Hypotéky: Na co vám stát nepřispěje, to si můžete odečíst z daní

  10:04aktualizováno  10:04
Někteří lidé se domnívají, že k získání příspěvku k hypotečním úvěrům postačí fakt, že investor financuje nově vznikající nemovitost. To je sice pravda, avšak v mnoha případech není státem podporována celá hypotéka, avšak pouze její část. To někdy vede k velkému rozčarování zájemců o hypotéku.

Nárok na státní příspěvek mají podle vládního nařízení 244/1995 o státní podpoře hypotečních úvěrů skutečně pouze ti, kteří prostřednictvím úvěru financují nově vznikající bytovou jednotku. To je vcelku jasné i široké veřejnosti, avšak méně lidí ví, že tato podpora má následující omezení.

  •  V případě poskytnutí úvěru na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem dotuje stát maximálně 1,5 miliónu
  • V případě poskytnutí úvěru na koupi bytu činí podpora maximálně 12 tisíc korun na jeden metr čtvereční, avšak maximálně 800 tisíc korun.

Z výše uvedených omezení jasně vyplývá, že se stát brání poskytování příspěvku řekněme luxusním nemovitostem Podíváme-li se však na ceny nových nemovitostí v hlavním městě, tak při financování běžného nového bytu v Praze nám stát bude přispívat pouze na část hypotéky. Podobná situace je samozřejmě i v případě rodinných domků. Ceny nemovitostí jsou na jiné úrovni v Praze a kupříkladu v nějakém menším okresním městě. Vládní nařízení však v této souvislosti žádné rozdíly nedělá a zmiňované maximální hranice jsou stejné pro všechny nemovitosti na území České republiky.

Zkusme si demonstrovat konkrétní situaci, ve které stát bude dotovat pouze část hypotéky. Předpokládejme, že si modelový klient chce koupit nový dům v celkové hodnotě 2,5 miliónu korun. Tato nemovitost poslouží bance jako zajištění úvěru. Hypoteční banka půjčí klientovi pouze 70 procent z hodnoty zástavy (tedy 1,75 miliónu) za 7,5 procent s dobou splatnosti 20 let.

Vládní nařízení 244/1995 podporuje hypoteční úvěry na rodinné domy s jednou bytovou jednotkou pouze do 1,5 miliónu. Co z toho pro klienta vyplývá? Především to, že 1,5 miliónu bude dotovaných státem a zbývajících 250 tisíc již bude úročeno sazbou nabídnutou hypoteční bankou.

Výše úvěru

Úroková sazba

Měsíční splátka

1 750 000 Kč

7,5 procenta p.a.

14 098 Kč

Na základě doby splatnosti (20 let) a stanovené úrokové sazby 7,5 procenta p.a. banka vypočítá klientovi měsíční anuitní splátku, která činí 14 098 Kč. To je částka, kterou se klient zavazuje platit každý měsíc na účet hypoteční banky. Nyní přistupme k vlastnímu výpočtu státní podpory. Ta je dána rozdílem anuitních splátek při tržní sazbě a sazbě snížené o státní příspěvek (v našem případě dva procentní body. Zároveň si ještě jednou musíme uvědomit, že ji vypočteme pouze z 1,5 miliónu, což je maximální přípustná výše úvěru dotovaná státem.

Výše úvěru

Úroková sazba

Měsíční splátka

1 500 000 Kč

7,5 procenta p.a.

12 084 Kč

1 500 000 Kč

5,5 procenta p.a.

10 311 Kč

Výše státní podpory je tedy daná rozdílem těchto dvou částek a v našem případě činí 1 773 korun měsíčně. To je tedy částka, kterou stát připisuje klientovi každý měsíc na účet. Měsíční zatížení klienta je tedy rovno rozdílu částky placené bance (14 098 Kč) a státní podpory (1 773 Kč), což je 12 325 korun.

To samozřejmě není definitivní zátěž klienta, neboť nastupuje další pomoc státu v podobě snížení základu daně. Hypoteční dlužník si může snížit základ o zaplacené úroky z hypotečního úvěru až do 300 tisíc korun ročně. To neplatí paušálně, neboť úroky musí být sníženy o státem vyplacené státní příspěvky během příslušného daňového období. Kolik tedy ušetří na daních náš modelový klient v prvním roce splatnosti hypotéky?

Suma zaplacených úroků

129 906 Kč

Suma vyplacených státních příspěvků

21 276 Kč

Možnost odpočtu

108 630 Kč

Daňové pásmo klienta

32 procent

Čistá daňová úspora

34 761 Kč

Předpokládejme, že se klient pohybuje v nejvyšším daňovém pásmu. V prvním roce splácení hypotéky si může snížit daňový základ o 108 630 Kč (rozdíl mezi zaplacenými úroky a vyplacenými státními příspěvky), což přináší čistou daňovou úsporu 34 761 korun. Pojďme dále a spočítejme, kolik vlastně dává v průměru měsíčně náš modelový klient bance z čistého.

Měsíční anuita placená bance

14 098 Kč

Státní příspěvek

1 773 Kč

Měsíční daňová úspora

2 897 Kč (34 761/12)

Čistá zátěž klienta

9 428 Kč

V případě měsíční daňové úspory jde o průměrnou hodnotu v prvním roce splácení. Podíl úroku v anuitě se samozřejmě s každou splátkou snižuje a tabulka udává hodnotu průměrnou. Bezpochyby však výše uvedená tabulka zřetelně demonstruje výši státní podpory hypoték.

Z výše uvedených výpočtů platí jednoznačný závěr. Neměli bychom se dát odradit faktem, že stát přispívá v podobě státního příspěvku na v mnoha případech pouze část úvěru. Maximální státní příspěvek samozřejmě snižuje možnost využití daňového odpočtu, neboť vyplacená státní podpora se odečítá od zaplacených úroků. Čím méně nám stát tedy dá na státních příspěvcích, tím více si odečteme z daní. Výhodnost odpočtu samozřejmě také závisí na pásmu, ve kterém se příslušný poplatník pohybuje. Pravdou však stále zůstává, že investovat do nemovitostí překračujících omezení státního příspěvku, si mohou dovolit pouze lidé pohybující se v nejvyšších daňových pásmech a u nich jde o výraznou čistou úsporu.

Vzali jste si hypotéku překračující limit státního příspěvku? Pak neváhejte a podělte se s námi o vaše zkušenosti.

 

Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

  • Nejčtenější

Kvíz: Zjistěte, jak jste na tom s emoční inteligencí

Podle různých vědeckých výzkumů jsou nejdůležitější komponentou spokojeného života dobré mezilidské vztahy. Tím, že...

Jak je to s diskutovanou slevou na manželku? Její reálná hodnota klesá

Daňová sleva na manželku nebo manžela patří v Česku mezi významné daňové slevy podporující rodiny formou nižšího...

Sazby hypoték prudce padají. Hypoteční trh však příliš neožívá

Hypotéky zlevnily i v září a zdá se, že tento trend bude pokračovat. Zatímco v lednu průměrná úroková sazba vystoupla...

Ověřovací SMS kód nahradíme všem George klíčem, říká expert České spořitelny

Od září v Česku nastartoval režim, aby online platby u obchodníků a na internetu byly bezpečnější. Proč se tak děje a...

Před pár lety u nás Matcha Tea nikdo neznal. Petr Patočka to změnil

Na začátku byly kvetoucí čaje. Jejich prodej však nešel tak, jak si Petr Patočka představoval. Firma se tak ocitla na...

Premium

Náš kluk umí. Otec talentu Hložka o plánech i batůžku za padesát tisíc

Minulý týden ho v tramvaji načapal revizor: „Lístek, prosím.“ Adam Hložek, sedmnáctiletá fotbalová raketa, zčervenal....

Premium

Sex je snadno dostupný, ale nevěra ještě není důvod k rozchodu

Tolerance je podle něj jen povýšenecký postoj k druhému a vytváří korupční prostředí, proto do partnerských ani jiných...

Premium

Chci chlapa, co má větší koule než ego, říká svobodná matka Nikol Štíbrová

Před pár dny oslavila třiatřicítku a cítí se šťastná a spokojená. Nebylo to ale zadarmo – moderátorka a hvězda...

  • Další z rubriky

Sonda: Půjčky zdarma nejsou jen český sen, skutečně existují

Nečekaný výdaj je vždy nepříjemný. Kdo nemá dostatečnou finanční rezervu, může sáhnout po půjčce. Internet je dnes plný...

Ručil synovi u hypotéky. Teď bydlí v pronájmu ve škole

Jaroslav z Plzně brzy ovdověl. Zůstal sám na péči a výchovu syna, kterému v té době bylo 14 let. Snažil se mu...

Úrokové sazby u hypoték dál padají. Sílí propad hypotečního trhu

Hypotéky zlevňují už sedmý měsíc. Průměrná úroková sazba poklesla z lednových 3,00 procent na srpnových 2,61 procenta....

Jak dosáhnout na hypotéku, když chybí dvacet procent požadovaných úspor?

Český realitní trh ani hypoteční není pro mladé. Pro získání hypotéky totiž potřebují mladí lidé předem našetřit dvacet...

Najdete na iDNES.cz