Spousta majitelů hypoték, kterým se blíží výročí fixace, přemýšlí, jakou pro další období zvolit strategii. Nedělat nic a prostě zůstat u stávající banky za dosavadních podmínek, jen s jinou (aktuální) úrokovou sazbou? I to je možné. V takovém případě vše poběží automaticky dál, nebude třeba nic dokládat. Nebo lze o nastavení podmínek pro další roky s bankou diskutovat, i u „mateřské“ banky je totiž možné ledacos upravit či změnit. Možná vás ale úplně nepřesvědčí a budete uvažovat o refinancování ke konkurenci. Rozhodně nebudete žádnou výjimkou, jde o běžnou věc. Jako vše má ovšem i toto řešení jak své výhody, tak možné nevýhody.
Doložení bonity se nevyhnete
V každém případě vás čeká doložení bonity. „Schopnost splácet své závazky se dnes i u refinancování hypotéky hodnotí klasicky, tedy příjem musí být prokazatelný. Nelze příjmy jen prohlásit, jak tomu bylo v minulosti,“ vysvětluje Jana Vaisová, hypoteční specialistka ze společnosti FinGO. Jinými slovy, zatímco ještě před pár lety nové bance stačila jako doklad o vaší schopnosti úvěr splácet dosavadní dobrá platební morálka, dnes jde z pohledu schvalovacího procesu v podstatě o nový úvěr.
Příjmy tedy bude třeba doložit. Od zaměstnanců bude banka chtít potvrzení o příjmu. „Zašleme ho elektronicky přímo zaměstnavateli a on jej vyplní prostřednictvím webového rozhraní,“ říká Marian Holub, expert v oblasti bydlení České spořitelny. K tomu budou obvykle potřeba ještě výpisy z účtu za poslední tři měsíce.
U OSVČ bude záležet na tom, jakou formou daní své příjmy. Jestliže podává daňové přiznání, bude pro banku dokladem právě to. „Pokud bude částka požadovaného úvěru (zůstatek) do 5 milionů korun, bude OSVČ dokládat jedno daňové přiznání. Při částce nad 5 milionů korun poslední dvě daňová přiznání,“ popisuje Holub. Jiná je situace u OSVČ, která využívá paušální daň, a tedy nepodává daňové přiznání a není tak zřejmé, jaké příjmy vlastně reálně má. Banky si s tím ale poradit umí. Například Česká spořitelna bude požadovat výpisy z účtu za předchozí kalendářní rok.
Kde může nastat zádrhel
Příjem ale není to jediné, co banku zajímá. „U všech žadatelů o úvěr si samozřejmě ověřujeme v bankovních registrech jejich platební morálku,“ říká Lucie Leixnerová, tisková mluvčí MONETA Money Bank. Pokud by z nich vyplynulo, že jste měli v posledních letech potíže se splácením některého ze svých závazků, je to problém.
Na „přetřes“ přijdou rovněž vaše výdaje. „Do těch banka u refinancování nezapočte jen výši stávající hypotéky,“ vysvětluje Lukáš Urbánek, finanční poradce Partners. Vše ostatní ano. „Pokud jste si tedy třeba v mezičase vzali vedle hypotéky ještě nějaký další úvěr, mohla se tím vaše bonita snížit a nová banka vám nemusí úvěr poskytnout,“ uvádí příklad Urbánek.
Minimálně komplikaci, ale někdy i stopku mohou schválení úvěru vystavit i některé položky na výpisech z účtu. Třeba pravidelné sázení, zvláště pokud by šlo o vyšší částky, nebo pravidelné platby kartou někde v kasinu se bance určitě líbit nebudou. Odhalit může pohled do výpisů také účelně (uměle) navýšený příjem nebo třeba půjčku od známého, kterou pravidelně splácíte (ale v bankovních ani nebankovních registrech není vidět).
Zásadní je také stabilita příjmu. Překážkou tak bude zejména změna práce. „Tedy situace, kdy výročí fixace je zrovna v období, kdy jste čerstvě změnili zaměstnání, nebo jste nedávno začali podnikat,“ říká Urbánek. A za nedostatečnou bonitou může stát i fakt, že jeden z partnerů je zrovna na rodičovské dovolené.
Jaké doklady jsou ještě potřeba
Kromě doložení příjmů jsou zde ještě další podklady, které bance bude nutné předložit. Většinu jich přitom budete mít doma. „Klient musí doložit úvěrovou smlouvu se stávající bankou, vyčíslení zůstatku dluhu, nabývací tituly k nemovitosti, tedy například kupní smlouvu, výpis z katastru nemovitostí, zástavní smlouvu,“ vyjmenovává Jana Vaisová. Nemovitost musí být pojištěná, takže potřeba bude i pojistná smlouva.
A vždy bude nutný rovněž odhad nemovitosti v zástavě. „Ten si banka zajišťuje sama, buď online nebo externím odhadcem,“ doplňuje Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů v Raiffeisenbank. Pro online odhad bude obvykle nutné dodat fotografie současného stavu nemovitosti, případně další podklady. „U bytů nejčastěji rozpis služeb, kde je uvedena podlahová plocha bytu, energetický štítek (ten se v minulosti dokládat nemusel) a u rodinných domů ideálně projektovou dokumentaci,“ říká Lukáš Urbánek.
Nový úvěr, nové nastavení podmínek
Co je naopak výhodou? I když jde o refinancování již běžící hypotéky, pro novou banku jde prakticky o nový úvěr, takže je možné si parametry nastavit podle potřeby. Základem bude délka fixačního období. Obecně platí, že delší fixace dává jistotu neměnné splátky na více let dopředu, díky čemuž lze lépe plánovat a řídit domácí rozpočet. Vzhledem k současné situaci, kdy úrokové sazby jsou poměrně vysoko, ale pomalu stále klesají, ovšem lákají spíše ty kratší. Nejvhodnější tak bude zlatá střední cesta. Hypoteční specialisté a finanční poradci doporučují volit aspoň tříletou fixaci.
Pracovat lze také s délkou splatnosti. Pokud by vypočítaná měsíční splátka byla příliš zatěžující, je možné uvažovat o prodloužení splatnosti hypotéky. „Pokud klient potřebuje ‚co nejnižší splátku‘ a původní hypotéka mu byla poskytnuta na nemovitost s nízkou energetickou náročností budovy (má průkaz energetické náročnosti budovy – PENB s třídou A nebo B), tak může získat hypotéku se splatností až 35 let v rámci Hypotéky pro budoucnost. Jinak se splatností 30 let,“ říká Marian Holub z České spořitelny. Zásadní roli však v možnosti delší splatnosti hypotéky vždy sehraje věk žadatele či žadatelů. Maximální věk, do kterého musí být hypotéka splacena, je totiž nejčastěji 70 let, výjimečně do 75 let.
Za určitých podmínek je rovněž možné získat i peníze navíc, třeba na investici do nové kuchyně. „V tomto případě bude muset být splněn povinný parametr LTV, tedy poměr mezi výší hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti,“ upozorňuje Vaisová. Ten je stanovený na maximálně 80 procent LTV u žadatelů starších 36 let. U mladších může být LTV maximálně 90 procent. A pak je zde ještě jeden parametr, s nímž banky u navýšení sumy úvěru pracují. „Standardně banky limitují peníze navíc maximální částkou a procentem z hlavního účelu úvěru. Běžně je možné získat 500 tisíc korun,“ dodává Urbánek.
