Pro většinu lidí je pořízení vlastního bydlení největší finanční transakcí v životě. Zpravidla bývá spojeno s využitím úvěru, protože jen málokdo má k dispozici celou částku potřebnou pro nákup nemovitosti. Rostoucí ceny domů a bytů se odrážejí i ve výši těchto úvěrů. Objem průměrné hypotéky se dnes blíží ke čtyřem milionům a stále více žadatelů naráží na příjmový limit. Aby ze svých příjmů dokázali pokrýt splátky, musí si splácení rozložit na co nejdelší dobu.
Transakční průměrné ceny nových bytů v ČR dosáhly za poslední tři měsíce v prosinci 2024 úrovně 125 tis. Kč za m².
Měsíční splátky hypoték se zvyšují ze dvou důvodů. Rostoucí ceny nemovitostí způsobují potřebu vyšších úvěrů s vyššími splátkami. To ale není jediný důvod. Výše splátky je ovlivněna i úrokovou sazbou.
V posledních letech se cena peněz dostala na hodnoty, které jsou z dlouhodobého pohledu obvyklé a normální. Před několika lety jsme zažili dlouhé období extrémně nízkých úrokových sazeb, kdy se dala pořídit hypotéka se sazbou pod dvě procenta. To je však již minulost, dnešní sazby se pohybují kolem pěti procent. A s vyššími úroky jdou ruku v ruce i vyšší splátky.
Zájemci o úvěr na bydlení tedy čelí vysokým splátkám, které jsou způsobeny jak růstem cen nemovitostí, tak i růstem úrokových sazeb. Způsob, jak splátku snížit, je jen jeden: prodloužit dobu splácení. Při delší době splatnosti se splácení dluhu rozdělí do většího počtu splátek, které díky tomu mohou být nižší. Ukazuje se, že tuto možnost využívá stále více lidí.
Nejdelší doba splatnosti hypotéky bývá 30 let a tuto variantu volí stále větší část dlužníků. Dobře to ukazují čísla z ČNB. Poslední zveřejněné údaje jsou za červenec a srpen loňského roku, kdy průměrná doba splatnosti nově poskytnutých hypoték byla 26,7 roku. Ještě zajímavější je však medián, který byl ve stejném období rovných 30 let. To znamená, že alespoň polovina nových hypoték má splatnost 30 a více let.
Zveřejněné údaje přitom potvrzují, že k nejdelší dostupné době splatnosti se uchyluje stále více a více klientů. V roce 2018 byla průměrná doba splatnosti 25,7 roku, tedy o jeden rok kratší, než je dnes. Ale již tehdy byl medián rovných 30 let. Již tehdy si přinejmenším polovina dlužníků rozložila splátky na nejdelší možnou dobu.
Petr KielarNezávislý konzultant, odborník na financování bydlení. Provozovatel portálu stavebky.cz, externě přednáší na Vysoké škole ekonomické v Praze. Autor dvou monografií o stavebním spoření. V letech 2000–06 byl členem vrcholového vedení Českomoravské stavební spořitelny. Absolvent Matematicko-fyzikální fakulty Univerzity Karlovy. |
Medián je definován jako hodnota, která dělí statistický vzorek na dvě stejně velké části. V našem případě je zřejmé, že je rozdělení dlužníků podle doby splatnosti hodně nesymetrické. Více než polovina klientů volí dobu splatnosti třicet a více let.
A protože hypotéky s delší než třicetiletou splatností se vyskytují pouze výjimečně, můžeme říci, že více než polovina má splatnost třicetiletou. Celou širokou škálu doby splatnosti do třiceti let využívá jen menší část dlužníků.
Jak přesně velký je podíl klientů s třicetiletou dobou splatnosti, nevíme. Z dalších dostupných údajů můžeme jen odhadnout, že je jich více než polovina a méně než dvě třetiny. Jasné je ale jedno: je jich stále více. To zase vyplývá z rostoucí průměrné hodnoty.
Zjevný trend, kdy se stále větší část dlužníků uchyluje k maximální době splatnosti, nutně vede k úvaze o prodloužení doby splatnost nad 30 let. Na první pohled to vypadá logicky. Většina dlužníků preferuje nejdelší možnou dobu splatnosti a je tedy pravděpodobné, že by se našlo hodně zájemců o úvěry s ještě delší splatností.
To ale zdaleka není jednoduché. Předně je zde doporučení ČNB, podle kterého by doba splatnosti neměla překročit třicetiletý limit. Ani z čistě matematického pohledu není prodlužování doby splatnosti ideální řešení. S rostoucí splatností se výše splátky sice snižuje, ale stále pomaleji. Zato roste celkový objem zaplacených úroků.
Ještě důležitější je další aspekt, a to je věk dlužníka. Obecné a velmi rozumné pravidlo říká, že hypotéka by měla být splacena před odchodem do důchodu. Stejné doporučení ostatně dává i ČNB. Při třicetileté hypotéce to ovšem znamená, že s úvěrem je třeba začít ve věku kolem 35 let. Kdybychom dobu splatnosti prodloužili například na 40 let, museli bychom začít splácet ve 25 letech. To je skutečně hodně brzo.
Navíc je zřejmé, že problém není v hypotékách. Hypoteční trh je u nás plně rozvinutý a funguje velmi dobře. Problémem je nedostatek bytů. Kdyby se nějakým způsobem zvýšil objem hypotéky, kterou si průměrná domácnost může dovolit, velmi pravděpodobně by to vedlo k dalšímu růstu cen nemovitostí. Jediným řešením je tedy stavět více nemovitostí a efektivně je využívat.
