Problém mnoha zájemců o hypotéku je stejný, ať si již chtějí půjčit hypotéku na sedmdesát, devadesát či sto procent hodnoty zastavené nemovitosti. Pokud chtějí koupit například byt za milion korun a mají naspořeno třicet procent z této sumy, očekávají, že jim banka bez problémů půjčí zbylých sedmdesát procent z potřebného milionu korun. Jenže ocenění nemovitosti bankou se téměř vždy liší od ocenění nemovitosti běžným odhadcem nebo od její tržní ceny, a tak často zájemci o „sedmdesátiprocentní“ hypotéku nezbude nic jiného, než naspořit z potřebného milionu korun i více než čtyřicet nebo padesát procent. Nastíněný problém tedy spočívá v tom, že nesmíme zaměňovat cenu tržní (tedy cenu, za kterou chce prodávající nemovitost prodat a kupující je ochoten tuto cenu akceptovat) a cenu obvyklou (tedy cenu, kterou stanoví na základě metodiky dané banky její smluvní odhadce). Celý princip ocenění nemovitostí, na jejichž základě je stanovena i maximální výše hypotečního úvěru, je ovšem ještě o něco složitější.
V průběhu ocenění nemovitosti, která slouží jako zajištění čerpaného hypotečního úvěru, dojde velmi často ke snížení její hodnoty hned dvakrát. První pokles je zpravidla způsoben oceněním obvyklou cenou. Vzhledem k dlouhodobosti úvěrového vztahu je totiž banka nucena být při stanovení hodnoty zastavené nemovitosti velmi opatrná. Odhad obvyklé ceny nemovitosti od smluvního odhadce banky pak slouží jako jeden z potřebných podkladů k žádosti o hypotéku. Druhé snížení hodnoty nemovitosti (a tím i možné výše úvěru) nastane při tzv. supervizi nemovitosti. Při té uskuteční zaměstnanec banky fyzickou prohlídku dané nemovitosti, prověří písemný odhad ceny obvyklé, prověří vlastnické a nabývací tituly k nemovitosti (a případně další doklady související s nemovitostí) a v neposlední řadě stanoví zadlužitelnou hodnotu nemovitosti. Až z této hodnoty pak banka stanoví maximální výši úvěru v závislosti na typu hypotečního úvěru (sedmdesát až sto procent z této částky).
Jaké faktory mohou negativně ovlivnit obvyklou cenu a zadlužitelnou hodnotu nemovitosti? omezený přístup k nemovitosti (např. přes pozemek souseda apod.) věcná břemena, předkupní právo a jiná omezení užívání nemovitosti špatný stav nemovitosti vyžadující nutné náklady na rekonstrukci vliv může mít i územní plán (např. stavba průmyslového komplexu v sousedství apod.)
Obvyklou cenou rozumíme takovou cenu, která by ke dni ocenění mohla být při prodeji dané nebo jiné srovnatelné nemovitosti dosažena na trhu. Tato cena by přitom měla zohledňovat pouze dlouhodobé vlastnosti oceňované nemovitosti a situaci na trhu s nemovitostmi, nikoli mimořádné a krátkodobé výkyvy na trhu či zvláštní osobní vztah prodávajícího k dané nemovitosti.
nedostatky v právních podkladech (nabývací tituly, kolaudační rozhodnutí apod.)
Obvyklá cena tedy charakterizuje hodnotu nemovitosti v době ocenění. Vzhledem
Jak vysoký úvěr byste mohli získat na starší domek ve středně velké obci v okolí Prahy?
k dlouhodobosti hypoték ovšem nestačí ani opatrnost při stanovení obvyklé ceny a banka stanoví dále zadlužitelnou hodnotu nemovitosti. Ta představuje dlouhodobě akceptovatelnou hodnotu zajištění pohledávky, která zohledňuje i případné výkyvy cen na trhu nemovitostí a další možné faktory, které ovlivňují prodejnost zastavené nemovitosti. Zadlužitelná hodnota nemovitosti se může pohybovat v rozmezí 0 až 100 procent obvyklé ceny nemovitosti, přičemž například u nových pražských bytů můžeme očekávat přibližně hodnotu 95 procent.
Kupní cena
1 700 000 Kč
Obvyklá cena
1 620 000 Kč
Zadlužitelná hodnota nemovitosti
1 539 000 Kč
Výše standardního hypot. úvěru
1 077 300 Kč
Kolik tedy potřebujete vlastních prostředků?
Stanovit předem přesnou obvyklou cenu či zadlužitelnou hodnotu nemovitosti je téměř nemožné, neboť jejich výše závisí do značné míry na subjektivním posouzení odhadce a pracovníka banky. Nicméně lze do určité míry potřebnou částku odhadnout. Dobré je vždy si zjistit ceny, za nichž byly v nedávné minulosti uskutečněny prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě (od odhadců s působností v dané lokalitě, v realitní kanceláři apod.) a od takové ceny odečíst určitou rezervu – v tomto případě je lepší být pesimistou, než přehnaným optimistou.
Uvažujete o hypotečním úvěru? Zkuste si porovnat jednotlivé banky v naší speciální sekci!
Jako rezerva by přitom mělo postačit deset procent z ceny u kvalitních nemovitostí v atraktivních lokalitách a třicet procent u nemovitostí v dobrém stavu v méně atraktivních lokalitách. Opět zde přitom platí, že rezerva by se měla zvyšovat přímo úměrně tomu, jak klesají vyhlídky na budoucí možnost prodeje za dobrou cenu. Velmi vysoký rozdíl mezi cenou obvyklou a zadlužitelnou hodnotou tak může nastat například v situaci, kdy budete chtít stavět luxusní mnohamilionovou vilu v zapadlé části okresu s velmi malou kupní silou obyvatel.
Velkou výhodou může být existence další nemovitosti, která poslouží jako dodatečné zajištění úvěru. Sedmdesát procent zadlužitelné hodnoty obou nemovitostí totiž může pokrýt i celou kupní cenu nemovitosti pořizované a dlužník tak nemusí použít téměř žádné vlastní zdroje.
Komerční prezentace:
Blýskněte se s novým bydlením od buřinky! Uzavřete smlouvu o stavebním spoření s buřinkou do 13.12.2002 a soutěžte o 3x 500 000 korun a 243 mobilních telefonů Nokia 7650 se zabudovaným digitálním fotoaparátem. |
Jaké zkušenosti máte s oceněním zástavy ze strany hypoteční banky vy? Kolik jste nakonec museli mít reálně vlastních prostředků?
