Refinancování hypotéky je dnes velmi běžným krokem, který volí mnoho lidí na konci fixace. Důvodem je úspora na úrocích – tedy za předpokladu, že najdete konkurenční nabídku s výhodnějšími podmínkami. Předčasnou splátku hypotéky také často volí lidé, kterým se podařilo našetřit dostatek peněz, nebo třeba zdědili potřebné finanční prostředky po svých blízkých.
Pro banky ovšem každé předčasně splacení znamená s trochou nadsázky „čáru přes rozpočet“. Mají totiž na hypotéku svého zákazníka půjčené peníze a nemohou je vrátit tak snadno jako dlužník. Banky také často argumentují i řadou administrativních úkonů, a tedy i finančních nákladů, které souvisí s předčasným splacením.
„Doposud mohly banky účtovat předčasné splacení hypotéky podle svého vlastního uvážení. Ale s ohledem na to, že poplatek musel odpovídat jejich administrativnímu výdaji spojenému s ukončením hypotéky. Někde klienti neplatili vůbec nic, jinde je čekal fixní poplatek. Ten se nejčastěji pohyboval v řádech stovek, maximálně nižších tisíců korun. Jeho úhrada se tak většinou vyplatila, protože klient mohl na úrocích ušetřit mnohem vyšší částku,“ říká Klára Opletalová ze společnosti Kalkulátor.cz.
„Díky této úpravě mohl klient s hypotečním úvěrem přecházet mezi bankami takřka bez omezení. To vedlo k tomu, že banky zrušily dlouhodobé fixace na šest a více let a současně riziko předčasného odchodu zakalkulovaly do úrokové sazby,“ vysvětluje důsledky nyní volnějších podmínek pro předčasné splacení hypotéky obchodní ředitel skupiny Partners Jan Brejl.
Skutečnost, že banky riziko předčasného splacení úvěru na bydlení v době fixace rozpustily plošně do nabízených úrokových sazeb, prodražuje hypotéky nakonec všem klientům. Podle odborníků to zpomaluje i tempo snižování úrokových sazeb. Ty se podle posledních údajů České bankovní asociace pohybovaly v červnu u skutečně nově poskytnutých hypotečních úvěrů na průměrné úrovni 5,05 procenta, v červenci pak na 5,07 procenta, což představuje první nepatrný růst průměrné sazby od května minulého roku. A právě proto přichází novela zákona a plošný poplatek, který by měl tyto náklady bankám kompenzovat.
Sjednejte si hypotéku za výhodnějších podmínek do konce srpna |
Poplatek není pevně stanovený
Od příštího měsíce, tedy od počátku září nabývá účinnost novela zákona o spotřebitelském úvěru, která bankám dovoluje zvýšit náhrady za předčasnou splátku hypotéky v době trvání smluvní fixace.
Původně byl ve hře poplatek ve výši až 2 %, nakonec ale přece jen došlo ke kompromisu. Nově zaváděný poplatek však není pevně stanovený. Banka jej určí podle půjčené částky, tedy jistiny, a doby, která danému klientovi zbývá do doby konce fixace. Pokud se rozhodnete splatit hypotéku předčasně, zaplatíte 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok fixace. Maximální výše poplatku pak činí 1 %.
„Smluvní vztah mezi bankou a klientem by měl být vyrovnaný, přesto jsou nově nastavené sankce nedostatečné pro krytí případných úrokových ztrát,“ míní Jan Brejl. Jak vysvětluje, banky si totiž na klientům poskytnuté hypoteční úvěry půjčují peníze na mezibankovním trhu, a to na celou dobu sjednané fixace. Pokud pak v tomto období dojde k poklesu úrokových sazeb, mnozí spotřebitelé začnou za stávající situace hypotéky předčasně splácet, respektive refinancovat. A to kdykoli během doby smluvní fixace, což znamená ztrátu pro banky.
Na koho se nová pravidla vztahují a na koho ne
„Nová pravidla začínají platit od 1. září 2024 a vztahují se na všechny, kteří po tomto datu uzavřou novou úvěrovou smlouvu nebo podepíší novou fixaci. Pokud se tedy rozhodnete předčasně splatit hypotéku sjednanou na základě starší úvěrové smlouvy, u které máte před 1. zářím 2024 platnou fixaci, nová pravidla se vás týkat nebudou,“ přibližuje Klára Opletalová a dodává: „Až do konce fixace tak můžete hypotéku předčasně splatit podle aktuálních podmínek nastavených vaší bankou. Pokud ale po stanoveném termínu podepíšete novou smlouvu nebo si úvěr zafixujete, plošný poplatek ve výši až 1 % pro vás platit bude.“
Na co se připravit, když vás čeká konec fixace hypotéky, radí experti |
Novela také rozšiřuje možnosti, kdy si banky nesmějí za předčasné splacení hypotéky účtovat žádnou náhradu. A to nově při převodu vlastnického práva u zastavené nemovitosti, tedy například při jejím prodeji. Dále pak při vypořádání společného jmění manželů, kdy si na danou nemovitost manželé sjednali úvěr nebo sloužila k jeho zajištění. V obou případech ale vždy za předpokladu, že od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců.
Již nyní lidé splácí hypotéku bez poplatku na konci sjednané fixační doby. A každoročně v době výročí smlouvy, to znamená ke dni podpisu smlouvy, mohou bez sankce splatit až 25 procent z jistiny úvěru. Dále si banka podle stávajícího znění zákona nic neúčtuje za předčasné splacení úvěru na bydlení při úmrtí jednoho z dlužníků nebo při pojistné události. I tyto případy bezplatného předčasného splacení úvěru zůstávají zachovány po nabytí účinnosti novely v září letošního roku.
Podtrženo a sečteno
Veškeré hypoteční úvěry podepsané do konce letošního srpna se řídí původně sjednanými podmínkami. „Pro spotřebitelské úvěry na bydlení podepsané před 1. 9. 2024 platí, že přejdou pod nová pravidla, až započne běžet nové období, pro které je stanovena pevná zápůjční úroková sazba, to je po výročí fixace,“ potvrzuje Brejl.
Jinými slovy – pro klienty bank, kteří si sjednali hypotéku do 31. srpna 2024, platí, že předčasně splácejí podle stávajících „klientsky přívětivějších“ pravidel až do konce sjednané fixace. Anebo do té doby, než podepíší novou smlouvu či její dodatek.
