Kombinace stavebního spoření a hypotéky

aktualizováno 
Volba mezi hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření je poměrně složitá a každý produkt má svoje přednosti i nedostatky. Ty může do určité míry odstranit kombinace těchto dvou produktů. Zmiňovaná kombinace může uspořit celkové náklady zejména na zaplacené úroky a také zabezpečit dostatek tzv. vlastních zdrojů, které bývají především pro mladé zájemce o bydlení velkou překážkou. Obecně vedou kombinace ke zvýšení zdrojů, snížení nákladů a k maximalizaci využití všech státních podpor. Především s ohledem na oblast maximalizace státní podpory je kombinace zmiňovaných produktů vyhledávaná.

Překlenovací úvěr jako prostředek pro zvýšení vlastních zdrojů
Zejména u mladých lidí, kteří stojí na začátku pracovní kariéry, bývá problémem nashromáždit potřebné vlastní zdroje. U hypotéky je povinností mít alespoň 30 procent vlastních zdrojů a právě v tomto případě lze vhodně kombinovat hypotéku s úvěrem ze stavebního spoření. Ideální samozřejmě je, když účastník stavebního spoření již splňuje nárok na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření, avšak i opačná situace skýtá možnosti kombinace.

Chce-li si někdo vzít hypotéku a nemá dostatek vlastních zdrojů, pak mu hypoteční banka nabídne možnost čerpat doplňkový úvěr. Poskytování těchto úvěrů znamená pro klienta mnohem větší riziko (především s ohledem na jinou formu zajištění), což se logicky projevuje vyšší úrokovou sazbou. Co je však ještě méně příjemné z pohledu klienta je fakt, že doplňkové úvěry nejsou ze strany státu nijak podporovány. Právě z toho důvodu je výhodnější kombinovat hypotéku a stavební spoření, neboť lze využít souběžného působení státních podpor u obou produktů.

Demonstrujme si kombinaci těchto dvou produktů na následujícím příkladu.
Mladý muž si chce koupit nový byt za 800 tisíc Kč. Vzhledem k tomu, že nemůže umístit do zástavy jinou než pořizovanou nemovitost mu banka nabídne hypotéku ve výši 560 tisíc korun, přičemž zbývajících 240 tisíc musí mladík uhradit z vlastních úspor. Ty však nemá a je schopen shromáždit pouze 100 tisíc korun.

Hypoteční banka mu nabízí doplnkový úvěr, jehož sazba činí 11,9 procenta. Mnohem výhodnější však pro mladíka bude založení stavebního spoření na cílovou částku 240 tisíc korun. Přestože ještě nebude splňovat nároky na získání řádného úvěru ze stavebního spoření, tak požádá o překlenovací úvěr. Jeho maximální hodnota se rovná cílové částce (240 tisíc korun), které použije společně s hypotékou (560 tisíc) na nákup vyhlédnutého bytu.

Kromě splácení hypotéky a překlenovacího úvěru bude klient ještě dospořovat na účet stavebního spoření, aby po dvou letech od uzavření smlouvy o stavebním spoření splnil nárok na přidělení řádného úvěru, který je mnohem výhodnější z pohledu klienta než hypotéka či překlenovací úvěr.

Klady a zápory takové kombinace
Jedinou nevýhodou této kombinace je vysoké úrokové zatížení klienta v prvních dvou letech splácení. Mladík musí splácet hypotéku, překlenovací úvěr a ještě dospořovat na účet stavební spořitelny. Je logické, že takové řešení si může dovolit člověk s vysokými příjmy. Na druhé straně mu toto zatížení na začátku období splácení přinese mnohem více výhod.

Zřetelnou výhodou je využití státních podpor z obou produktů (hypotéky i stavebního spoření). Další výhodou je využití úvěru ze stavebního spoření, který má bezkonkurenčně nejvýhodnější úročení. Celkem zaplatí při využití této kombinace produktů klient méně na úrocích než v případě, že by využil nejprve doplňkový a následně hypoteční úvěr. V prvních dvou letech sice bude klient platit více, avšak po přechodu na čerpání řádného úvěru ze stavebního spoření již podstatně méně, což v celkovém součtu bude znamenat úsporu.

Použití stavebního spoření ke splácení hypotéky
Velmi zajímavou variantu využití dvou produktů nabízí možnost splácení hypotéky z úvěru ze stavebního spoření.

Drtivá většina hypotečních úvěrů se splácí ve formě měsíčních anuit, které obsahují úrok i úmor. Některé hypoteční banky však nabízejí jinou formu splácení. Klient samozřejmě musí platit vždy úroky, avšak nemusí společně s nimi splácet jistinu. Toho lze využít a nakombinovat hypotéku se stavebním spořením. Ptáte se jak?

Místo placení anuit bude klient platit hypoteční bance pouze úroky a částku přibližně připadající na úmor bude spořit na účet stavebního spoření. Ten je vinkulován ve prospěch hypoteční banky, takže bance z této kombinace nehrozí žádné riziko. Na účtu stavebního spoření klient využívá štědré státní podpory a vytváří si zdroje na jednorázové splacení části hypotéky.

Taková kombinace nepřináší klientovi v průběhu celé doby splácení výraznější zvýšení splátky a umožní mu výrazné snížení úroků. V prvních letech klient platí hypoteční bance pouze úroky a spoří si na účet stavebního spoření. Jakmile splní podmínky pro přidělení úvěru ze stavebního spoření, vezme si úvěr a ten použije k jednorázovému splacení části hypotéky. Tím si výrazně sníží jistinu hypotéky, kterou začne splácet obvyklým anuitním způsobem. V ten moment začíná kromě hypotéky splácet také úvěr ze stavebního spoření, což je v průběhu celého splácení hypotéky nejméně příznivé období a celkové zatížení dlužníka je až do konce splatnosti úvěru ze stavebního spoření nejvyšší.

Zároveň je ale třeba si uvědomit, že použitím úvěru ze stavebního spoření na hypotéku dojde ke snížení její jistiny, což znamená, že celkové zatížení klienta splácejícího oba úvěry vzroste pouze nepatrně. Po splacení úvěru ze stavebního spoření však dojde k výraznému snížení měsíčního zatížení klienta.

Výhoda této kombinace
Tato kombinace přináší hned několik výhod. Co se týče vlastního finančního zatížení, tak to je v počáteční fázi shodné jako v případě výhradního využití hypotéky. Pak sice mírně nárůstá, neboť klient splácí úvěr ze stavebního spoření a zároveň hypotéku (sníženou o zmiňovaný úvěr), avšak po splacení úvěru hypotéky dojde k dramatickému snížení měsíčního zatížení klienta. To je mnohem výraznější než součet zvýšených splátek v prostřední fázi celé kombinace, což znamená, že klient realizuje finanční úsporu. To je možné samozřejmě díky štědré ruce státu, která zvýhodňuje prostřednictvím podpory fázi spoření, tak následně také úvěr. Stavební spoření nám zaručuje výnosnost kolem 13 procent a úvěr ze stavebního spoření je úročen v rozmezí pěti i šesti procent. Z těchto čísel jednoznačně vyplývá, že kombinace obou produktů znamená úsporu, kterou nám v podstatě uhradit stát.

Daňové přiznání 2019

Do 1. dubna musí podat daňové přiznání osoby samostatně výdělečně činné, ale i zaměstnanci (více zde). Využijte interaktivní formulář pro daňové přiznání za rok 2018.

Nejčtenější

Daňové přiznání za rok 2018: využijte chytré interaktivní formuláře

Ilustrační snímek

Vyplnění daňového přiznání není pouze záležitostí živnostníků a podnikatelů, ale často jej podávají i zaměstnanci....

Na dovolené v Rakousku rozbili drahý servis. Naštěstí byli pojištění

Jako je nutné si včas rezervovat zimní dovolenou, je nutné si včas sjednat...

Se dvěma malými syny vyjeli nedávno lyžovat do Rakouska. Před odjezdem se nechali pojistit a udělali dobře. Devadesát...

Vyrábějí jedinečné výrobky z kůže. A stačí jim k tomu baťovské stroje

Brašnářství Tlustý

Ivan Petrův je vystudovaný právník a 15 let řídil softwarovou firmu. Před sedmi lety ovšem svět IT opustil a vrhl se do...

Osm praktických rad, které vám pomohou zhodnotit úspory

Ilustrační snímek

Máte 100 či 500 tisíc a nevíte, jak s nimi naložit? Péče o majetek je dřina a dělat v tom chyby se nevyplácí....

Makléř inzeroval byt bez vědomí majitele, aby shrábl tučnou provizi

Ilustrační snímek

Koupit byt do osobního vlastnictví není levná záležitost a vyžaduje to mít i určitou obezřetnost. Zvlášť v případě,...

Další z rubriky

Hypotéky dál zdražují, a to nejrychleji za 10 let. Ale jsou i výjimky

Ilustrační snímek

V prosinci úrokové sazby u hypotečních úvěrů pokračovaly v růstu a dostaly se z listopadových 2,78 na 2,91 procenta....

Rozpoutá nová regulace národní banky od října hypoteční šílenství?

Ilustrační snímek

Česká národní banka zaznamenala nárůst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Za mírným růstem stojí zřejmě i takzvané...

Hypotéky prudce zdražují, očekává se další růst úrokových sazeb

Ilustrační snímek

Hypotéky podle předpokladů zdražují. V říjnu se úroková sazba zvedla na 2,66 procenta, zatímco v září byl průměrný úrok...

Dominance Tesly padne, vstanou noví bojovníci a zima je otestuje všechny

Dominance Tesly padne, vstanou noví bojovníci a zima je otestuje všechny

Kurzy.cz Morgan Stanley nedávno přišel s tvrzením, že dominantní pozice Tesly na trhu elektromobilů je neudržitelná. Minulý týde...

Najdete na iDNES.cz