Když si budete chtít vzít hypoteční úvěr, budete muset za půjčené peníze bance ručit nemovitostí odpovídající hodnoty. A je jedno, zda půjde o jeden, dva, pět, deset či dvacet milionů korun. Může jít o nemovitost, kterou kupujete, ale i jinou. Je také možné zaručit jeden úvěr dvěma nemovitosti. Jedno ale bude platit vždy, musí být vhodná k zástavě. Jinými slovy, musí splňovat podmínky dané bankou, které vychází z platné legislativy.
„Zástava musí být vymezena v katastru nemovitostí, musí mít přidělené popisné/evidenční číslo a být určena k bydlení,“ říká Lucie Leixnerová, tisková mluvčí Moneta Money Bank. Typicky se tedy jedná o byt, rodinný dům, rekreační objekt nebo stavební pozemek, případně rozestavěný dům. Jen to ale nestačí. Nemovitost musí být rovněž bez právních vad, nesmí zde být omezení vlastnických práv (např. předkupní právo, věcná břemena, exekuce, insolvence apod.). Nejčastěji přitom jde přímo o nemovitost, kterou žadatelé o hypotéku kupují.
V hlavní roli hodnota zástavy
Kromě uvedených podmínek je u nemovitosti, kterou kupujete, resp. dáváte do zástavy, zásadní také její hodnota. Ta totiž musí odpovídat výši požadovaného úvěru. Platí přitom, že banka vám půjčí nejvýše 80 procent hodnoty zastavené nemovitosti, žadatelům do 36 let pak maximálně 90 procent. Zbylých 20, resp. 10 procent ceny je třeba uhradit z vlastních úspor.
Hodnotu zastavované nemovitosti stanoví odhadce banky. „Bytové jednotky oceňujeme obvykle bez fyzické návštěvy, jak se říká „od stolu“, postačí tedy aktuální fotografie a informace k bytové jednotce, například k proběhlým rekonstrukcím,“ popisuje Marek Richter, vedoucí hypotečních služeb AirBank. „Pro rodinné domy je typičtější osobní návštěva, takže si fotky zařídíme sami a informace zjistíme na místě. U výstaveb rodinných domů je pro nacenění budoucího stavu (pozn. dokončený rodinný dům) potřeba i projektová dokumentace, aby bylo jasné, co tam bude stát.“
Ke kupované nemovitosti do zástavy další
Dát dohromady 10 nebo 20 procent ceny vysněného bydlení však může být v současné době pro mnoho lidí oříšek. Řešením může být dozajištění další nemovitostí. „Pokud je totiž součet hodnot dostatečný, klient tak může pokrýt i 100 procent svého záměru financování,“ vysvětluje Richter.
Může jít o byt, rodinný dům či stavbu pro individuální rekreaci apod. I tato druhá nemovitost ovšem musí splňovat všechny podmínky nutné proto, aby ji banka jako zástavu uznala. „Podmínkou také je, aby byla ve vlastnictví žadatele nebo spolužadatele o hypotéku nebo osoby blízké,“ doplňuje Vladimíra Rybanská, expertka na financování bydlení v České spořitelně.
Vlastník této druhé nemovitosti, například rodiče žadatele, musí samozřejmě dát písemný souhlas k jejímu zastavení. Nemusí se ale obávat, že by ji bance jako pojistku musel nechat po celou dobo trvání hypotéky, tedy třeba 25 či 30 let. Jakmile bude část úvěru splacená a bude se dát předpokládat, že dozajištění již není nutné (postačí již na zbylou část úvěru hodnota kupované nemovitosti), je možné zapůjčenou nemovitost z hypotéky vyvázat.
„Bude potřeba vyplnit žádost o vyvázání a vyřídit nový odhad hlavní nemovitosti,“ vysvětluje Kristýna Dolejšová, tisková mluvčí mBank. Banka pak posoudí aktuální stav, a pokud bude vše v pořádku, vyvázání povolí. Pak bude třeba udělat ještě administrativní úpravy smlouvy o hypotéce.
Nemovitost do zástavy jen celá
Stojí za to zmínit ještě další specifika týkající se zástav. Platí, že zástavní právo musí být vždy k celé nemovitosti zapsané v katastru. Pokud jste tedy třeba zdědili ideální polovinu domu po babičce, jen s ní neuspějete. A je to logické. „Když nebude splácet dlužník, jak prodáte ideální polovinu? Ideální polovina nemá prakticky žádnou hodnotu,“ konstatuje Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů v Raiffeisenbank.
Jinými slovy, nemovitost, která má více vlastníků, lze jako zástavu za úvěr použít jen v případě, že bude zastavená celá. „To znamená, že majitel zbývajícího podílu musí se zřízením zástavního práva souhlasit a podepsat zástavní smlouvy,“ říká Rybanská. „Výše podílu není rozhodující. Podmínkou ale je, že takový podíl vlastní osoba z blízké rodiny.“
Není chalupa jako chalupa
Určitá specifika platí rovněž pro chalupy. „Aby bylo možné vzít rekreační nemovitost do zástavy, musí být určena k celoročnímu obývání, mít přidělené popisné/evidenční číslo, mít zajištěné přístupy k nemovitosti, zdroj vody a elektřiny,“ vyjmenovává Leixnerová. Dané mohou být i další detaily. „Rekreační nemovitost musí svými objemovými parametry, vzhledem a stavebním uspořádáním odpovídat požadavkům na rodinnou rekreaci a může mít dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví,“ říká Vladimíra Rybanská z České spořitelny.
Samozřejmě bude banka posuzovat i konkrétní stav chalupy, zda je možné ji jako zástavu využít. „Není třeba za tím ale hledat žádnou vědu – musí být v takovém stavu, aby byla prodejná za rozumnou cenu v rozumném čase,“ uvedl Voldřich. „Jinak platí stejné podmínky jako u kterékoliv jiné nemovitosti, jen tato neslouží k bydlení, a banka obvykle nefinancuje 80 procent, a už vůbec ne 90 procent její hodnoty.“
Pokud byste si tedy vyřizovali hypotéku přímo na koupi chalupy, budete potřebovat více vlastních zdrojů. „Ideální je tento typ zástavy pro ty, kteří již rekreační nemovitost vlastní a hledají další zdroje financování, tedy jako dozajištění,“ upřesňuje Jana Vaisová, hypoteční specialistka ve společnosti FinGO.
Pozemek výhradně stavební
S pozemky to je ještě trochu komplikovanější. Třeba zahrada, louka či les zpravidla financovat hypotékou nejdou a nemohou sloužit ani jako zástava. „Financovaný pozemek musí být určen k výstavbě nemovitosti k bydlení a k danému pozemku musí být zajištěná po právní i praktické stránce příjezdová cesta,“ vysvětluje Richter. Stavební pozemek také musí mít vybudované inženýrské sítě nebo účelem úvěru musí být i jejich vybudování.
Úvěr je ale možné čerpat i na stavbu, resp. rozestavěný dům na takovém stavebním pozemku. „Čerpání hypotéky pak probíhá postupně na základě dokončení jednotlivých etap výstavby a aktuální hodnoty nemovitosti. Nutné je výstavbu dokončit a uzavřít kolaudací,“ upozorňuje Leixnerová.
Pokud jde o ručení, bude nejprve zastavený pozemek. „A zástavní právo k rodinnému domu bude zřízeno, jakmile bude zapsán na katastru nemovitostí. Od roku 2014 se totiž rozestavěné domy na list vlastnictví nezapisují,“ dodává Rybanská.
S družstevním bytem neuspějete
Zvláštností jsou pak družstevní byty. V takovém případě vlastníte družstevní podíl, nikoliv nemovitost (vlastníkem je družstvo). „Teoreticky by tak mohl jít družstevní byt do zástavy, kdyby družstvo podepsalo zástavní smlouvy. Ale to se v praxi neděje,“ říká Voldřich.
Dá se tedy konstatovat, že s družstevním bytem coby zástavou za hypoteční úvěr prostě neuspějete. Jeho financování tak bude možné realizovat zajištěním jinou nemovitostí. Druhou možností, která na trhu existuje, je takzvaný předhypoteční úvěr, který umožňuje financování družstevního bydlení dočasně (obvykle jeden, maximálně dva roky) bez zajištění. Poté musí dojít k převodu bytu do osobního vlastnictví a úvěr se překlopí do standardní hypotéky se zástavou. „Předpokladem samozřejmě je, že přepis do osobního vlastnictví je do jednoho až dvou roků možný,“ uzavírá Richter.
