Odbornice: Jít do hypotéky bez jediné našetřené koruny není rozumné

aktualizováno 
Centrální banka a ministerstvo financí chystají novelu zákona, která má mladým lidem do 36 let zajistit snazší přístup k hypotékám. Mladí budou mít benevolentnější pravidla, než je současné doporučení České národní banky.

Lucie Drásalová, hypoteční a úvěrová analytička Partners | foto: Partners

Nakolik může změkčení podmínek přispět k tomu, aby pro mladé lidi bylo bydlení dostupnější? Jaký je aktuální vývoj na hypotečním trhu a s čím je třeba počítat, aby banka schválila žádost o hypotéku? Na tyto a další otázky odpovídá Lucie Drásalová, hypoteční analytička Partners.

Chcete tu nejvýhodnější hypotéku? Porovnejte si nabídky. Úrok od 2,19 % p.a.

Ministerstvo financí navrhuje, aby lidé do 36 let měli snazší přístup k hypotékám. Dávají speciální pravidla pro mladší lidi podle vás smysl?
Lepší podmínky pro mladé jsou určitě vítané, ačkoliv v tomto případě se jedná spíše o kosmetické úpravy. Týkají se skupiny lidí, kteří jsou zpravidla na začátku své kariéry a dá se očekávat, že tito mladí lidé budou pozičně i platově růst. Klasický příklad jsou lékaři, právníci atd. Nicméně bych byla velmi opatrná s uvolněním parametru 100 % LTV, které je vždy rizikové. Dvojnásob to platí v současné době, kdy jsou ceny nemovitostí nadhodnocené. Velmi lehce se může stát, že ceny nemovitostí poklesnou a daná rodina bude bance dlužit víc, než je aktuální hodnota nemovitosti.

Co znamená zkratka LTV, můžete to vysvětlit?
Zkratka pochází z anglického „Loan to value“. Je to poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti. LTV se uvádí v procentech, například LTV 80 % znamená, že 80 % hodnoty nemovitosti vám půjčí banka, zbytek musíte mít z vlastních či jiných zdrojů.

Chystaná novela zákona zmiňuje možnost případně až 100% financování pro mladé, vidíte v tom výhodu?
Jak jsem již zmínila, 100% LTV je vždy velmi riskantní. Jít do hypotéky bez jediné našetřené koruny není rozumné. V době, kdy jsou ceny nemovitostí velmi vysoko, se při případném poklesu cen může rodina dostat do problémů. Nicméně ono to s umožněním 100% LTV nebude tak horké. Spíše se jedná o vytvoření pozitivního vnímání návrhu a sbírání politických bodů. V reálu by se takové hypotéky pravděpodobně ani neschválily, neboť by mladé rodiny nejspíš narazily na ukazatele DTI a DSTI, protože nebudou mít dostatečný příjem. Což je mimochodem jeden z hlavních argumentů, proč se v návrhu počítá právě s parametry pro mladé, kteří zpočátku obvykle tak vysoké příjmy nemají. Finální slovo stejně bude mít samotná banka, pro kterou je 100% LTV velmi riziková hypotéka. Čili v reálu tato navrhovaná úprava či parametry nebudou mít podle mého názoru pro mladé rodiny extra velký dopad.

Co je v současné době nutné splnit, aby žadatel o hypotéku v bance uspěl?
Zájemce smí žádat o hypotéku v maximální výši 80 % hodnoty nemovitosti, na 90 % dosáhne jen velmi omezený počet klientů. Je nutné si tedy dobře  vypočítat hypotéku, o kterou je možné žádat.

Hypoteční kalkulačka


Dále musí zájemce o hypotéku splnit limity DSTI a DTI, což znamená, že splátka hypotéky spolu s dalšími splátkami půjček nesmí být vyšší než 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele a celkové zadlužení nesmí překročit devítinásobek čistého ročního příjmu. Často klientům doporučuji parametry ještě přísnější, ať mají prostor vytvořit si rezervu pro případy, kdyby vypadl příjem.

S čím by měli žadatelé o hypotéku počítat, aby v bance s žádostí uspěli?
Základem je dostatečná zástava či hotovost, odpovídající příjem a přiměřená celková zadluženost. Rodina si tak před pořízením hypotéky může připravit přiměřenou hotovost – ideální je 20 % ze zástavní hodnoty. Pokud by chtěli použít peníze nastřádané na stavebním spoření, tak je dobré počítat s tím, že obvyklá výpovědní doba jsou tři měsíce. Zároveň není ideální například měsíc před žádostí o hypotéku podat výpověď, byť by nový zaměstnavatel nabízel vyšší příjem. Celý proces to cca o půl roku zpomalí, protože naběhne zpravidla tříměsíční výpovědní lhůta následovaná tříměsíční zkušební dobou. Pokud také existují nějaké současné závazky ve formě splátek úvěrů, kreditní karty či kontokorentu, často pomůže tyto úvěry nejprve zkonsolidovat. A určitě doporučuji začít s přípravou i několik měsíců dopředu, ať se riziko zamítnutí úvěru sníží na minimum.

Jak se pohnul trh s hypotékami od začátku letošního roku?
Na začátku letošního roku došlo k poklesu zájmu o hypotéky. První kvartál, byl ve znamení mírné paniky, že sazby začnou růst, co všechno přinesou doporučení ČNB atd. Během prvního čtvrtletí bylo letos sjednáno jen 16 389 hypoték v celkovém objemu za 36,567 miliardy korun. Jde tak o jeden z nejslabších kvartálů za poslední roky, ale vnímám to spíše jako ustálení trhu. K dramatickému růstu úrokových sazeb nedošlo, některé banky naopak hypotéky zlevnily. Nesmíme to ale srovnávat se silnými lety či kvartály, kdy byly sazby o 1 až 1,5 procenta nižší a neplatila doporučení ČNB. Podle mě se nyní dostáváme na opravdu reálná a dlouhodobě udržitelná čísla.

Vývoj hypoték
 V roce 2018
MěsícPočet (v ks) Objem (v mld. Kč)Sazba v %
leden7 78316,52,28
únor7 44615,962,36
březen9 08719,252,46
duben7 89616,872,51
květen7 81916,762,51
červen9 03019,382,49
červenec7 01615,382,50
srpen8 47518,782,53
září9 15320,802,57
říjen10 59024,282,66
listopad8 61719,492,78
prosinec6 56514,932,91
V roce 2019
MěsícPočet (v ks)Objem (v mld. Kč)Sazba v %
leden4 76410,933,00
únor4 96110,8812,99
březen6 66414,7562,90
   zdroj: Fincentrum

Jaká vidíte možná rizika v aktuálně nastavených podmínkách trhu?
V zásadě jsou podmínky nastavené správně. Náš hypoteční trh patří v celosvětovém měřítku dlouhodobě k těm nejstabilnějším. Banky posuzují a schvalují hypotéky velmi pečlivě a opatrně. Podmínky pro schválení hypotéky, které jsou nyní tolik zmiňované, banky používají v rámci scoringu již řadu let. Neschválí hypotéku klientům, kteří by se dostali do předlužení nebo je u nich vyšší míra rizika, že splácet závazek nebudou.

Jaké jsou nejčastější chyby žadatelů o hypotéku?
Finanční gramotnost se u žadatelů o hypotéku velmi zvýšila. Klienti přichází už s povědomím, jak vše bude probíhat, co je reálné atd. Neznají samozřejmě do detailu jednotlivé podmínky – například podmínky čerpání, že jsou rozdíly u typu příjmů atd. Ovšem to určitě není chyba žadatelů. Od toho jsou tu odborníci, kteří by je celým procesem a možnostmi měli provést.

Často se skloňuje možný příchod krize. Myslíte si, že je hodně lidí, kteří mají hypotéku na krev a po refinancování budou mít se splácením problém?
Nemám slovo krize ráda. V souvislosti s hypotékou se používá především od roku 2008. Nás v Česku se ale krize v pravém slova smyslu nedotkla a nynější situace je výrazně stabilnější než v roce 2008. Takže krize bych se nebála. Naši „riskaři“ a schvalovatelé v bankách jsou a byli vždy trochu přísnější, takže těch schválených hypoték „na krev“ banky v portfoliu moc nemají. Samozřejmě se blíží doba, kdy budou končit fixace těch extrémně levných hypoték, které byly kolem 1,5 % p.a., takže se nová splátka zvýší. Na druhou stranu se za těch zhruba pět let klientům pravděpodobně zvýšil i příjem, proto nečekám žádný zásadní nárůst defaultních hypoték, kdy klienti nebudou schopni dostát svým závazkům.

Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

Nejčtenější

Jak vyjít se sociopatem na pracovišti a jak ho spolehlivě rozpoznat

Sociopat - ilustrační foto

Podle mezinárodních odhadů spadá do kategorie sociopatů zhruba každý pětadvacátý. Je proto velmi pravděpodobné, že se s...

Karetní realita: PIN na šupině, kartu dala synovi, účet vysál kolega

Ilustrační snímek

Platit kartou Čechy baví. V digitálních platbách jsme dokonce na špici v Evropě. Používáme je doma i v cizině a platíme...

Dostal výpověď pro nadbytečnost, firma přitom inzeruje volná místa

Ilustrační snímek

Zaměstnavatel nám může dát výpověď jen z důvodů vyjmenovaných v zákoníku práce. Co ale dělat, když výpovědní důvod...

Podnikal a tloustl. Drasticky shodil 33 kilo a změnil si tím život

Stanislav Petříček

Stanislav Petříček začal podnikat a přibývat na váze. Během roku vystřídal pět velikostí kalhot. Pak začal mít strach,...

Kolik letos zaplatíte v Chorvatsku v restauraci a v supermarketu?

Ilustrační snímek

Jadran není levný, ale i tam se dá ušetřit. Přinášíme přehled cen, kolik stojí v Chorvatsku potraviny, drogistické...

Další z rubriky

KOMENTÁŘ: Mladí mohou bydlet i jinak než ve vlastním

Mladá rodina v novém bytě - ilustrační foto.

Ceny nemovitostí stále rostou, dostupnost hypoték je po opatřeních České národní banky výrazně menší a sazby jsou vyšší...

Perličky z české úvěrové historie: útrapy žadatelů, výdělky v bankách

Kolik se vydělávalo v bankách - od ředitele po úředního sluhu.

Pořídit si vlastní bydlení na hypotéku je závazek na řadu let. Víte však, jak dlouhá je u nás historie hypoték, s...

Úrokové sazby hypoték rostou, atakují hranici tří procent

Ilustrační snímek

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů dál pokračují v růstu. V lednu se vyšplhaly na hranici tří procent. Zájem o hypotéky...

Alena Schillerová diskutovala v Otázkách Václava Moravce o návrhu státního rozpo...

Alena Schillerová diskutovala v Otázkách Václava Moravce o návrhu státního rozpo...

Kurzy.cz Zdroj: ČT1 | 16. 6. 2019 | 12:00 | Pořad: Otázky Václava Moravce

Najdete na iDNES.cz