Hypotéku lze splatit hypotékou

aktualizováno 
V průběhu splácení hypotéky se může stát, že se situace na trhu změní do té míry, že pokračovat v jejím splácení bude velmi nevýhodné. Také je možné, že jiná banka dokáže splácejícímu klientovi nabídnout lepší podmínky. Jak je možné tuto situaci řešit?

Hypoteční úvěry se v poslední době staly velmi populárními. Ze všeho nejvíce k tomu přispělo snižování tržních úrokových sazeb v posledních dvou letech. Průměrné úrokové sazby poklesly pod pět procent a hypotéky s jednoletou fixací se letos poskytovaly dokonce se sazbami nižšími než tři procenta. Vždy tomu tak ale nebylo.

Před několika lety se úrokové sazby pohybovaly vysoko nad deseti procenty. Majitelé takových hypoték jistě přivítají možnost se jich co nejdříve „zbavit“. Obecně platí, že hypoteční úvěr může být bez sankčních poplatků částečně či zcela splacen pouze po skončení doby fixace. Tehdy banka klientovi nabídne novou úrokovou sazbu. V tu chvíli se tedy klient může rozhodnout, zda tuto sazbu přijme, nebo ne. Ve druhém případě má jako jednu z možností vybrat si jinou banku. Tedy sjednat si někde jinde hypotéku novou a tou stávající hypotéku splatit.

NENECHTE SI UJÍT
peníze
Jak dlouho porostou
prodeje fondů?

Světové trhy opět manipuluje cena ropy, což se ukázalo zejména na konci týdne v USA. České akcie naopak celý týden posilovaly.

obtěžování
Co už je
sexuální obtěžování

Zírá vám kolega na poradě na prsa místo do očí? Musíte často poslouchat nevhodné poznámky, líčení intimních zážitků spolupracovníků?

Bludiště - (c) profimedia.cz/corbis
Neztraťte se
v bludišti reklamací

Dva roky se soudil s čistírnou, v níž si nechal vyčistit kalhoty k drahému obleku. Neuspěl totiž s reklamací.

V zahraničí (Británie, USA) se tento způsob běžně využívá, banky se tak snaží přetahovat klienty od konkurence. Nabízejí jim proto různá zvýhodnění, jako jsou nižší úrokové sazby nebo snížené poplatky.

V ČR prozatím probíhá především boj o nové klienty, jelikož historie našeho hypotečního bankovnictví není dlouhá. Využít možnost refinancování úvěru a přejít třeba k jiné bance se však netýká jen hypoték. Především bude výhodné splatit americkou (tj. neúčelovou) hypotékou například spotřebitelské úvěry, jejichž sazby jsou o mnoho vyšší.

Jaký by měl být postup při refinancování úvěru hypotékou?

Dříve bylo možné použít hypoteční úvěr pouze na investice do nemovitostí. Novela zákona o dluhopisech však tuto podmínku odstranila a banky tedy mohou poskytnout hypotéku prakticky na cokoli. Takovýmto úvěrům se říká americká hypotéka. V praxi to znamená, že hypotékou může být refinancován (přeúvěrován) jakýkoli komerční úvěr, tedy i ten, který nebyl použit na financování nemovitosti.

Hypoteční úvěr však musí být v každém případě zajištěn zástavou nemovitosti, to je dáno zákonem. Pokud je hypotékou refinancován úvěr, který takto zajištěn není, musí si dlužník nějakou nemovitost opatřit. Nechá si vyhotovit odhad její tržní ceny a provede se zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Tedy postupuje se jako u každé jiné hypotéky.

Splacení hypotéky hypotékou 
 

ruka

200 tisíc na bydlení: řekněte si o ně!
Více ZDE.

Pokud však bude novým hypotečním úvěrem refinancováno splacení jiného stávajícího hypotečního úvěru a k zajištění nového úvěru bude použita ta nemovitost, která již slouží jako zástava stávajícího úvěru, bude muset první banka dát souhlas s výmazem zástavního práva z katastru nemovitostí (tzv. kvitanci). Výsledkem celého postupu pak je to, že druhá banka se stane zástavním věřitelem prvním v pořadí. Jak by vše mělo proběhnout? Uvedeme si příklad, kdy klient čerpá hypotéku u „první“ banky a chce ji nyní splatit novou hypotékou u „druhé“ banky.

  • Nejprve si klient požádá o novou hypotéku, předloží všechny potřebné doklady a nechá provést ocenění nemovitosti, která bude sloužit druhé bance k zajištění nové hypotéky. Sepíše se úvěrová a zástavní smlouva a zástavní právo se vloží do katastru nemovitostí. Nemovitost je nyní zastavena ve prospěch obou bank, přičemž první banka zůstává věřitelem prvním v pořadí.
     
  • Novou hypotékou je poté splacen stávající úvěr, který dosud dlužník splácel u první banky.
     
  • První banka pak zašle na katastr nemovitostí souhlas s výmazem zástavního práva (kvitanci). Druhá hypoteční banka se tak stane zástavním věřitelem prvním v pořadí a klient u ní splácí nový hypoteční úvěr.

Kdy se refinancování vyplatí?
 
Samozřejmě v případě, kdy to přinese dlužníkovi úsporu. Například když došlo k velkému poklesu úrokových sazeb, když chce dlužník prodloužit dobu splatnosti úvěru, nebo když mu jiná banka nabídne výhodnější podmínky. Je však třeba počítat také s náklady. Jsou to poplatky za uzavření nové smlouvy, za zápis do katastru nemovitosti, za ocenění hodnoty nemovitosti a podobně. Pokud by byl původní úvěr splacen mimo dobu skončení fixace, musel by klient zřejmě navíc zaplatit stávající bance také nemalé sankční poplatky. Je prostě nutné si dobře spočítat náklady a výnosy, které refinancování úvěru úvěrem přinese.

V každém případě je ale vhodné možnost refinancování brát v úvahu a nebýt tak zbytečně příliš loajální k bance, kde je úvěr splácen. Mohlo by se třeba stát, že by stávajícímu klientovi banka po skončení doby fixace nabídla novou úrokovou sazbu nepřiměřeně vysokou. O tomto riziku se hovoří často ve spojení s příliš výhodnými krátkodobými (např. ročními) sazbami, kterými si banky chtějí získat nové klienty a které by jim mohly už po prvním roce splácení nepříjemně zvýšit. Čím bude na hypotečním trhu vyšší konkurence, tím budou mít klienti více možností výběru a lepší úvěrové podmínky.

Aktuální ceny bytů a nájemného v České republice vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti Institut regionálních informací. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Myslíte si, že se v ČR bude běžně využívat možnosti refinancování hypoték? Pokud ano, v jakém časovém horizontu? V jakém případě byste tuto možnost zvolili? 

Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

Nejčtenější

První koloběžku mu vyrobil tatínek, dnes mají obrat 120 milionů

Marek Kostka otec, Marek Kostka syn

Rodinná firma KOSTKA – kolobka vyrostla společně se stále rostoucí oblibou koloběžkování. Své produkty, které si od...

Úrokové sazby u hypoték dál padají. Sílí propad hypotečního trhu

ilustrační snímek

Hypotéky zlevňují už sedmý měsíc. Průměrná úroková sazba poklesla z lednových 3,00 procent na srpnových 2,61 procenta....

KOMENTÁŘ: Recese je jistá, krize bude třešinka na dortu

Martin Mašát

Titulek podle ekonoma Martina Mašáta prodává. Proto se poslední dobou vyrojilo mnoho ekonomů a analytiků, kteří vědí,...

O penzijní spoření se v Česku zvedá zájem. Účastnické fondy vynášejí

ilustrační snímek

Češi začínají brát spoření na důchod opět víc do svých rukou. Zvedá se zájem o doplňkové penzijní spoření v...

Vůdcovství se dá osvojit. Ta schopnost je otevřena všem, říká psycholog

Docent Jan Urban je autorem publikace Ekonomie bez mýtů a iluzí s podtitulem Co...

Být vůdcem znamená vyvolávat v druhých důvěru a jistotu. Lídrům lidé vycházejí vstříc, a to bez jakéhokoli donucení....

Další z rubriky

KOMENTÁŘ: Mladí mohou bydlet i jinak než ve vlastním

Mladá rodina v novém bytě - ilustrační foto.

Ceny nemovitostí stále rostou, dostupnost hypoték je po opatřeních České národní banky výrazně menší a sazby jsou vyšší...

Hypotéky zlevňují už čtvrtý měsíc, nízké sazby opět zvedají zájem

Ilustrační snímek

Úrokové sazby hypoték dál padají směrem dolů, a to už čtvrtý měsíc. Průměrná úroková sazba propadla z dubnových 2,85...

Samostatné bydlení je utopie, budou na něj mít jen elity, říkají mladí

ilustrační snímek

Osamostatnit se a pořídit si vlastní byt se stává pro mladé lidi obrovským problémem. Mnohým nezbývá nic jiného, než...

Sonda: Půjčky zdarma nejsou jen český sen, skutečně existují

ilustrační snímek

Nečekaný výdaj je vždy nepříjemný. Kdo nemá dostatečnou finanční rezervu, může sáhnout po půjčce. Internet je dnes plný...

Advantage Consulting, s.r.o.
PASSIVE TECHNICAL HELPDESK

Advantage Consulting, s.r.o.
Jihomoravský kraj
nabízený plat: 31 000 - 33 000 Kč

Najdete na iDNES.cz