Kolik zaplatíte za hypoteční úvěr?

aktualizováno 
Hypoteční úvěry se splácejí nejčastěji anuitním způsobem, to znamená konstantními splátkami. Víte, jaké vlastnosti mají tyto anuitní splátky? Mimo jiné ovlivňují také výši daňových odpočtů úroků, které byly v jednotlivých letech zaplaceny z úvěru na financování bydlení.
Ilustrační snímek

(ilustrační snímek) - Rodina, dům, peníze | foto: Profimedia.cz

Výše pravidelné splátky a celkové úrokové náklady úvěru jsou závislé na třech parametrech: objemu úvěru, výši úrokové sazby a délce doby splatnosti. Za předpokladu stejné doby splatnosti znamená vyšší úvěr a vyšší sazba samozřejmě vyšší náklady a vyšší splátky. U doby splatnosti platí (za jinak stejných podmínek), že čím je delší, tím je pravidelná splátka úvěru nižší a celkově zaplacené úroky vyšší. Takže například za hypoteční úvěr s dobou splatnosti 20 let zaplatíme bance mnohem více než při desetileté splatnosti. Výhodou delší splatnosti jsou však nižší měsíční splátky, které dlužníka méně zatěžují.

Anuitní splácení

Konkrétně hypoteční úvěry se nejčastěji splácejí anuitně, tj. konstantními splátkami, které se po celou dobu splácení nemění. To samozřejmě platí pouze za předpokladu, že se během splácení nezmění úroková sazba. V praxi k tomu však může dojít po každém skončení doby fixace, výši splátky je pak třeba změně přizpůsobit. Výhodou anuitního splácení je přehlednost a jednoduchost.

Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Každá anuitní splátka úvěru v sobě zahrnuje dvě složky, a to splátku jistiny (úmor) a úrok. Zjednodušeně řečeno první složka znamená částku, o kterou se sníží dluh a druhá složka je platba bance za půjčení finančních prostředků. Poměr těchto dvou složek se v anuitě v průběhu splácení mění. Zpočátku tvoří úrok významnou část celkové splátky, pak se postupně neustále snižuje. Chování anuitní splátky znázorňuje následující tabulka.

Je zde příklad splátkového kalendáře pro úvěr ve výši 1 mil. korun, s roční úrokovou sazbou 5 % p.a. a dobou splatnosti 15 let. S ohledem na rozsah tabulky jsou zde uvedeny pouze roční splátky. Je vidět, že v prvním roce bance zaplacené úroky dokonce převyšují splátku jistiny. Pak se spolu se zůstatkem úvěru snižují. Ve třetím sloupci je konstantní roční anuitní splátka, která je součtem úroku a úmoru. Celkové úroky činí v tomto případě 445 134 koruny, to znamená, že bance za úvěr s těmito parametry zaplatíme navíc téměř polovinu z jeho výše.

Tabulka 1: Poměr splátky jistiny a výše úroku v konstantní anuitní splátce

ROČNÍ splátky úvěru: 1 mil. Kč, doba splatnosti 15 let, sazba 5 % p.a
rok úroky (Kč) úmor (Kč) roční anuitní splátka (Kč) zůstatek úvěru na konci roku (Kč)
1 50 000 46 342 96 342 953 658
2 47 683 48 659 96 342 904 998
3 45 250 51 092 96 342 853 906
4 42 695 53 647 96 342 800 259
5 40 013 56 329 96 342 743 930
6 37 196 59 146 96 342 684 784
7 34 239 62 103 96 342 622 681
8 31 134 65 208 96 342 557 472
9 27 874 68 469 96 342 489 004
10 24 450 71 892 96 342 417 112
11 20 856 75 487 96 342 341 625
12 17 081 79 261 96 342 262 364
13 13 118 83 224 96 342 179 140
14 8 957 87 385 96 342 91 755
15 4 588 91 755 96 342 0
součet: 445 134 1 000 000 1 445 134 -

Zdroj: Fincentrum

Odpočty zaplacených úroků od daňového základu

Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Uvedené vlastnosti anuitních splátek mají i praktický význam, konkrétně například u daňových odpočtů úroků zaplacených z úvěrů na bydlení. Jde o úvěry ze stavebního spoření, překlenovací úvěry od stavebních spořitelen a hypoteční úvěry. Musí být určeny na financování bytových potřeb. Přesná pravidla stanoví zákon o dani z příjmů. Je také stanovena maximální hranice, o kolik si lze daňový základ ročně snížit, a to 300 000 korun. Měla by zabránit využívání daňových odpočtů na pořizování drahých domů a bytů, státní podpora by měla být učena jen pro ty, kdo to skutečně potřebují. Ovšem uvedená hranice byla nastavena v době, kdy byly úrokové sazby o dost vyšší než dnes, takže z dnešního pohledu je až příliš benevolentní.

Například pokud bychom měli využít daňových odpočtů v plné míře, musel by úvěr, s parametry, které jsme uvedli výše (5 % p.a., splatnost 15 let), dosahovat objemu přibližně 6 100 000 korun. Což určitě není bydlení, které by potřebovalo státní podporu. Za úvěr v této výši dlužník zaplatí v prvním roce na úrocích 298 600 korun. V dalších letech už se bude tato částka pouze neustále snižovat, jak vyplývá z vlastností anuitního splácení. V posledním 15. roce budou roční úroky činit již jen 15 377 korun. Příklad měsíčních splátek úvěru je v následující tabulce. Jsou zde uvedeny první a poslední rok splácení. Měsíční anuita 48 238 korun se po celou dobu splácení nemění, poměr jistiny a úroků se však velmi liší.

Tabulka 2: Měsíční anuitní splátky v prvním a posledním roce splácení

MĚSÍČNÍ splátky úvěru: 6,1 mil. Kč, doba splatnosti 15 let, sazba 5 % p.a
měsíc - pořadí úroky (Kč) úmor (Kč) měsíční splátka (Kč)* zůstatek úvěru na konci měsíce (Kč)
1. rok splácení
1 25 417 22 822 48 238 6 077 178
2 25 322 22 917 48 238 6 054 261
3 25 226 23 012 48 238 6 031 249
4 25 130 23 108 48 238 6 008 141
5 25 034 23 204 48 238 5 984 936
6 24 937 23 301 48 238 5 961 635
7 24 840 23 398 48 238 5 938 237
8 24 743 23 496 48 238 5 914 741
9 24 645 23 594 48 238 5 891 148
10 24 546 23 692 48 238 5 867 456
11 24 448 23 791 48 238 5 843 665
12 24 349 23 890 48 238 5 819 775
součet za 1. rok: 298 636 280 225 578 861 -
poslední 15. rok splácení
169 2 348 45 891 48 238 517 593
170 2 157 46 082 48 238 471 512
171 1 965 46 274 48 238 425 238
172 1 772 46 467 48 238 378 771
173 1 578 46 660 48 238 332 111
174 1 384 46 855 48 238 285 256
175 1 189 47 050 48 238 238 207
176 993 47 246 48 238 190 961
177 796 47 443 48 238 143 518
178 598 47 640 48 238 95 878
179 399 47 839 48 238 48 039
180 200 48 038 48 238 0
součet za 15. rok: 15 377 563 484 578 861 -

Zdroj: Fincentrum; Poznámka: *nepřesnost v součtu je způsobena zaokrouhlováním, přesnější výše anuity je 48 238,411 Kč.

Za tento úvěr bychom bance zaplatili na úrocích celkově přibližně 2 582 900 korun. Konkrétní výše ročních úroků jako základu pro daňové odpočty v každém jednotlivém roce ukazuje následující tabulka.

Tabulka 3: Suma úroků zaplacených v jednotlivých letech

Úvěr  6,1 mil. Kč, doba splatnosti 15 let, úroková  sazba 5 % p.a.
rok úroky v jednotlivých letech splácení (Kč)
1 298 636
2 284 299
3 269 229
4 253 387
5 236 736
6 219 232
7 200 833
8 181 492
9 161 162
10 139 791
11 117 328
12 93 715
13 68 894
14 42 803
15 15 377
součet: 2 582 914

Zdroj: Fincentrum

Myslíte si, že státní podpora bydlení ve formě daňových odpočtů úroků z úvěrů na bydlení je efektivní? Jaké máte praktické zkušenosti s uplatňováním těchto odpočtů?

reklama


KB Penzijní Fond
Uzavřete si ZDE smlouvu o penzijním připojištění
s nejefektivněji hospodařícím penzijním fondem na trhu.
.... více na www.pfkb.cz


 

Autor:

Daňové přiznání 2019

Do 1. dubna musí podat daňové přiznání osoby samostatně výdělečně činné, ale i zaměstnanci (více zde). Využijte interaktivní formulář pro daňové přiznání za rok 2018.

Nejčtenější

Daňové přiznání za rok 2018: využijte chytré interaktivní formuláře

Ilustrační snímek

Vyplnění daňového přiznání není pouze záležitostí živnostníků a podnikatelů, ale často jej podávají i zaměstnanci....

Na dovolené v Rakousku rozbili drahý servis. Naštěstí byli pojištění

Jako je nutné si včas rezervovat zimní dovolenou, je nutné si včas sjednat...

Se dvěma malými syny vyjeli nedávno lyžovat do Rakouska. Před odjezdem se nechali pojistit a udělali dobře. Devadesát...

Vyrábějí jedinečné výrobky z kůže. A stačí jim k tomu baťovské stroje

Brašnářství Tlustý

Ivan Petrův je vystudovaný právník a 15 let řídil softwarovou firmu. Před sedmi lety ovšem svět IT opustil a vrhl se do...

Bolavý zub mu neošetřili. Zanedbal jste prevenci, vzkázal dentista

Ilustrační snímek

Praktik, zubař a gynekolog. Ke všem těmto lékařům můžeme na preventivní prohlídku. Podle údajů pojišťoven svého práva...

Osm praktických rad, které vám pomohou zhodnotit úspory

Ilustrační snímek

Máte 100 či 500 tisíc a nevíte, jak s nimi naložit? Péče o majetek je dřina a dělat v tom chyby se nevyplácí....

Další z rubriky

Jak se říjnové zpřísnění pravidel u hypoték dotkne daní?

Ilustrační snímek

Pořídit si nový byt či dům za hotové je pro naprostou většinu rodin nereálné. Pro řadu lidi je proto hypotéka jasnou...

Stavební spoření versus hypotéka. Porovnali jsme výhody a nevýhody

Ilustrační snímek

Váháte mezi hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření? Když je postavíte proti sobě, čeká vás tak trochu remízový zápas....

Hypotéky prudce zdražují, očekává se další růst úrokových sazeb

Ilustrační snímek

Hypotéky podle předpokladů zdražují. V říjnu se úroková sazba zvedla na 2,66 procenta, zatímco v září byl průměrný úrok...

Pošta chystá opět velké změny, bude doručovat zásilky jednou týdně?

Pošta chystá opět velké změny, bude doručovat zásilky jednou týdně?

Kurzy.cz Česká pošta chce šetřit, a proto chystá velké změny v doručování zásilek. Adresátům se ale její návrhy nejspíš moc líbi...

Najdete na iDNES.cz