Diskuse k článku

Je libo vlastní nebo družstevní byt?

Mnoho domácností v současné době stojí před důležitým rozhodnutím – převést byt do osobního vlastnictví nebo ho ponechat ve vlastnictví družstva. Vzhledem k tomu, že se u obou typů vlastnictví objevují některé pochybnosti veřejnosti, tak považuji za vhodné některé nepříliš jasné aspekty obou forem vlastnictví ozřejmit.

Upozornění

Litujeme, ale tato diskuse byla uzavřena a již do ní nelze vkládat nové příspěvky.
Děkujeme za pochopení.

Zobrazit příspěvky: Všechny podle vláken Všechny podle času

Pavel

A co takhle malé družstvo?
Možná by bylo zajímavé, jaké jsou zkušenosti s malými družstvy, zvíci jednoho-dvou paneláků nebo třeba jen několika domovních vchodů? Připadá mi, že tam je to dost podobné jako u společenství vlastníků, jedná se o relativně malou skupinu vzájemně se znajících lidí, přičemž zůstávají zachovány výhody družstevního vlastnictví. Nebo to tak není?
0/0
24.5.2002 15:40

Jan Halík

Co by měli vědět budoucí vlastníci bytů
Co by měli vědět budoucí vlastníci bytů
Obsáhlá kampaň mnoha sdělovacích prostředků propagujících vlastnictví bytů se bohužel soustřeďuje pouze na právní stránku vlastnictví. Propagace vlastnictví bytů bohužel postrádá informace o tom, co čeká vlastníky bytů při běžném provozu domu poté, až opadne privatizační nadšení.
Především není velmi důrazně informováno o nejpodstatnějším faktu, že převodem bytu do vlastnictví se vlastník bytu stává s ostatními vlastníky bytů spoluvlastníkem domu (přesněji jeho společných částí). Zájemci o vlastnictví bytu většinou netuší, že po převodu bytu se stávají členy společenství vlastníků domu, neboli kolektivu jehož složení a solventnost se bude měnit. O povinnostech a problémech spoluvlastnictví domu a jeho správě má většina vlastníků bytů jen minimální a nedostatečné vědomosti (o tom např. svědčí časté dotazy v tisku). Na základě praktických zkušeností se správou domů ve smíšeném vlastnictví uvádím nejpodstatnější problémy, které život a nedokonalé zákony přinášejí.
Ekonomické problémy
  • U spoluvlastníků zanedbaných domů vzrůstají skokově platby na nutné opravy a rekonstrukce domu oproti dřívějšímu nájmu. Zejména nájemci bytů s dříve regulovaným nájemným se rázem ocitají v prostředí zcela deregulovaném.
  • Spoluvlastníci zanedbaných domů, kteří dům koupili, budou současně splácet dřívějšímu vlastníku domu (zejména obcím) kupní cenu domu.
  • Začíná se objevovat, že některý člen společenství vlastníků neplatí stanovené měsíční zálohy na opravy domu ani svoji poměrnou část závazku na tyto opravy nevyrovná jednorázově. V tomto případě musí hradit jeho podíl za něj ostatní spoluvlastníci . V praxi správy domů nastává velké divení a nevole členů společenství, že správce domu rozpočte chybějící finanční prostředky mezi členy společenství v odpovídajícím podílu podlahových ploch jednotek. Na to dřívější nájemci obecních nebo družstevních bytů vůbec nebyli zvyklí. Za dlužníky platila obec nebo družstvo. Následné vymáhání peněz od dlužníka v dnešním stavu práva je věc letitá. Ale skládání se spoluvlastníků domu na chybějící prostředky neplatiče při opravách domu musí být neprodlené.
  • Existuje zpravidla možnost počkat s opravou domu až na získání finančních prostředků od všech spoluvlastníků. Při velmi nutných nebo havarijních opravách či rekonstrukcích jsou finanční prostředky ovšem nutné ihned.
  • Ve společenství vlastníků jednotek jeho členové mj. ručí za závazky společenství vlastníků v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu (§16 odst. (7) zákona). To si málokterý vlastník bytu uvědomuje.
  • Pokud si spoluvlastníci domu chtějí sjednat úvěr na jeho velkou opravu nebo rekonstrukci, pak zákon 1032000 Sb., dává možnost (v § 9) sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotkám, na zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru. Přitom vlastníci jednotek ručí až do výše ceny jednotky za závazky vyplývající z této smlouvy. Se sjednáním zástavního práva k jednotce musí souhlasit její vlastník, což se u případného chronického neplatiče nedá očekávat. Riskantní zástavní právo by pak sjednávali pouze řádní členové společenství vlastníků!
  • Dát svoje jednotky do zástavy je vysoce riskantní záležitostí pro samotného jednotlivce. Tím více ve společenství vlastníků, kdy o schopnosti jednotlivců ve společenství dostát svému závazku z  úvěru nemají jednotliví spoluvlastníci žádné informace, tím méně záruku .
  • U družstevních bytů je častý dotaz budoucích vlastníků, kteří se rozhodují pro vlastnictví bytu – což když družstvo zkrachuje? Nikdo z nich si však nepoloží otázku – co když společenství vlastníků domu zkrachuje? udoucí vlastníci totiž nepřemýšlejí o tom, že někteří členové společenství vlastníků domu se mohou dostat do finanční tísně z mnoha důvodů (např. ztráta zaměstnání atp.). To jen dosvědčuje již řečený hlavní poznatek, že vlastníci bytů si neuvědomují kolektivní spoluvlastnictví domu . Po převodu bytu pak vlastníci zjišťují, že velký a finančně silný kolektiv družstva nebo obce vyměnili opět za kolektiv, ale spoluvlastníků jednoho domu a tento kolektiv je finančně zranitelnější než větší družstvo. Navíc s hospodařením družstva nebo obce se bylo možno seznámit, informace o finanční síle jednotlivých spoluvlastníků jsou nedostupné.
  • Spoluvlastníci domu mají často rozdílné názory na nutnost oprav domu. Např. o opravu střechy mají zájem hlavně ti, co jim zatéká do bytu. Ostatní je mohou přehlasovat a oprava bude odsunuta na pozdější dobu.
  • Rozdílnost názorů panuje i na výši měsíčních plateb na opravy a rekonstrukce domu. Ti zodpovědnější spoluvlastníci doporučují našetřit vyššími platbami na velké opravy, ti méně zodpovědní nebo finančně slabí prosazují nízké platby. Na pozdější finančně náročnou opravu nemusí být dostatek peněz a odklad již nebude možný.
  • Případná půdní vestavba nebo přístavba domu je v ekonomickém zájmu většiny spoluvlastníků. Půdní nebo střešní prostor lze výhodně prodat. Získají se tak finanční prostředky a zvětší se obytná plocha, na kterou se rozpočítávají náklady na opravy domu, čili po přístavbě bytů budou vyšší měsíční příspěvky na opravy domu. Tuto stavební akcí však dle zákona může zablokovat jediný spoluvlastník. uď úmyslně (z jakýchkoliv důvodů) nebo když nebude k sehnání (např. pobyt v zahraničí). Zákon totiž nařizuje 100% s o uhlas spoluvlastníků se stavbou.
  • V případě koupě vlastnického byt
  • 0/0
    22.5.2002 9:40

Pavel

Re: Co by měli vědět budoucí vlastníci bytů
Článek vyšel myslím v Ekonomu, asi by bylo lepší sem přidat i odkaz na plné znění.
Pokud má sloužit jako varování, jsem pro. Sám autor v úvodu říká, že ho píše proto, aby vyvážil jednostranné články uvádějící pouze přednosti soukromého vlastnictví. Uvítal bych ale nějakou publikaci, kde by bylo rozebráno oboje (tj. klady i zápory) vedle sebe.
0/0
24.5.2002 15:37

Vladimír Zdražil

Re: Re: Co by měli vědět budoucí vlastníci bytů
Rád bych čtenáře upozornil, že tento článek nemá s příspěvky v časopise Ekonom žádnou souvislost a ani nejsem jeho čtenářem. Zároveň si ovšem nemyslím, že by postrádal vyčerpávající srovnání obou forem. Jak již jsem naznačil  v předcházejícím příspěvku, tak jde o tak specifický problém nutný posuzovat individuálně, že tady nelze dojít k jedné pravdě, jinými slovy doporučit buď družstevní nebo osobní vlastnictví.
0/0
24.5.2002 18:57

Vladimír Zdražil

Re: Co by měli vědět budoucí vlastníci bytů
Každá z obou forem má samozřejmě svoje pro a svoje proti. Nechť si čtenář vybere pro sebe vhodnější variantu. Velmi častou a naivní presumcí současných družstevníků, kteří si převádějí byt z družstevního do osobního vlastnictví je domněnka, že pak jim již nikdo nemůže byt sebrat. Tím myslím to, že lidé se obávají, že krach družstva povede jednoduše řečeno ke ztrátě bytu. Domnívají se, že pokud ho skutečně převedou, pak je byt jejich a nikdo jim na něj nemůže. To je samozřejmě mylná představa a myslím si, že byla poměrně jasně zdůrazněna v článku. Ale znovu opakuji není to černobílé a je třeba postupovat selektivně. To znamená, v jakém stavu je celý objekt, s kým vytvoří společenství, kdo to společenství bude spravovat atd. Prostě okolností je strašně most a nedá se na ně jednoduše odpovědět, neboť záleží na konkrétním případu. Proto odmítám, jak černý, tak bílý pohled na věc. Další otázkou je také přístup k úvěru v případě větších oprav na objektu. Je logické, že banky budou postupovat vůči malým družstvům s velkou opatrností a získat prostředky je mnohem obtížnější než pro velká družstva. Zkrátka aspektů jsou desítky.
0/0
24.5.2002 18:51

Radek

neúplné srovnání
Autor opomněl srovnat mnohé další aspekty osobního nebo družstevního vlastnictví bytů. Výhodou družstevního vlastnictví může například být způsob prodeje bytu resp. družstevního podílu. Pokud prodávám družstevní podíl je prodej nejen méně komplikovaný (nepotřebuji např. výpis z katastru nemovitostí - vystačím s potvrzením z družstva), ale zejména levnější - neplatím daň z převodu nemovitostí. Tento aspekt může být rozhodující pro někoho, kdo uvažuje o stěhování ze svého současného bytu.
0/0
21.5.2002 7:15

Vladimír Zdražil

Re: neúplné srovnání
S tím se dá souhlasit, avšak i prodej bytu v osobním vlastnictví je v určitých případech osvobozen od daně z převodu nemovitostí. To osvobození se samozřejmě týká pouze řekněme nespekulativních prodejů. V případě převodu družstevních práv k bytu uvádíte, že stačí souhlas družstva, který bývá v podstatě automatický. Souhlasím s tím, že ve většině případů družstvo skutečně převod družstevního bytu schválí, ale v určitých případech tomu tak být nemusí - a co teď - to je družstevník ve velmi složité situaci. Na jedné straně se tady objevují spekulace, že družstva odmítají převádět jednotky do OV a nyní takto liberální názor na aktivity družstva. Důvody pro zamítnutí převiodu družstevního bytu mohou být různé, ale pokud se takové objeví, tak je manévrovací prostor družstevníka velmi malý. Odmítám tedy tuto obhajobu aktivit družstva v oblasti převodu bytů.
0/0
24.5.2002 19:07

Re: Re: neúplné srovnání
Tady někdo zaměňuje daň z nemovitosti a daň z příjmu. Od daně z příjmu mohu být za určitých (nespekulativních) podmínek osvobozen, ale daň z nemovitosti zaplatím vždy!!!
0/0
29.5.2002 7:58

Mirek

Autor se mýlí.
Článek má řadu velmi závažných chyb. Termín "osobní" vlastnictví bytu se v demokratických právních zemích nepoužívá. Tento termín vymysleli komunisté, protože na ně šla hrůza když by měli říci, že občané mají chalupy, nebo auta v soukromém vlastnictví. Dále autor podává nepravdivou informaci v tom smyslu, že družstva musí převádět byty do soukromého vlastnictví. Už NEMUSÍ. Zákonné právo na převod bytu do vlastnictví mohl člen družstva uplatnit pouze do 31.12.1995. Po tomto termínu se nelze právní cestou tohoto práva již domoci. Družstva však mohou byty do soukromého vlastnictví převádět dobrovolně, anebo si tuto možnost mohou družstevníci odhlasovat na členské schůzi samosprávy, nebo na shromáždění delegátů družstva. Rovněž není pravdou, že společenství vlastníků vzniká při 75%. Společenství vlastníků bytových jednotek vznikne ze zákona pokud jsou v domě alespoň tři vlastníci. Článek pak obsahuje obligátní strašení povinnostmi vlastníků, které s oblibou uvádějí družstevní aparátčíci starého ražení. Smlouvy s dodavateli energií se přeci neuzavírají každý den. Další informace sděluje čtenářům, že družstva prý záměrně nemaří převody bytů do vlastnictví. Řada družstevníků má úplně jiné zkušenosti. Boj o převod bytů do vlastnictví jsme v našem družstvu vedli od roku 1994. Letos v lednu byly převedeny první byty. Boj trval celkem OSM LET. S posledním odstavcem článku lze souhlasit
0/0
20.5.2002 18:43

Nejsem si jistý, jestli autor nekecá
Nevím, ale podle mě bytové družstvo nemusí automaticky (t.j. ze zákona na základě žádosti družstevníka) převést byt do osobního vlastnictví žadatele. Tato povinnost se (podle mě) vztahovala jen na žádosti podané někdy do poloviny 90. let - tudíž dnes je pozdě. O převodu bytu do osobního vlastnictví rozhoduje hlasování členské schůze družstva, která převod může (ale nemusí) schválit. Jinak společenství vlastníků podle mě vzniká automaticky - ze zákona, pokud počet různých vlastníků bytů v rámci jednoho domu přesáhne určitou hranici. Protože v tom hodně tápu, doporučuju www.epravo.cz. Je to občas dost těžké čtení, ale dají se tu najít odpovědi na většinu podobných otázek.
0/0
20.5.2002 15:42

jita

Re: Nejsem si jistý, jestli autor nekecá
Skutečnost je asi opravdu trochu jiná, podat žádost o převod dnes může být pozdě, povinnost převodu neplatí. Žádali jsme naše bytové družstvo na Praze 4 a to si odhlasovalo, že už žádné převody prostě dělat nebude... A nehneme s nimi. Ptám se autora, co on nato?
0/0
20.5.2002 16:15

Re: Re: Nejsem si jistý, jestli autor nekecá
Na prevod je pozde, lhuta pro podani zadosti vyprsela 30. cervna 1995 (viz zakon 65/2002 o vlastnictvi bytu § 23, odstavec 2). Jinak, Jito, druzstvo dela presne to, co si na clenske schuzi odhlasujete. Jakozto clen druzstva mate jeden hlas, kdyz na vasi stranu na clenske schuzi strhnete vetsinu druzstevniku, clenska schuze, nejvyssi organ druzstva, prevod vaseho bytu do osobniho vlastnictvi odsouhlasi. Zde neplati to, co na statnim urade: ze se proste zasekne a nic s nim nehne.
0/0
20.5.2002 16:46

jita

Re: Re: Re: Nejsem si jistý, jestli autor nekecá
Bohužel, skutečnost je taková, že naše družstvo je ohromný moloch. který má stovky členů a proto se na jednání schází zástupci - jeden zvolený člověk za každý činžák a ovlivnit všechny není v silách jedince:( Ale díky.
0/0
20.5.2002 17:01

Vladimír Zdražil

Re: Nejsem si jistý, jestli autor nekecá
Tak především chci zdůraznit, že právnická osoba (společenství vlastníků) musí vzniknout v případě, že je převedeno do osobního vlastnictví alespoň 75 procent bytů v domě. Toto společenství vlastníků potom přebírá veškerou zodpovědnost za správu domu. Buď si to zajistí samo nebo prostřednictvím správce. Tím může být bývalé družstvo a zpravidla tomu tak i je. Jak jsem v článku uvedl, jde o velmi mnoho administrativních povinností. Co se týče ochoty převádat družstevní byty do osobního vlastnictví, tak nevím o tom, že by se některé družstvo tomu nyní bránilo. Dost často tomu bývá tak, že skutečně potom je totiž pověřeno společenstvím vlastníků správou.
0/0
24.5.2002 19:17

František

Pár dotazů
Mám několik dotazů. Jednak, zda společenství vlastníků (právnická osoba) je potřeba i když jsou jen 4 byty v družstevní bytovce. Dále, zda musí být podvojné účetnictví, či stačí jednoduché. A ještě, jak je to s členským vkladem, zda se vrací či nikoliv. Děkuji za odpovědi, František.
0/0
20.5.2002 12:21

Mirek

Re: Pár dotazů
Společenství vlastníků vzniká ze zákona, pokud jsou v domě převedeny do vlastnictví alespoň 3 bytové jednotky. Původně zákon ukládal povinnost vést podvojné účetnictví, avšak z podnětu Hany Marvanové (KOALICE), Ústavní soud tuto povinnost zrušil a stačí nyní vést účetnictví jednoduché. Členský vklad se s ukončení členství v družstvu samozřejmě vrací.
0/0
20.5.2002 17:42

roman

nový družstevník
Práva k užívání družstevního bytu, tj. družstevníkem, jsem se stal počátkem letošního roku. Mám nárok po zažádání družstva o převod bytu do osobního vlastnictví, aby mi bylo vyhověno ?
0/0
20.5.2002 12:20

Mirek

Re: nový družstevník
Žádat o převod bytu do soukromého vlastnictví může člen družstva kdykoli. Problém je v tom, že mu družstvo nemusí vyhovět, protože zákonem stanovená lhůta pro uplatnění tohoto práva vypršela dne 31.12.1995. Záleží tedy na družstvu zda bude trvat na zákonu nebo ne. Ještě by tady byla možnost, že družstevníci se domluví a právo na převod bytů do soukromého vlastnictví si odhlasují na členské schůzi, nebo na shromáždění delegátů družstva.
0/0
20.5.2002 17:28

Q

Musi druzstvo prevest byt ?
Mam nejasnost ohledne prevodu bytu do OV. Nebyl nejaky zakon, ktery to druzstvu barizoval, ze to musi schvalit s casovym omezenim ? Tj, jestlize zazadam ted, druzstvo muze ale taky nemusi vyhovet ? 
0/0
20.5.2002 7:41

V.P.

Re: Musi druzstvo prevest byt ?
Máte pravdu. Lhůta pro žádost o převod již prošla. Žádosti po lhůtě již družstvo nemusí vyhovět.
0/0
20.5.2002 8:11

ja

>00<
nejlepsi je bydlet ve svem! ale rodinym dome!!muzu se tam treba vysrat pred dvere a je to kazdymu jedno......a musi bejt jedno...
0/0
20.5.2002 1:00

Mr.R

Re: >00<
Obec vas za to vysrani muze pokutovat
0/0
20.5.2002 6:56

IT

Re: Re: >00<
Na mem pozemku, pred mymi dvermy,ale ale ......
0/0
20.5.2002 11:03

Fredy

Re: Re: Re: >00<
To se šeredně mýlíte! Přečtěte si zákon o obcích. Pokud bude nějaký obecní páprda chtět, tak Vás může popohánět za narušení vzhledu obce. Ono to lejnou dobrou vizitku nedělá.
0/0
20.5.2002 12:32

Finance.iDNES.cz radí

Víte, že stát stále přispívá až 2000 Kč/rok na stavební spoření?

Další rady k nezaplacení

Dopřejte si vše a přesto utrácejte chytře!

V sekci osobni.finance.idnes.cz naleznete výhodné nabídky finančních produktů, energií a telefonování.

Vstupte do obchodu

Poraďte se s odborníkem

Nevíte si rady s finančními otázkami? Naši odborníci vám vždy poradí v každé životní situaci.

Vstoupit do poradny

Najdete na iDNES.cz