Pokud chcete vyřešit svou bytovou situaci, nezajímá vás většinou forma vlastnictví, ale především rychlost a náklady potřebné na dosažení tohoto cíle. Konkrétní výhody a nevýhody bydlení v družstevním či osobním vlastnictví bývají proto až druhořadé. Dříve či později ovšem přijde situace, kdy může špatná volba mezi těmito dvěma variantami přinést nemalé problémy. Zohlednit musíme rozdílné možnosti v oblasti financování koupě bytu, v oblasti nakládání s bytem a starání se o byt, v oblasti povinností a výše vedlejších nákladů při případném prodeji apod.
Snad nejpodstatnější rozdíl spočívá ve formě vlastnictví. U bytu v osobním vlastnictví se stáváte vlastníkem bytové jednotky a podílovým spoluvlastníkem společných částí domu. Jako vlastník jste zapsán v katastru nemovitostí na listu vlastnictví. V případě družstevního bytu nevlastníte byt jako takový, ale získáváte podíl v družstvu. Byt vlastní samotné družstvo.
Pokud si z nabídky na trhu vyberete byt, začnete uvažovat o tom, jak jeho nákup profinancovat. Forma vlastnictví nehraje roli pro ty z nás, kteří mají na koupi bytu naspořené dostatečné prostředky. Stěžejní roli ovšem přebírá ve chvíli, kdy si chceme na byt půjčit. Na koupi družstevního bytu, respektive družstevního podílu, totiž nelze použít hypoteční úvěr (kupujete podíl, nikoli nemovitost, a nesplňujete tak požadavky kladené na hypoteční úvěry zákonem). Zbývá tak možnost použít úvěr a meziúvěr ze stavebního spoření, případně i některé účelové spotřebitelské úvěry na financování nemovitostí.
I když se vzdáte hypotečního úvěru, který představuje ve většině případů ten nejvýhodnější způsob profinancování nákupu, nemáte zdaleka vyhráno. Při částkách přesahujících sto tisíc korun se často setkáme u spotřebitelských úvěrů s požadavkem na zajištění daného úvěru nemovitostí (u úvěrů ze stavebního spoření činí tato hranice přibližně 300 tisíc korun). Při použití na koupi družstevního bytu tedy budete muset najít ještě jinou nemovitost, ke které může být sepsána zástavní smlouva.
Jaké výhody a nevýhody skýtají byty v osobním a družstevním vlastnictví?
Hypotéku můžete použít na pořízení družstevního bytu pouze v jednom případě. Pokud se rozhodne družstvo postavit nový dům, může si vzít na stavbu hypotéku jako právnická osoba a splátky úvěru promítnout zprostředkovaně do nájemného svým družstevníkům. Výhodou v takovém případě je jednoduchost pro zájemce o bydlení – o vše se zde postará družstvo a družstevník nemusí procházet složitou procedurou v bance (zkoumání bonity, shánění podkladů, potvrzení apod.). Nevýhodou je, že tento způsob financování bydlení je v drtivé většině případů nákladnější, než řešení jednotlivce s pomocí hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření.
Družstevní vlastnictví
Osobní vlastnictví
+ přibližně o deset procent nižší pořizovací ceny
+ širší možnosti financování
+ neplatí se daň z převodu nemovitostí
+ lze bez povolení pronajímat
+ převod bytu je administrativně méně náročný
+ lze použít jako ručení, byt je v katastru nemovitostí zapsán na listu vlastnictví
- nevlastníte byt, ale podíl v družstvu
- nutnost platit daň z převodu nemovitostí
- byt nelze koupit na hypotéku
- vyšší ceny bytů, více starostí s prodejem
V oblasti povinností kladených na vlastníka (nájemce) bytu jsou obě varianty do určité míry srovnatelné. I majitelé bytů v osobním vlastnictví se totiž nevyhnou přispívání do fondu oprav a stejně jako v případě družstva se budou muset se svými sousedy v domě v rámci možností vždy nějak domluvit. V obou případech musí také bedlivě kontrolovat hospodaření družstva či společenství vlastníků. Poněkud zjednodušený život mohou mít družstevníci v případě, kdy se odhodlají k rekonstrukci či stavebním úpravám v bytě. V některých družstvech za ně totiž vyřídí potřebné formality na stavebním úřadě a zajistí stavební povolení. Konkrétní práva a povinnosti jsou pak vždy uvedeny ve stanovách daného subjektu.
Výrazné rozdíly nalezneme v možnosti byt pronajímat. Zatímco u bytu v osobním vlastnictví nenarazíte na významnější problém, u družstevního bytu musíte získat ve většině případů minimálně souhlas družstva (tedy pokud nechce riskovat a pronajímat byt načerno).
V neposlední řadě existuje u daných forem vlastnictví bytu i rozdílná možnost byt
Jaká banka nabízí nejlepší podmínky hypotečního úvěru? Vše o hypotékách hledejte ve speciální sekci.
prodat. V tomto případě je vše jednodušší u družstevního vlastnictví, protože zde nemusíte nechávat zpracovat ani odhad ceny bytu, ani nemusíte jednat s katastrálním úřadem. Na převod družstevního podílu existuje ve většině družstev speciální formulář a vše lze provést velmi rychle.
Prodej bytu podléhá v obou případech také určitým daňovým povinnostem. V případě prodeje nemovitosti v osobním vlastnictví jsou od daně osvobozeny příjmy z prodeje rodinného domu či bytu, včetně podílu na společných částech domu, pokud zde měl prodávající bydliště alespoň po dobu dvou let před datem prodeje. Pokud v daném bytě nebydlel, je rozhodující období pěti let – po této době jsou příjmy z prodeje rovněž osvobozeny od daně z příjmu. Pětileté období je rozhodující rovněž u družstevních bytů.
Důležitý rozdíl v daňových povinnostech spočívá v tom, že u bytů v osobním vlastnictví je prodávající povinen uhradit rovněž pětiprocentní daň z převodu nemovitostí. Náklady na tuto daň pak promítají prodávající spolu s dalšími náklady na vyhotovení odhadu ceny bytu a na zpracování smluvní dokumentace do prodejní ceny. Ty jsou v současné době u bytů v osobním vlastnictví o přibližně deset procent vyšší, než u bytů družstevních.
Jaký byt byste volili vy? Je lepší bydlet v osobním vlastnictví, nebo máte rádi pohodlí a zvolili byste raději byt družstevní? Jaké zkušenosti máte s bytovými družstvy?
