet, je to pomoc. Pokud jste však spekulovali, že si splátky odložíte a pak třeba úvěr hned doplatíte, protože vám bude končit fixace, nepomůžete si. Úrok vám naúčtují tak jako tak. Odklad můžete využít i ve chvíli, kdy uvažujete o refinancování. Když si teď odložíte splátky, o to později bude možné přejít k jiné bance. 

„Společně s odkladem splátky klientovi posouváme i termín doplacení a délku fixace,“ potvrzuje Jana Karasová z Airbank. Nemůže se tak stát, že by fixace „proběhla“ v polovině odkladu, a vy byste tak o termín přišli. Pokud byla fixace do července, posouvá se u tříměsíčního moratoria na říjen. K tomu termínu pak můžete bez problémů doplatit či přejít jinam.

Banky byly rychlejší než zákon

Jednotlivé banky nabízely možnost odkladu splátek u různých typů úvěrů ještě předtím, než vládní návrh prošel schvalovacím kolečkem zákonodárců. Je tak docela dobře možné, že už jste jednali a máte podepsaný odklad za jiných podmínek.

Například u České spořitelny požádalo o odklad splátky hypotéky ještě před platností zákonné úpravy 15 tisíc klientů. Tato banka i banka Creditas už v první vlně odložily celé splátky včetně úroků, které není třeba doplácet.

Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější.

Jestli je však ve vašem konkrétním případě výhodnější přejít na odložení splátek podle nového zákona, můžete to tak bez problémů udělat – oznámíte bance úmysl odložit splátky a původně podepsaná smlouva o odkladu se tím stornuje.

Zvláštní situace může nastat u refinancování. Splácíte třeba vzorně už deset let. Nyní vám skončila fixace a vy jste úvěr převedli k jiné bance. Po termínu 26. března. Teoreticky by se vás moratorium nemělo týkat, právě proto, že ke sjednání smlouvy došlo třeba až v dubnu. Banky však vycházejí klientům vstříc a odklad umožňují i v takových případech. Nejde tu však o tentýž postup – nestačí bance věc oznámit, je třeba požádat a podrobit se individuálnímu posouzení situace.

Všichni odkládají, já chci doplatit

V bankách se jinak nic zásadního nemění. Jednat s úředníky můžete na dálku, případně si sjednat schůzku v pobočce – nejlépe s rouškou a v předem domluveném čase. Takže, pokud vám končí fixace a vy chcete hypotéku doplatit, případně chcete i s úvěrem přejít k jiné bance, nic vám v tom nebrání. Jen si musíte dobře ohlídat termíny. Nouzový režim, karantény, ale i dovolené v letních měsících totiž mohou těm, kdo věří, že se vše stihne rychle a bez problémů, zhatit plány.

Vaše původní banka před koncem fixace pošle zprávu o nové úrokové sazbě. Ze zákona to musí udělat tři měsíce před koncem fixace a banky se dušují, že informaci posílají nejpozději sto dní předem, tak, aby se vše zvládlo i s ohledem na poštovní doručení. 

Pokud tedy posílají informaci písemně. Mnohé ústavy klienty informují elektronicky – e-mailem nebo zprávou v internetovém bankovnictví. Tři měsíce předem byste proto měli být obezřetní, kontrolovat příchozí zprávy, pokud informaci o nové sazbě nikde nenaleznete – hned se ozvěte bance. Není výjimkou, že klient zprávu přehlédne, neoznámil bance novou e-mailovou adresu nebo si nedojde na poštu pro dopis.

Na to, abyste bance oznámili, že navržená sazba vám nevyhovuje a že chcete úvěr převést jinam, máte totiž jen určité množství času. Platí to jak u refinancování, tak v případě, že jste dost našetřili a chcete hypotéku doplatit. 

Obvykle banky akceptují, když jim klient svůj záměr oznámí měsíc předem. Dá se to zvládnout i za 14 dní. Ale třeba UniCreditbank se chce dozvědět o úmyslu klienta přestoupit jinam tři měsíce předem – musí mít tedy rozmyšleno, jakou sazbu ještě akceptuje, dost dlouho dopředu. Ani klienti této banky by však neměli být pod časovým tlakem. „Praxe je taková, že je kontaktujeme mnohem dříve, takže i oni mají čas na rozmyšlení,“ vysvětluje mluvčí Petr Plocek.

Tabulku s aktuálními úrokovými sazbami hypoték spolu s informacemi, jak na refinancování, najdete na další straně.

Úspory

Refinancování? Banky o vás stojí

Bankovní ústavy nechtějí, abyste se svou hypotékou migrovali jinam. Podmínky tomu nahrávají. ČNB nedávno snížila repo sazbu a uvolnila svazující podmínky pro získání úvěrů – hodnota zastavované nemovitosti nemusí tvořit 90 procent hypotéky, ale stačí 80 procent, zvýšil se limit poměru celkového dluhu k měsíčnímu příjmu žadatele a limit poměru výše dluhu k příjmu je zrušen zcela.

Banky reagují různě – například mBank, Equa a Airbank sazby snížily, Sberbank naopak mírně zvýšila. Březnový hypoindex je 2,45 procenta. Jenže byl z větší části „ještě před koronavirovou krizí“, takže porovnávat aktuálně nabízené sazby s průměrem lze dost těžko. Nezbývá než posuzovat akce jednotlivých bank mezi sebou.

V tabulce přinášíme aktuální nabídku bank. Pokud budete osud své hypotéky promýšlet později, můžete buď oslovit jednotlivé banky (na stránkách mají kalkulačky, ale výpočet je jen orientační), nebo se můžete spolehnout na porovnávače a sjednávače hypoték, například hypotekanamiru.cz, chytryhonza.cz nebo hypotecnikalkulacka. cz.

Nabídka bank - refinancování hypotéky, fix 5 let, zbývá 20 let splácení
Banka Sazba refinancování Poznámka
Airbank 2,19 %  hypotéky od 1,5 milionu
2,29 % hypotéky do 1,5 milionu
2,59 % hypotéky do 700 tisícBanka aktuálně neúčtuje poplatek při doplacení mimo dobu fixace

Česká spořitelna od 2,64%není třeba nový odhad ceny nemovitosti
ČSOB od 2,74 %odhad nemovitosti zajistí zdarma zjednodušenou formu ocenění
Equa bank od 2,29 % pro hypotéky nad milionodhad akceptují původní, případně vytvoří podle cenové mapy
Fio banka od 1,98 %u hypotéky nad milionsazba od 1,88 % je možná pro roční a tříleté fixace
Komerční banka od 2,69 % odhad zajistí zdarma
Moneta Money Bankod 2,08 % sazba platí při sjednání onlineodhad zajistí zdarma
mBank 2,19 %se životním pojištěním 1,94 %
Raiffeisenbankod 2,64 %odhad zajistí sami zdarma
UniCredit Bankod 2,29 %akceptují původní odhad

Zdroj: banky

Co je potřeba k přestupu

Potřebnou administrativu se starou i s novou bankou zvládnete na dálku. A nebude to nijak komplikované. „Banky již v minulých dnech přijaly řadu opatření, která mají zabezpečit bezproblémový chod jednotlivých oddělení. V případě sjednávání nových nebo refinancování stávajících hypoték očekávám maximálně drobná zpoždění,“ říká Miroslav Majer z portálu hyponamiru.cz. 

I tak však nějaké to papírování budete muset zvládnout – zatímco staré bance stačí oznámit, že budete refinancovat či doplácet, banka, ke které se chystáte přestoupit, toho bude potřebovat víc:

  • dva doklady totožnosti,
  • doklad o příjmu,
  • původní úvěrovou smlouvu, 
  • vyčíslení aktuální výše úvěru,
  • odhad nemovitosti,
  • aktuální fotografie nemovitosti,
  • prohlášení věřitele, za jakých podmínek se vzdá zástavního práva.

Pokud jde o odhad ceny nemovitosti, většinou stačí původní odhad ke stávající hypotéce. Některé banky jsou benevolentnější a odhad nevyžadují, protože si jej na základě cenových map a fotografií zpracují samy.

Fotografie nemovitosti by měly ukazovat, jak dům či byt vypadá v době, kdy klient žádá o převedení hypotéky, obvykle stačí nemovitost zvenčí a pak také fotografie jednotlivých místností. S výhodou tu použijte funkci panorama vašeho fotoaparátu či mobilu, díky níž na jednom snímku zachytíte téměř vše.

Mnohé dokumenty stačí odevzdat elektronicky, ale někdy narazíte na požadavek podpisu a razítka. „Výpisy z účtu lze vytisknout z internetového bankovnictví, ale mělo by na nich být razítko banky a podpis pracovníka banky,“ uvádí třeba Fio banka. Tady se tedy bez osobní návštěvy pobočky neobejdete. 

Doporučení? Prostřednictvím e-mailu či telefonu si zjistěte, jaké dokumenty budou přesně potřeba, které musí být v originále a kde stačí kopie. Pak teprve se vypravte k přepážkám tak, abyste minimalizovali počet potřebných návštěv.

Nezbytnou otázkou je i to, na kolik celé refinancování přijde. Bez problémů byste se měli vejít do deseti tisíc, ale ve většině případů to bude mnohem méně. Banky, ke kterým přestupujete, často nabízejí odhad zdarma (ušetříte tři až pět tisíc) a sjednání hypotéky bez poplatků. A mnohé odpouštějí i poplatek za čerpání peněz (cca 500 korun). „Klient tak musí počítat s poplatkem katastrálnímu úřadu 2 000 korun za každý podaný návrh na vklad (platí se za výmaz i za nový vklad zástavního práva, takže celkem půjde o 4 000 korun) a drobnými poplatky za ověření podpisů,“ vyčísluje Michal Teubner z Komerční banky.