Po prázdninovém zakolísání, kdy Swiss Life Hypoindex vyšplhal zpět nad pětiprocentní hranici, se v září znovu vrátil pod tuto psychologickou hranici – konkrétně na 4,99 %. Letní „vybočení z rytmu“ tak pouze přerušilo sérii patnácti poklesů v řadě ve vývoji nabídkových cen hypotečních úvěrů, během nichž index postupně sestoupil z hodnoty 5,57 %, kterou měl v dubnu 2024.
„Úrokové sazby jsou prakticky bez vývoje. Je běžné, že se tu a tam objeví nějaká dočasná akční nabídka, někdy drobné snížení, někdy ale třeba i mírné navýšení. To jsou kosmetické změny, které se dějí i nyní. Ale na trh jako celek nemají prakticky žádný vliv. A pokud řeknu, že cenové podmínky hypotečních úvěrů jsou ve stavu naprosté hibernace, je to ten nejspravedlivější komentář, jaký vůbec mohu dát,“ říká David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.
Sazby hypoték jsou na dně. Levnější letos nebudou, banky nemají důvod zlevňovat |
„Na startu nového školního roku se některé banky snaží znovu rozhýbat hypoteční trh a přicházejí s prvními akčními nabídkami. I díky nim klesl Swiss Life Hypoindex v září pod pětiprocentní hranici – konkrétně na 4,99 %,“ konstatuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Podlě Sýkory však zůstává otázkou, zda se v průběhu měsíce přidají i další banky, což by mohlo index stlačit ještě níže. „Úpravy sazeb se dosud týkaly hlavně institucí, které nabízely vyšší úrokové sazby než nejlevnější hráči na trhu. Nejnižší běžně dostupná sazba se tak stále pohybuje těsně nad čtyřmi procenty,“ dodává analytik.
Akční nabídky přitom mohou zvýšit zájem klientů o vlastní bydlení. Jak ale ukazuje zkušenost z minulosti, rostoucí poptávka po úvěrech na bydlení obvykle znamená méně příznivou zprávu pro ty, kteří doufali ve výraznější pokles cen nemovitostí.
Sazby neklesají z několika důvodů
Důvodů, proč se banky ke snižování úrokových sazeb nemají, je hodně. „Úrokové swapy od konce srpna opět šplhají nahoru a jsou na vyšší hodnotě, než byly třeba před rokem. Dalším důvodem je poměrně velký neklid a chaos na světových trzích i na světové politické scéně. A v neposlední řadě je poptávka po hypotékách veliká, takže banky nemají moc důvodů tlačit sazby směrem dolů,“ přibližuje Lucie Drásalová, hypoteční analytička společnosti Sirius Finance.
Počet klientů, kteří si berou hypotéky, je z dlouhodobého pohledu nadprůměrný, ale není podle Davida Eima tak výrazný, aby to mělo budit zvláštní pozornost. „Díky tomuto zájmu a také díky rostoucí výši průměrné hypotéky se ale celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů v posledních měsících zvyšuje vysokým tempem a vlastně se začíná blížit extrémním hodnotám roku 2021,“ dodává Eim.
Byt v Praze stojí už 18 ročních platů, v Berlíně 11. Srovnání nájmů ale překvapí |
Aktivní přístup se vyplácí
Banky dnes své nabídky stále více přizpůsobují rizikovému profilu klienta, výši jeho vlastních zdrojů i účelu úvěru – zda jde o nákup, výstavbu nebo refinancování. Díky tomu může jeden klient získat sazbu kolem 4,2 %, zatímco jiný skončí nad pěti procenty, a to i u stejné banky. Pro klienty to znamená nutnost nejen pečlivě porovnávat nabídky, ale také jednat aktivně a promyšleně.
„V rámci konkurenčního boje o bonitní klienty se navíc stále častěji objevují marketingové akce, které v oficiálních sazebnících nejsou uvedeny, ale přesto dokážou výrazně ovlivnit konečnou cenu úvěru. Pokud si klient sjedná další služby – například pojištění schopnosti splácet, běžný účet či investiční produkt – může banka snížit úrok i o několik desetin procentního bodu,“ komentuje Sýkora.
„Takto kombinované výhody pak mohou vést k sazbám, které se reálně blíží těm z jara 2024, přestože indexové sazby naznačují spíše růst. Pro klienty je zde klíčová rychlost jednání – individuální slevy banky obvykle nabízejí jen po omezenou dobu,“ doplňuje.
Nejlevnější je nadále hypotéka s tříletou fixací
Za standard se čím dál více považuje fixace na tři nebo pět let, která kombinuje stabilitu s určitou flexibilitou. Naopak hypotéky s velmi krátkou či dlouhou fixací zůstávají většinou méně výhodné.
Nejlevnější je nadále hypotéka s fixací na tři roky u LTV do 80 % (4,51 procenta).
| Fixace | Do 80 % LTV | Nad 80 % LTV |
|---|---|---|
| 1 rok | 4,94 | 5,13 |
| 3 roky | 4,51 | 4,95 |
| 5 let | 5,15 | 5,18 |
| 10 let | 5,39 | 5,71 |
| zdroj: Swiss Life Hypoindex; LTV (Loan to Value) – procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti | ||
Naopak nejvyšší sazby jsou aktuálně u LTV nad 80 procent u desetileté fixace (5,71 procenta) a u LTV do 80 procent rovněž u desetileté fixace (5,39 procenta).
Měsíční splátka se prakticky nemění
Modelový příklad ukazuje, že se měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 4,99 % p. a. prakticky nezměnila. V září činí 20 450 korun. I když jde jen o drobný posun oproti předchozím měsícům, v dlouhodobém horizontu rozhodují právě takovéto detaily. Každá desetina procentního bodu totiž dokáže ovlivnit rodinný rozpočet na celá desetiletí dopředu.
| Období | Průměrná úroková sazba v % | Měsíční splátka v Kč |
|---|---|---|
| Srpen 2025 | 4,99 | 20 450 |
| Červenec 2025 | 5,03 | 20 518 |
| Červen 2025 | 4,94 | 20 334 |
| Květen 2025 | 4,96 | 20 381 |
| Duben 2025 | 5,01 | 20 488 |
| Březen 2025 | 5,05 | 20 555 |
| Únor 2025 | 5,11 | 20 692 |
| Leden 2025 | 5,13 | 20 730 |
| Prosinec 2024 | 5,22 | 20 909 |
| Listopad 2024 | 5,32 | 21 116 |
| Říjen 2024 | 5,34 | 21 155 |
| Září 2024 | 5,38 | 21 248 |
| Srpen 2024 | 5,42 | 21 326 |
| Zdroj: Swiss Life Hypoindex, údaje od srpna 2024 do srpna 2025 | ||
„Hypoteční sazby budou ve zbytku roku klesat velmi pravděpodobně jen v řádu setin až desetin procentního bodu. Revoluci tedy nečekejme, ale každý klient má šanci díky individuálnímu vyjednávání získat zajímavější podmínky. Do vývoje sazeb navíc pravděpodobně zasáhnou podzimní akční nabídky bank, které mohou vrátit některé sazby na úrovně z období před prázdninami. Rok 2025 tak nakonec může patřit těm, kteří jednají rychle, a ne těm, kteří čekají na dokonalý okamžik,“ uzavírá Jiří Sýkora.
