Hypotéka je dlouhodobý závazek, většinou na 25 až 30 let. Podmínky úvěru ovšem nejsou po celou tuto dobu stejné, ale mění se s každým fixačním obdobím, jehož délku si můžete nastavit podle svých preferencí. Okamžik tzv. refixace hypotéky si je proto nutné dobře ohlídat. Podmínky na hypotečním trhu se totiž v průběhu času mění, stejně tak se ale může v průběhu let změnit vaše životní situace. A s tím vším je potřeba při výročí fixace hypotéky kalkulovat.
„Našim klientům doporučujeme zhruba rok před otočkou se začít ‚rozkoukávat‘ a sledovat trh. Nic složitého – dívat se na nabídky své banky i ostatních bank, číst články a sledovat, kam se sazby pohybují,“ říká Marek Richter, vedoucí hypoteční služeb Air Bank. Dodává, že v té době ještě neposílají klientům konkrétní nabídku, jen chtějí, aby se blížící se fixací začali vědomě zabývat. „Intenzivně je dobré se tomu začít věnovat zhruba tři až čtyři měsíce před koncem fixace, abyste měli dostatečný prostor pro rozhodování, zda zůstat u své stávající banky anebo uvažovat o refinancování k jiné,“ doporučuje Jana Vaisová, hypoteční specialistka ze společnosti FinGO.
Sazby klesají? S odsouhlasím sazby vyčkejte
Nejpozději tři měsíce před výročím fixace vám banka zašle konkrétní nabídku, resp. úrokovou sazbu pro další období. Nejčastěji pro stejnou délku fixace, jako byla ta stávající. Některé banky ale nabídnou rovnou více variant. „Klientům nabízíme různé úrokové sazby pro různé délky fixace. Mají tak možnost si zvolit jinou délku fixace s k tomu danou sazbou podle svých potřeb,“ uvedla Lucie Leixnerová, tisková mluvčí MONETA Money Bank.
Právě uvedené tři měsíce jsou nejzazším termínem daným zákonem o spotřebitelském úvěru. Některé banky informují své klienty i dříve. Tuto variantu zvažovala například Air Bank, nakonec od ní ale v současné době ustoupila. „V době klesajících sazeb by tím stoupalo riziko toho, že sazby mezitím klesnou a klienta tak nepoškodíme,“ konstatuje Richter.
Nabídka úrokové sazby, kterou vám banka zašle, je totiž závazná, po tyto tři měsíce vám ji garantuje. A to může být v praxi někdy matoucí. „My dáme klientovi nabídku, pak ale ČNB sníží sazby – což může nepřímo ovlivnit úrokové sazby na hypotékách, a klient se ptá po slevě. Jenže banka si zajišťuje peníze v době, kdy dává nabídku, protože kdyby se stal opak a sazby v mezičase vyletěly, banka už nabídku nemůže klientovi změnit, musí ji držet,“ vysvětluje Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů v Raiffeisenbank.
O úrokové sazbě s bankou můžete vyjednávat
V době, jako je nyní, kdy sazby sice pomalu, ale stále klesají, je proto vhodné vyčkat a sazbu řešit až blíže k termínu výročí fixace. „Ideální je začít s bankou vyjednávat novou sazbu zhruba pět týdnů před koncem fixace. To je čas, kdy stávající banka ví, že klient ještě pořád dokáže odejít, protože si případně stihne vyřídit hypotéku jinde,“ říká Lukáš Urbánek, finanční poradce Partners.
Jinými slovy, určitě se vyplatí zjistit si situaci na trhu, co nabízí jiné banky. Někdy se totiž stává, že stávajícím klientům banka nabídne horší sazbu než těm novým. „V tom případě můžete nabídku odmítnout a doložit například protinabídku od jiné banky.
Pokud stávající banka ani poté sazbu nezmění, můžete refinancovat svůj úvěr tam, kde vám vyšli vstříc a kde vám to více vyhovuje,“ popisuje Vaisová. V takovém případě je ale potřeba počítat s tím, že se nová banka bude zajímat o vaši bonitu (schopnost splácet úvěr) a budete muset předložit i další doklady. Zkrátka, proces by byl v tomto případě obdobný, jako byste si vyřizovali hypotéku novou.
Za kolik vám banky peníze půjčí
Aktuálně se úrokové sazby u hypoték pohybují zhruba mezi čtyřmi a pěti procenty, záleží na délce fixačního období a dalších podmínkách úvěru, třeba zda máte či nemáte pojištění schopnosti splácet. Například MONETA Money Bank v současné době nabízí pro tříletou a pětiletou fixaci úrokovou sazbu od 3,99 procenta. Česká spořitelna má aktuálně pro refix u hypotéky pro budoucnost sazby od 4,89 do 5,49 procenta. Nejnižší sazba platí pro nejoblíbenější délky fixací, tedy pro tříletou, čtyřletou a pětiletou. Pro osmiletou a desetiletou fixaci je pak 4,99 procenta. Nejdražší je jednoletá fixace.
Air Bank má momentálně pro dvouletou a tříletou fixaci pevně danou sazbu 4,59 procenta, pro pětiletou 4,69 procenta, pro sedmiletou 4,79 procenta a pro desetiletou 4,89 procenta. S pojištěním schopnosti splácet jsou pro všechny fixace sazby o desetinu procenta nižší. „Naše sazby jsou stejné pro nové hypotéky i pro refixace a jsou uvedeny na našich webových stránkách. Dbáme na transparentnost a férovost, takže naše sazby nejsou určeny k jednání, netestujeme, kterou sazbu klient unese,“ říká Marek Richter.
Raiffeisenbank pak uvedla, že klientům, kteří banku aktivně využívají a kteří splácí řádně a včas, nabízí lepší podmínky než novým klientům.
Zůstáváme u stávající banky
Komu se nechce do změn nebo je prostě se stávající bankou spokojený, má v zásadě tři možnosti. Pokud byste na nabídku stávající banky pro další fixační období nereagovali vůbec, poběží vše v původním „módu“. Zůstanou v platnosti podmínky sjednané ve smlouvě, tedy především stejná délka fixace (měli jste pět let, zůstane opět pět let) při využívání stejných služeb. A to se sazbou, kterou vám banka zaslala tři měsíce předem.
Podobné to bude, když nabídku zaslanou bankou přijmete bez výhrad. „V případě, kdy klient nabídku akceptuje, jsou mu měsíční splátky přepočítány a pokračuje ve splácení,“ potvrzuje Marina Holub, expert v oblasti bydlení České spořitelny.
I u stávající banky však můžete pro následující období hypotéky ledacos změnit. Například můžete dát mimořádnou splátku nebo změnit délku fixace, to jsou dvě nejčastější změny. Lze ale také třeba změnit zajištění úvěru, upravit si den splácení v měsíci, nastavit si jiný účet pro splácení, za určitých podmínek rovněž prodloužit splatnost hypotéky (nesmí překročit maximální věk, do kterého daná banka hypotéku poskytuje, tj. nejčastěji do 65 či 70 let, výjimečně do 75 let).
Mimořádnou splátku lze při refixaci vložit v libovolné výši (zdarma). „Pokud to máte v úmyslu, je potřeba to bance oznámit a zároveň se dohodnout, jakým způsobem. Tedy jestli se vám následně sníží splátka a zůstane zachovaná původní délka splatnosti úvěru, nebo splátka zůstane stejná a délka úvěru se zkrátí,“ vysvětluje Lukáš Urbánek. Částku ale dobře zvažte vzhledem k vašim možnostem. „Bylo by totiž velice nerozumné se vydat ze všech peněz, nenechat si žádnou rezervu, a třeba za půl roku si vyřizovat spotřebitelský úvěr na opravu auta nebo pořízení fotovoltaiky,“ říká Urbánek.
Jak dlouhou fixaci zvolit
Rovněž délku fixace dobře zvažte. Říci si, že sazby klesají, a proto si dám pouze jednoletou, může být poměrně krátkozraké. Většina lidí má totiž na hypotéku dům či byt, ve kterém bydlí. „Pokud se člověk neplánuje stěhovat či nemovitost prodat, pak je na místě volit raději konzervativně a na jistotu. V sázce je totiž jeho obydlí. Jakákoli krátká fixace, spekulace, že za rok bude sazba nižší, je hazard,“ říká Milan Voldřich z Reiffeisenbank.
Tedy může být nižší. Ale o kolik, o půl procenta, o procento? Kolik může člověk spekulací získat? A naopak, kolik může ztratit? Jaký je strop na sazby? Co když se stane něco opravdu špatného a za rok bude sazba o 3 procenta vyšší? Nebo o 5 procent? „Může se to stát? Ano, klidně může,“ konstatuje Voldřich a vysvětluje: „Pokud si dnes zvolím delší fixaci a usplácím ji, tak ji velmi pravděpodobně usplácím dalších pět, nebo třeba i 10 let. Splátka mi totiž zůstává stejná, ale nominální mzda v čase roste.“
A jsou tu ještě další praktické plusy. Volba delší fixace dává jistotu neměnné splátky na více let dopředu, díky čemuž je možné lépe plánovat a řídit rozpočet domácnosti. „Aktuálně bychom tak vzhledem k očekávanému vývoji úrokových sazeb volili středně dlouhou fixaci, tedy alespoň tříletou,“ říká Leixnerová. S tím souhlasí i finanční poradkyně Jana Vaisová z FinGo a Lukáš Urbánek z Partners. Ten dodává, že na tříleté fixace v současné době banky nabízí obvykle nejlepší úrokové sazby.
Kam by mohly sazby klesnout
Kromě toho s nějakým razantním poklesem sazeb ani příští rok počítat příliš nelze. „Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů ovlivňuje zejména cena tříletých půjček (tzv. swapů) na mezibankovním trhu. Ty během letošního roku kolísaly mezi 3-4,5 procenty, přičemž v posledních dvou měsících stagnovaly zhruba na úrovni 3,5 procenta,“ popisuje Marian Holub.
„Nicméně s ohledem na fakt, že v příštím roce by podle makroekonomické prognózy měly ceny těchto swapů mírně klesnout, očekáváme, že se sazby hypoték o několik desetin procentního bodu postupně sníží.“ Určitou roli hrají také již proběhlé nebo plánované kroky ČNB ve vztahu k hypotékám. A samozřejmě i ekonomický vývoj, inflace a další faktory, které mají dopad na vývoj ekonomiky.
Shrnuto, příliš riskovat, zvláště v případě, kdy v dané nemovitosti bydlíte, tím, že zvolíte jednoletou fixaci s vidinou poklesu úrokové sazby o pár desetin procenta, by se nemuselo vyplatit.
