Je libo vlastní nebo družstevní byt?

aktualizováno 
Mnoho domácností v současné době stojí před důležitým rozhodnutím – převést byt do osobního vlastnictví nebo ho ponechat ve vlastnictví družstva. Vzhledem k tomu, že se u obou typů vlastnictví objevují některé pochybnosti veřejnosti, tak považuji za vhodné některé nepříliš jasné aspekty obou forem vlastnictví ozřejmit.

Byt do osobního vlastnictví je družstvo povinno převést

Základním právem každého družstevníka je možnost se svobodně rozhodnout o tom, zda chce byt vlastnit nebo ho chce ponechat v družstvu. Někdy se lze mezi veřejností setkat s názorem, že převést družstevní byt do osobního vlastnictví nelze. Jinými slovy, že družstvo to jednoduše neumožňuje. To je holý nesmysl a každý družstevník by si měl být vědom toho, že družstvo je povinno převést byt do osobního vlastnictví pokud o to družstevník požádá.

Pokud družstevník skutečně požádá o převod bytu do osobního vlastnictví, pak je povinen splatit takzvanou anuitu (pokud již není splacena). Anuitou se rozumí v podstatě umořování investičního úvěru, které si vzalo družstvo. Po uhrazení této anuity by již nic nemělo bránit vlastnímu převodu vlastnictví bytu z družstva na občana. Nutnou podmínkou převodu je vypracování smlouvy o převodu bytu do osobního vlastnictví a následně podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch nového vlastníka.

Zpoždění nejsou ničím výjimečným

Tato smluvní dokumentace však bývá nejčastějším terčem kritiky ze strany zájemců žádajících o převod do osobního vlastnictví. Velmi často se totiž stává, že družstvo neplní termíny převodu. Družstva se většinou vymlouvají, že vzhledem k velkému počtu žadatelů nejsou schopna dostát termínům a připravit včas smluvní dokumentaci. Nezřídka se přitom jedná o měsíce či dokonce roky. Je logické, že taková prodleva dokáže budoucí vlastníky nemovitosti řádně rozčílit.

Je otázkou, zda jsou tato zpoždění účelová či nikoliv. Já se domnívám, že spíše nikoliv. Nemyslím si, že by vlastní převádění bytů do osobního vlastnictví družstva nějakým závažným způsobem zpochybňovala, ale této problematice se hodlám věnovat v dalších částech komentáře. Na druhé straně si zájemci o převod bytu do osobního vlastnictví stěžují ještě na jednostranné zaměření smluvní dokumentace ve prospěch převádějícího.

 

Přemýšlíte, jak financovat své bydlení? Podívejte se do naší speciální sekce, která se věnuje HYPOTEČNÍM ÚVĚRŮM.

 

V každém případě by si měl budoucí vlastník smlouvy vypracované družstvem detailně prostudovat. Výjimkou není ani konzultace s právníkem, neboť se jedná o převod miliónových hodnot. Problémy zpravidla nastávají v momentě, kdy budoucí vlastník požádá o změnu obsahu smluv. Družstva se brání zasahování do jejich řekněme formy smlouvy a realizace takových úprav vyžádaných budoucím vlastníkem mohou být záležitostí několika měsíců, popřípadě na ně družstvo nemusí vůbec přistoupit.

Pro a proti družstevního a osobního vlastnictví

V případě družstevního vlastnictví je samozřejmě konkrétní byt ve vlastnictví družstva. Družstva podobně jako ostatní právnické osoby odpovídají za porušení svých závazků celým svým majetkem. Není třeba připomínat, že hlavním majetkem družstev jsou právě bytové domy. Pokud se tedy družstvo dostane do problémů a nebude schopno hradit svoje závazky věřiteli (může jím být kupříkladu banka), pak dojde na uspokojení věřitele z majetku úpadce, což jsou již zmiňované bytové domy. Pokud si vzpomenete na říčanskou kauzu, tak víte o co se jedná. Bytové družstvo Kavčí skála Říčany se kvůli špatnému hospodaření ocitlo v konkurzu. Pravdou je, že se jedná vzhledem k přibližně pěti tisícům bytových družstev v České republice o poměrně ojedinělý jev, avšak jak je vidět nikoli o nemožnou situaci.

Pokud se chce někdo tomuto riziku vyhnout, pak přistoupí k převodu bytu do osobního vlastnictví. I tato forma vlastnictví má ovšem svá ale. Po převodu do osobního vlastnictví již tedy byt nevlastní družstvo, nýbrž konkrétní osoba.Nový majitel bytu se samozřejmě nabytím nemovitosti vyváže z regulí danými stanovami družstva a potažmo právní úpravě obchodního zákoníku.

I společenství vlastníků mají svá ale

Pokud bydlíte v domě, kde počet bytů převedených do osobního vlastnictví přesáhl 75 procent, pak musí vzniknout právnická osoba – takzvané společenství vlastníků. To je potom povinno převzít kompletní starost o správu domu. Tu může vykonávat buď vlastními silami nebo prostřednictvím správce. Praxe bývá taková, že nově vzniklá společenství vlastníků spíše volí formu správce.

Vlastní správa domu je poměrně náročná na čas a zahrnuje jednání s mnoha institucemi. Začněme povinností vést účetnictví, uzavíráním smluv s dodavateli tepla, vody a energie, komunikací s finančním úřadem apod. Málokterý zaměstnaný člověk si takovou činnost dnes z časových důvodů může dovolit. Proto většina nových společenství volí správcovství prostřednictvím svého bývalého družstva. To je pravděpodobně hlavní důvod mého předešlého tvrzení, že bytová družstva nemají důvod k záměrnému maření převodů bytů do osobního vlastnictví.

Společenství vlastníků samozřejmě jako každá právnická osoba ručí svým majetkem za svoje závazky. Případné dluhy společenství vlastníků vůči věřitelům budou rozděleny v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Případný dluh této právnické osoby by se rozpočítal v poměru podlahových ploch. V případě, že by nebyl uhrazen, pak by se věřitel mohl domáhat vyvlastnění majetku vlastníků, tedy i jejich bytů.

Společenství vlastníků má tedy statut právnické osoby, jejíž interní vztahy by měly být upraveny stanovami. Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění vlastníků. Hlasovat na něm může každý vlastník a přinejmenším jednou ročně by mělo být shromáždění vlastníků svoláno. Při vlastním hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků bytových jednotek na společných částech domu.

Co takhle bydlet ve vlastním? Naspořte si na byt za pomoci státní podpory.

Výkonným orgánem společenství je výbor (nemusí obligatorně existovat), nicméně větší společenství by jej měla ve vlastním zájmu mít. Výbor by měl za společenství jednat, svolávat shromáždění, odpovídat za vedení účetnictví, navrhovat výši záloh apod. Každý člen společenství by se měl ve svém vlastním zájmu účastnit přinejmenším jednou ročně shromáždění. Pouze tam má možnost svým hlasem ovlivnit kupříkladu formu využití prostředků vybraných prostřednictvím záloh (kupříkladu zda vyspravit střechu nebo dlažbu apod.). Zároveň mu účast umožňuje prověřit hospodaření společenství a předejít riziku jeho předlužení.

Lepší kontrola hovoří pro osobní vlastnictví

Přestože neexistuje jednoznačná odpověď, zda zůstat družstevníkem nebo se stát vlastníkem, tak spíše se přikláním k alternativě osobního vlastnictví. Jak bylo v předcházejících dvou odstavcích uvedeno, tak ani vstup do společenství neznamená nedotknutelnost majetku. Pokud společenství bude podobně jako družstvo předluženo, pak hrozí vlastníkovi ztráta bytu. Pro společenství ovšem hovoří mnohem průhlednější systém kontroly. V případě družstev je celková kontrola podstatně složitější a většina družstevníků na ní rezignuje. Naopak u společenství (jeho členové jsou ti, které potkáváme na schodech) je možnost ovlivnění jeho chodu mnohem lepší.

A co vy? Věříte více osobnímu nebo družstevnímu vlastnictví? Jak hodnotíte praktiky družstva, jehož jste členem? Těšíme se na vaše názory.

 

Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

  • Nejčtenější

Kvíz: Zjistěte, jak jste na tom s emoční inteligencí

Podle různých vědeckých výzkumů jsou nejdůležitější komponentou spokojeného života dobré mezilidské vztahy. Tím, že...

Jak je to s diskutovanou slevou na manželku? Její reálná hodnota klesá

Daňová sleva na manželku nebo manžela patří v Česku mezi významné daňové slevy podporující rodiny formou nižšího...

Sazby hypoték prudce padají. Hypoteční trh však příliš neožívá

Hypotéky zlevnily i v září a zdá se, že tento trend bude pokračovat. Zatímco v lednu průměrná úroková sazba vystoupla...

Vsadil na konopnou látku a jeho tenisky jsou dnes úspěšným hitem

Podnikatelský příběh Tomáše Rohala, který prorazil v Česku i ve světě s konopnými teniskami, není jen o úspěšné cestě...

Třináct psychologických triků, jak získat oblibu

K navázání přátelských vztahů dochází často tak přirozeně, že si možná ani nevšimneme, jak k tomu došlo. Někdy se nám...

Premium

Havel byl z jiného těsta, vzpomíná v rozhovoru exprezident Klaus

Jeden z hlavních aktérů polistopadového vývoje Václav Klaus starší hovořil pro LN o nepochopení kuponové privatizace i...

Premium

Sex je snadno dostupný, ale nevěra ještě není důvod k rozchodu

Tolerance je podle něj jen povýšenecký postoj k druhému a vytváří korupční prostředí, proto do partnerských ani jiných...

Premium

Koučem hokejistek v Americe. Klení povoleno, vztahy přísně zakázány

Kluka z Ostravy očaroval New York, kde natrefil na pozoruhodnou práci. Ivo Mocek koučuje tým Metropolitan Riveters v...

  • Další z rubriky

Hypotéky opět zlevnily, přesto zájem o ně klesá

Hypotéky zlevňují, a to už pátý měsíc. Snižováním sazeb se banky snaží bojovat o každého klienta. Průměrná úroková...

Tři možnosti, jak s pomocí rodičů dosáhnout na hypotéku

Pořídit si vlastní bydlení je dnes pro řadu mladých lidí spíš jen sen. Ceny nemovitostí jsou vysoké a bez dostatečných...

Desítky tisíc lidí budou refinancovat hypotéku. Jaké mají možnosti

Letos vyprší mnoha klientům bank fixace u hypoték. Týká se to zejména těch, kteří si v roce 2014 sjednali hypotéku s...

Samostatné bydlení je utopie, budou na něj mít jen elity, říkají mladí

Osamostatnit se a pořídit si vlastní byt se stává pro mladé lidi obrovským problémem. Mnohým nezbývá nic jiného, než...

Najdete na iDNES.cz