Čtvrtek 17. června 2021, svátek má Adolf
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Čtvrtek 17. června 2021 Adolf

Hypotéka nemusí vždycky „klapnout“. Ani když se zdá, že je vše v pořádku

Většina podmínek, které musíte splnit pro hypotéku na určitou částku, se dá zjistit dopředu. Přesto může nastat situace, že vám ve finále banka vystaví stopku. Zádrhel přitom nejčastěji bývá v prokazatelnosti bonity. Zásadní roli hrají i registry a samotná nemovitost. Na co si tedy dát pozor?
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Parametrů pro schválení hypotéky je hodně. Často se ale mluví jen o příjmu. Jenže do scoringu vstupuje celková bonita, celkové cashflow žadatelů. A posuzuje se také kupovaná nemovitost. Jak přesně, to má každá banka nastavené trochu jinak.

Abyste s žádostí opravdu uspěli, je dobré si zjistit nejen základní informace o sledovaných parametrech. Vyplatí se jít víc do hloubky, ptát se rovněž na detaily. Tím můžete dopředu eliminovat riziko, že vám banka či stavební spořitelna žádost o úvěr na bydlení nakonec zamítne, i když na začátku se zdálo vše být v pořádku.

Není příjem jako příjem

„Nejčastějším důvodem zamítnutí žádosti bývá nedostatečná bonita žadatele,“ říká Marek Petráš, produktový manažer hypoték skupiny Moneta. Přičemž zádrhel bývá v příjmech. Ty jsou totiž jedním z nejdůležitějších pilířů pro konstrukci hypotečního úvěru a v konečném důsledku často rozhodují o poskytnutí či neposkytnutí úvěru.

„Pokud má být konkrétní typ příjmu uznán, musí splňovat základní parametry jako je trvalost, pravidelnost a udržitelnost příjmu a jeho transparentní prokazatelnost,“ vysvětluje Radek Vachulka, manažer bydlení České spořitelny. Dodává, že vše, co se odehrává mimo uvedená pravidla, lze jen velmi těžko akceptovat jako započitatelné příjmy. 

„U každého příjmu navíc může být rozhodnuto, zda bude započítána jen jeho část, některé typy mají stanoveny koeficient uznatelného příjmu,“ doplňuje Lukáš Kopecký, ředitel odboru marketingu Raiffeisen stavební spořitelny.

S příjmy ze zahraničí je to složitější

Standardně tak banky akceptují základní typy příjmů, tedy příjmy ze zaměstnaneckého poměru (ze závislé činnosti) a z podnikání v České republice. „Příjmy ze zahraničí byly po omezenou dobu vyjmuty z kategorie akceptovatelných příjmů, nicméně momentálně se jejich akceptovatelnost částečně vrací,“ říká Mikuláš Neumann, ředitel odboru Řízení rizik v Hypoteční bance.

Jejich uznání ale může být komplikovanější. Snazší to bude s příjmy ze zaměstnání v zahraničí. „Příjmy z podnikání ze zahraničí jsou ve velké míře v českých bankách tabu,“ přibližuje situaci Lucie Drásalová, analytička Partners skupiny. U zahraničních příjmů je navíc zohledněn koeficient kurzovního rizika, což v praxi znamená, že ho banka neuzná celý, ale například jenom ze 70 procent. Kromě toho hraje u těchto příjmů roli například i státní příslušnost, místo pobytu či rodinná situace.

Které příjmy banka ještě uzná

Existují ale ještě i další typy příjmů, s nimiž banky umí pracovat. Žadatel může využít i příjmy z pronájmu, peněžitou podporu v mateřství či rodičovský příspěvek. „Akceptují se i důchody starobní, invalidní třetího stupně, někde je možné akceptovat i druhý stupeň,“ říká Daniel Horňák, hypoteční specialista Bidli. 

V potaz lze vzít také diety. Například řidičům kamionů jsou podle Horňáka diety vesměs započítávány, nicméně obvykle jen do 50 procent základního příjmu. A podobně i u dalších z uvedených doplňkových příjmů bývá brána na zřetel jen část. Například má banka stanovené, že mohou tvořit maximálně 30 procent z celkových příjmů žadatele.

Které příjmy banka neakceptuje

S jinými typy příjmů už může být problém. „Neakceptujeme například sociální dávky vyplácené z důvodu slabého sociálního postavení, jednorázové příjmy, dohody o provedení práv či příspěvky na péči,“ vyjmenovává Kopecký. A problém bývá také u dohod o provedení práce nebo o pracovní činnosti, pokud z nich nejsou placené odvody. Žádná banka také neuzná příjem ve zkušení době.

A potíže mohou mít podle Veroniky Hegrové z online srovnávače hypoték hyponamiru.cz i začínající podnikatelé, kteří ještě nepodávali ani jedno daňové přiznání. Kdo začal podnikat letos v lednu, musí si na uznání příjmu počkat minimálně do ledna příštího roku, až oficiálně doloží příjmy v daňovém přiznání.

Odhad se nemusí rovnat kupní ceně

Situace se může zkomplikovat rovněž kvůli nemovitosti, kterou si chcete koupit. „Zásadní roli hraje ocenění nemovitosti, které zpracovává odhadce banky a nemusí notně vyjít na kupní cenu,“ upozorňuje Horňák.

Jinými slovy, to, že kupujete nemovitost například za 4 miliony, neznamená, že ji také banka na tuto cenu odhadne. Odhad může vyjít třeba jen na 3,7 milionu, což znamená, že vám banka na dům či byt nepůjčí tolik, kolik byste potřebovali. „Pokud klient není schopen vzniklý rozdíl pokrýt z vlastních zdrojů nebo souhrnnou hodnotu nemovitosti navýšit tak, že přidá k pořizované nemovitosti ještě další, pak v konečném důsledku bude snížená hodnota nemovitosti stopkou pro takový obchodní případ,“ konstatuje Vachulka.

Pak jsou zde ještě podmínky, které musí splňovat samotná nemovitost. Nemovitost, která vstupuje do zástavy, musí být bez právních vad a dalších zatížení, například některých věcných břemen. Problém může představovat špatný technický stav nemovitosti, špatná lokalita či záplavová zóna. „U rodinný domů musí být vyřešená také přístupová cesta,“ dodává Petráš. Jednání s bankou mohou zkomplikovat i nesrovnalosti v dokumentech.

Pozor na negativní záznam v registrech

Zcela samostatnou kapitolu pak představují úvěrové registry (SOLUS, CBCB). Ty obsahují záznamy jak pozitivní, tak negativní. Ty první znamenají plusové body. Pokud máte nebo jste měli úvěr, bezproblémově ho dlouhodobě splácíte, je to pro banku velmi pozitivní informace. „Pro banku je totiž vždy bezpečnější klient, o kterém získá informace tohoto charakteru než klient, o jehož platební morálce nic neví,“ vysvětluje Drásalová.

Negativní záznam naopak znamená překážku. Pro banky bývají problematické aktuální a historicky dlužné splátky (částky) a statusy jako je zesplatněná pohledávka, odepsaná pohledávka či restrukturalizovaná pohledávka. „Pohledávky jsou řešeny individuálně, a tedy je možné problémové záznamy kompenzovat lepším zajištěním či bonitou,“ popisuje Neumann.

Problémem mohou být v některých finančních institucích i exekuce, byť v minulosti, nebo dluhy na zdravotním a sociálním pojištění.

Negativní záznamy jsou v registrech viditelné ještě čtyři roky po skončení daného závazku. „Pokud jsou to nebankovní závazky jako například telefonní poplatky, je záznam viditelný rok,“ uvedl Horňák.

O svých závazcích by měl mít každý přehled, nicméně podle hypotečních poradců se relativně často stává, že lidé o záznamu v registrech nevědí. Proto je vhodné si před tím, než o hypotéku požádáte, nechat udělat výpis z těchto registrů.

Autor:
  • Nejčtenější

Mladí by chtěli do penze v 60 letech. Mají jasno, jaký důchod jim postačí

Generace narozená po roce 1971 bude podle současných pravidel odcházet do penze v 65 letech. A to jak ženy, tak i muži....

Opustil dobře placené místo v bankovnictví a rozjel firmu. Nelituje

Vystudoval ekonomii, nastoupil do banky, pracoval i v bankách v zahraničí. Oboru zůstal věrný i po návratu do Česka....

Zmapovali jsme nejlepší spořicí účty. Výnosy stále padají

Porazit inflaci se zhodnocování vkladů na spořicích účtech nejde. Výnosy dál padají. Úrokové sazby u aktuálně...

Advokát: Stanovit výživné na dítě jen podle daňového přiznání je nesprávné

Výživné se určuje na základě možností, schopností a majetkových poměrů povinného rodiče. Jakkoliv jednoduché se toto...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

KVÍZ: Fixuju frontend, ale mám to jen na lokále. Rozumíte řeči ajťáků?

V České republice jsou programátoři na pracovním trhu velmi poptávaní. Často se na ně ale pohlíží tak trochu jako na...

Znásilnil mě lékař. Prvně mě muž osahával v deseti. Oběti popsaly své zážitky

Premium Ve vlaku, v práci, u lékaře, na táboře. Sexuální obtěžování zažívají především dívky již ve velmi mladém věku, často se...

Sledujeme začátek rituální sebevraždy lidstva, říká Čech s IQ 206

Premium Je jedním z nejchytřejších Čechů, ale jako robot nepůsobí. Při osobním setkání je Karel Kostka, vzděláním učitel,...

Z dětství jsem si nesla zranění, rodinu chceme, říká Gregor Brzobohatá

Premium Vítězka Miss World, topmodelka, zakladatelka nadace a influencerka Taťána Gregor Brzobohatá přijala další výzvu: právě...

  • Další z rubriky

Sazby hypoték míří vzhůru. Hypoteční trh ochlazuje zatím jen mírně

Sazby hypoték rostou. V dubnu byly poskytnuty hypotéky s průměrnou sazbou 1,98 %. To je o čtyři bazické body dráž, než...

Přestože úrokové sazby rostou, zájem o hypotéky nepolevuje

Průměrná úroková sazba překročila po šesti měsících hranici 2 %. V květnu banky půjčovaly hypotéky s průměrnou sazbou...

Refinancování hypoték mimo výročí fixace dříve či později zdraží

Refinancování hypoték v Česku sílí každým měsícem. Důvodem jsou obavy z rostoucí inflace a zvyšování úroků u hypoték,...

Ochlazení hypotečního trhu neočekávám ani letos, říká ekonom

O hypotéky je obrovský zájem. Banky jsou zavalené žádostmi o poskytnutí hypoték. „Neočekávám výrazné ochlazení...

Grafton Recruitment Praha
JAVA DEVELOPER, OSTRAVA| až 80 000 Kč

Grafton Recruitment Praha
Moravskoslezský kraj
nabízený plat: 60 000 - 80 000 Kč

Manželka majitele Alzy promluvila o fungování firmy, se Zavoralem se rozvádí

Majitel tuzemského internetového gigantu Alza.cz Aleš Zavoral patří se svým jměním mezi nejbohatší Čechy. Na rozdíl od...

Sledujeme začátek rituální sebevraždy lidstva, říká Čech s IQ 206

Premium Je jedním z nejchytřejších Čechů, ale jako robot nepůsobí. Při osobním setkání je Karel Kostka, vzděláním učitel,...

Moderátor Aleš Cibulka skončil na jednotce intenzivní péče

Čtyřiačtyřicetiletý Aleš Cibulka měl v sobotu v rozhlasovém pořadu Tobogan dělat narozeninový rozhovor s herečkou Marií...

Rozloučení se Šafránkovou bude asi veřejné, pohřeb s poctami rodina nechce

Rodina zřejmě počítá s veřejným rozloučením se zesnulou Libuší Šafránkovou. Zatím ale není jasné, v jaké by to mělo být...

Toto XXL mi lichotí, říká Farna. Je tváří billboardu na Times Square

Ewa Farna (27) se s písní Tělo dostala až na slavnou obří reklamní obrazovku na newyorské Times Square. Spotify zde...