Čtvrtek 24. června 2021, svátek má Jan
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Čtvrtek 24. června 2021 Jan

Kdo může, ať refinancuje hypotéku teď, radí odborníci

Horkým tématem se v posledních měsících stalo refinancování hypoték k jiné bance. Stojí za ním nízké úrokové sazby, obavy z jejich zvýšení, ale i skutečnost, že banky jsou stále limitováni zákonem, kolik si smějí naúčtovat za předčasné splacení hypotečního úvěru.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Za normálních okolností dlužníci v Česku refinancují hypotéku k jiné bance v objemu zhruba 2,5 miliardy korun měsíčně. To však poslední měsíce přestává platit. Podle RPSN indexu České bankovní asociace, který vychází z dat centrální banky, už loni v listopadu trhlo refinancování hypoték k jiné bance rekord. Dlužníci takto refinancovali hypotéky za 6,4 miliardy korun. V prosinci pak za dalších sedm miliard korun. A boom pokračoval i letos v lednu, kdy lidé převedli své hypotéky k jiné bance za 6,7 miliardy korun. To je v poměru k novým hypotékám 33 procent.

„Vysoký objem refinancování bude pokračovat do doby, než vzrostou úrokové sazby natolik, aby se už klientům nevyplatilo. A to ještě mnoho měsíců potrvá. Dobře pro klienty, špatně pro banky,“ uvedl hlavní poradce ČBA Vladimír Staňura.

Na to, že sílící trend převodů hypoték mezi bankami není dobrý pro banky, dlouhodobě upozorňují i sami akcionáři a managementy bank. Důvod je prostý, hypotéka je dlouhodobý úvěr, a pokud bankám jejich klienti předčasně splácejí smlouvy a přecházejí jinam, banky přicházejí o zisk, s nímž počítaly. Významnou roli v tom hraje i Zákon o spotřebitelském úvěru, který banky limituje v tom, jak vysoké poplatky si mohou účtovat za předčasné ukončení smlouvy. A dokonce stanovuje i situace, kdy za předčasné splacení úvěru neplatí dlužník vůbec nic.

Pro refinancování je vhodná doba

Podle finanční poradkyně skupiny Partners Dany Míchalové Chňoupkové dnes dvakrát platí, že je nejvyšší čas, aby ten, komu právě vypršela fixace hypotéky nebo se blíží její vypršení, začal pracovat na jejím refinancování. Ať už to bude u jeho stávající nebo jiné banky.

„Centrální banka prozatím drží základní úrokové sazby na nízkých úrovních. Její představitelé ale již několik měsíců upozorňují, že zřejmě již na začátku druhé poloviny letošního roku sazby zvýší. A mohou to udělat i dříve. To v praxi povede k tomu, že hypotéky zdraží,“ vysvětluje finanční poradkyně. Podle ní již koncem února téměř všechny komerční banky zvedly své úrokové sazby o pár desetin.

Úvěrová (hypoteční) kalkulačka

V momentě, kdy dojde k navýšení úroků, stane se minulostí i současná průměrná úroková míra u hypoték, která se pohybuje kolem dvou procent. 

„Pokud klienti, kteří to nepotřebují, třeba kvůli tomu, že mají životní pojištění, jež jim kryje výpadek příjmů, si za této situace zbytečně sjednají k hypotéce ještě pojištění proti neschopnosti hypotéku splácet, jejich RPSN klidně může vyšplhat přes tři a více procent za rok,“ vysvětluje finanční poradkyně. Dodává ale, že například v době krize v roce 2009 byly úrokové sazby běžně nad pět procent a nikdo se tomu tehdy moc nedivil.

„Všem svým klientům nyní jednoznačně doporučuji, aby provedli revizi svých hypoték teď. Protože za pár měsíců může být už pozdě. To v tom smyslu, že za současných podmínek jim hypotéku už žádná z bank nedá,“ upřesňuje a zdůrazňuje, že hypotéku lze takzvaně předrefinancovat u některých bank až tři roky dopředu.

Banky tlačí na změnu legislativy

V souvislosti s aktuální situací na trhu s hypotékami a jejich refinancováním zdaleka nejde jen o výši úroků a jejich další vývoj. Důležitá je i legislativa. Ta totiž vychází vstříc dlužníkům, ale nikoli bankám. Zákon o spotřebitelském úvěru bankám totiž zatrhl praxi, kdy si v minulosti za předčasné splacení smlouvy u hypotéčním úvěru, které si vyžaduje každé refinancování hypotéky, mohly účtovat mimo výročí fixace třeba i deset procent z jistiny úvěry. 

Současná legislativa bankám naopak bankám ukládá – a to i v době klientem zafixovaného hypotečního úvěru – účtovat si poplatky pouze do výše nákladů vynaložených s ukončením smlouvy. A to jsou v podstatě jen administrativní náklady. Ve chvíli nízkých úrokových sazeb, kdy banky na hypotékách hůře dosahují zisk, jde pro banky o velice rizikovou situaci. Zkušenosti s tím mají například na Slovensku, kde na rozdíl od Česka dlužníci i banky díky euru pracují takřka s nulovými úrokovými sazbami (tj. levnými hypotékami) dlouhodobě.

„Refinancování hypoték na Slovensku se stalo základní politikou bank při nabírání nových klientů,“ vyjádřil se na pražské konferenci Hypotéka ředitel odboru finanční stability Národní banky Slovenska Marek Ličák. Podle něj je trendem slovenských dlužníků časté refinancování hypoték s cílem jejich navýšení.

A toho se bojí i tuzemské banky. I proto dlouhodobě tlačí na změnu legislativy, která by jim umožnila bránit tomu, aby majitelé hypotečních úvěrů mezi nimi začali fluktuovat ve velkém. Pokud toho dosáhnou, nebude to pro majitele hypoték dobrá zpráva. 

Ale ani banky za to nelze odsuzovat, protože každá při poskytnutí hypotečního úvěru s fixní úrokovou sazbou, což je dominantní praxe na trhu, takzvaně otevírá úrokovou pozici. To znamená, že si na hypotéku pro svého klienta půjčí u jiné banky, přičemž svou úrokovou pozici automaticky zajistí proti riziku pohybu úrokových sazeb. To udělá uzavřením úrokového swapu nebo financováním prostřednictvím hypotečních zástavních listů. 

V momentě, kdy dlužník ale splatí svůj hypoteční úvěr dříve, než banka předpokládala, banka musí dál platit svoje závazky z vydaných hypotečních zástavních listů. Protože klient hypotéku ale refinancoval k jiné bance, už na to nemá příjmy z úroků z poskytnutého úvěru. A to pro banky znamená nezanedbatelnou ztrátu.

Autor:
  • Nejčtenější

Na co je a není nárok, když čerpáte dovolenou, radí advokátka

Kdo pracuje v soukromém sektoru, má zákonný nárok na čtyři týdny dovolené. Zaměstnanci ve veřejném sektoru mají pět...

Volno k lékaři či na svatbu. Co nám zaměstnavatel (ne)zaplatí?

Jsou situace, kdy potřebujeme volno z práce, ať už jde o svatbu, pohřeb nebo návštěvu lékaře. I na to legislativa myslí...

Advokát: Stanovit výživné na dítě jen podle daňového přiznání je nesprávné

Výživné se určuje na základě možností, schopností a majetkových poměrů povinného rodiče. Jakkoliv jednoduché se toto...

Nesolidní zaměstnavatelé mnohým zkomplikují přiznání penze

Nárok na starobní důchod nevzniká jen dosažením státem určeného věku. Podmínkou jeho přiznání je i splnění doby, po...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Má titul Mistr rukodělné výroby a tisíce spokojených zákazníků

Vždycky ji bavily ruční práce a tak volba byla jasná, vyučila se krejčovou. Pak se naučila tkát koberce na ručních...

Kdo staví dům, musí si připlatit. Kvůli prudkému nárůstu cen nestačí hypotéky

Premium Martin Hájek buduje v lokalitě Loukovec v Příhrazských skalách v Českém ráji dům, do kterého se nejspíš s rodinou nikdy...

Ralsko 30 let poté. „Český Černobyl“ je skanzenem sovětské okupace

Premium Zem je tu děravá jako ementál, naládovaná střelivem a nasáklá ropnými látkami. Co krok, to azbukou vyrytý nápis. Tu na...

Sledujeme začátek rituální sebevraždy lidstva, říká Čech s IQ 206

Premium Je jedním z nejchytřejších Čechů, ale jako robot nepůsobí. Při osobním setkání je Karel Kostka, vzděláním učitel,...

  • Další z rubriky

Konsolidace: místo více úvěrů jen jeden. A výhodněji

Jedna banka, jedny podmínky. A tím pádem jen jedna splátka v jeden den. To jsou hlavní devizy sloučení více půjček do...

Refinancování hypoték mimo výročí fixace dříve či později zdraží

Refinancování hypoték v Česku sílí každým měsícem. Důvodem jsou obavy z rostoucí inflace a zvyšování úroků u hypoték,...

Levnější hypotéka je donutila k sjednání drahého úvěru

Snaha ušetřit na úrocích a sjednat si hypotéku na co nejkratší dobu nemusí být vždy nejlepší řešení. Takzvaně hypotéka...

Ochlazení hypotečního trhu neočekávám ani letos, říká ekonom

O hypotéky je obrovský zájem. Banky jsou zavalené žádostmi o poskytnutí hypoték. „Neočekávám výrazné ochlazení...

Nabídka lokálních potravin za hranicemi vyrazí dech, v Česku rozhoduje cena

Je všední letní den v bavorském příhraničí na německé straně Šumavy. Česká rodina si právě nakoupila v supermarketové...

Václav Kopta se pochlubil dcerami. Obě jsou pescetariánky

Václav Kopta se coby pyšný tatínek pochlubil dcerami Františkou a Janou. Společně dorazili do primácké Show Jana...

S Ivou Pazderkovou jsme se za naši svatbu styděli, přiznal Pavlásek

Lukáš Pavlásek (42) je sice zasnoubený, ale do svatby se nehrne. Veselku zatím překazila konoravirová opatření. Komik v...

Kdo vám dovolil fotit? A my, že jsme tady doma. Takhle odcházeli Sověti

Před třiceti lety odešli z bývalé ČSFR poslední sovětští vojáci. Jejich odchod zachytila ale jen hrstka dokumentaristů....

Turistickým atrakcím zvoní umíráček. K radosti místních, ke zlosti majitelů

Některá donedávna uzavřená turistická lákadla, jako například muzea strašidel, sexu, tortury či komunismu, dětské herny...