„Dostupnost bydlení v Česku brzdí vysoké ceny nemovitostí a s tím spojená výše hypotéky, která závěrem loňského roku dosáhla nového průměrného maxima téměř 4,5 milionu korun. S tím souvisí i výše průměrné měsíční splátky, která je necelých 22,8 tisíce korun. Proti roku 2024 je to zhruba o 8,6 procenta více a překonává to tedy i loňský nárůst průměrné nominální mzdy,“ říká Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace (ČBA).
Nedostupnost bydlení v Česku vyvolává konflikt mezi rodiči a dětmi. Má to řešení? |
Letos v lednu poskytly banky a stavební spořitelny nové a refinancované hypotéky v objemu 35,5 miliard korun, což představuje meziroční nárůst o 57 procent. Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték, kterou sleduje Hypomonitor ČBA nepatrně dále klesla na 4,48 procenta. Na koupi velkého bytu řada domácností dnes již nedosáhne. Průměrná velikost nově poskytnuté hypotéky v lednu 2026 činila 3,92 milion korun a je tak o 15 procent vyšší než před rokem.
Nemovitostní trh se nejspíš letos zklidní
Růst cen všech kategorií nemovitostí v Česku v uplynulém roce zrychlil tempo. Vedle toho tržní ceny bytů, rodinných domů i pozemků vystoupaly na nová maxima. Ceny bytů v roce 2025 meziročně vzrostly o 13,6 procenta, rodinných domů o 9,5 procenta a pozemků o 7,2 procenta, vyplývá z nových výsledků ČSOB Indexu bydlení.
„U všech typů nemovitostí dlouhodobě sledujeme převahu poptávky nad nabídkou, což se promítá do dalšího růstu cen na nová maxima. V loňském roce tento trend ještě zesílil, a to i vlivem nižších úrokových sazeb hypotečních úvěrů a růstu reálných mezd. Pro letošní rok očekáváme určité zmírnění meziročního tempa růstu cen nemovitostí,“ říká Martin Vašek, předseda představenstva a generální ředitel ČSOB Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny.
Zdražování bydlení není u konce, říká odborník. Na hypotéku dosáhne stále méně lidí |
Letos se podle odborníků trh s nemovitostmi zklidní a přejde do stabilnější fáze. Návrat k levným úrokovým sazbám se nečeká. Mezi kupujícími budou lidé hledající vlastní bydlení, kteří už nechtějí čekat, protože potřebují řešit potřebu své domácnosti, plánují založit rodinu nebo se chtějí stěhovat. Mezi kupujícími budou také investoři do nájemních a investičních nemovitostí.
Konec fixace úrokových sazeb čeká tisíce lidí
V roce 2026 bude přitom končit fixace úrokové sazby nebývale velkému počtu klientů, kvůli vyšším úrokovým sazbám tak musí počítat s vyššími měsíčními splátkami. Zároveň ale budou hledat možnosti, jak dosáhnout na nejlepší sazbu, a to i přechodem od stávající banky k nové.
Podle údajů České národní banky půjde o hypotéky v objemu zhruba 460 miliard korun Kč, což odpovídá řádově 150 tisícům hypotečních úvěrů. „Úrokové sazby na těchto hypotékách se často více než zdvojnásobí, což bude v mnohých rodinách působit značné rozpočtové problémy,“ upozorňuje hlavní ekonom BHS Štěpán Křeček.
„Konec fixace je okamžikem, kdy klienti mohou velmi vážně zvažovat případné refinancování. Tato situace by mohla sehrát roli štiky v jinak poklidném rybníku. Banky budou mít snahu udržet u sebe klienty i pro další fixační období a zároveň si rády zaloví v konkurenčních vodách. Pokud tomu nebudou bránit objektivní ekonomické okolnosti, banky by tedy mohly být ve své cenové politice v příštích měsících přece jen o něco vstřícnější,“ předpokládá David Eim, analytik společnosti Gepard Finance.
Výběr hypotéky jako komplexní rozhodnutí
Podle čeho letos vybírat hypotéku a co brát v potaz? „Pokud se letos chystáte žádat o hypotéku, je dobré počítat s tím, že banky se na žadatele dívají jinak než před několika lety,“ říká Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.
Podnikáte a chcete bydlet? Co si ohlídat, aby vám banka nezamítla hypotéku |
Při výběr hypotéky už nebude podle odborníků rozhodující především srovnání úrokových sazeb, ale individuální situace žadatel, stabilita příjmů včetně vlastních úspor, ale také schopnost splácet i schopnost reagovat na změny v životě domácnosti. Výběr hypotéky se tak stává komplexním rozhodnutím, které vyžaduje širší pohled než dříve.
1. Stejná sazba už neznamená stejnou hypotéku
Na první pohled mohou nabídky různých bank vypadat podobně. Rozdíly se ale často ukazují až při detailním pohledu. Důležité je, jaké jsou podmínky mimořádných splátek, kolik stojí předčasné splacení nebo jak banka postupuje, když klient potřebuje změnit splátkový režim.
V roce 2026 se stále častěji bude ukazovat, že skutečná kvalita hypotéky se pozná až v průběhu let. Nejde jen o to, kolik zaplatíte první měsíc, ale kolik vás úvěr bude stát celkově a jak snadno ho dokážete přizpůsobit změnám ve svém životě. Proto je třeba brát v potaz především celkové náklady úvěru, nikoli jen číslo uvedené v reklamě.
2. Do hry se vracejí delší fixace
„Mnoho žadatelů v posledních letech čekalo na návrat extrémně nízkých sazeb. Postupně ale převládá realistický pohled: úrokové sazby budou s největší pravděpodobností dlouhodobě výš než před rokem 2022. To mění i chování klientů. Zatímco dříve byly krátké fixace jasnou volbou, dnes se řada domácností vrací k delším fixacím. Ne proto, že by lidé věřili v jejich výhodnost z pohledu trhu, ale proto, že chtějí jistotu splátky a klid v rodinném rozpočtu. Hypotéka se znovu stává nástrojem stability, ne spekulace,“ předpokládá Janeček.
Podle odborníků je pro rok 2026 důležitější stabilita splátky a předvídatelnost výdajů než sázka na rychlý pokles sazeb. Správná délka fixace by měla vycházet z osobních plánů a finanční situace, nikoli z momentální nálady na trhu
3. Úspory ovlivní cenu hypotéky a letos mají větší váhu
Kolik vlastních peněz do nemovitosti vložíte, dnes zásadně ovlivňuje nejen schválení hypotéky, ale i její cenu. Vyšší podíl vlastních zdrojů znamená nižší riziko pro banku – a to se promítá do lepších podmínek. Zatímco dříve byly rozdíly mezi žadateli s minimálními úsporami a těmi s vyšším kapitálem spíše kosmetické, dnes už jsou citelné. Vlastní kapitál se znovu stal jedním z hlavních argumentů při vyjednávání o podmínkách úvěru.
Většina mladých už investuje a bydlení je jejich životní cíl. Dělí se ale do dvou skupin |
Pro mnoho domácností tak bude klíčové zvážit, zda se nevyplatí s hypotékou ještě chvíli počkat a našetřit.
4. Banky se budou dívat na výši příjmů i jejich kvalitu
Pro schválení hypotéky už nebude rozhodující jen splnění minimálního příjmu. Banky budou v roce 2026 stále více hodnotit stabilitu zaměstnání, délku příjmové historie i obor, ve kterém klient pracuje nebo podniká. Lidé s nepravidelnými příjmy či OSVČ tak budou muset počítat s přísnějším posuzováním a někdy i s vyšší cenou úvěru.
5. Délka splatnosti může klamat nízkou splátkou
Kvůli dražším nemovitostem a vyšším sazbám dnes mnoho žadatelů sahá po maximální možné délce splatnosti. „Delší splatnost sice sníží měsíční zatížení rozpočtu, ale zároveň výrazně zvýší celkovou částku, kterou domácnost za hypotéku zaplatí. V roce 2026 bude běžné sjednávat úvěry téměř na maximální možnou dobu, což s sebou ponese vyšší riziko do budoucna. Lidé by proto měli zvažovat nejen to, co zvládnou dnes, ale i v delším horizontu,“ říká Pavel Janeček.
Rozhodování pouze podle toho, „co dnes vyjde“, může být v dlouhodobém horizontu rizikové. Banky sice delší splatnosti umožňují, ale odpovědnost za budoucí dopady zůstává na klientovi.
6. Flexibilita splácení se stane důležitým parametrem
V roce 2026 se bude stále jasněji ukazovat, že flexibilita hypotéky může být stejně důležitá jako její cena. Pokud se domácnostem zvýší příjem nebo získají jednorázové peníze, flexibilní smlouva umožní rychle snížit dluh. Právě tato vlastnost může v dlouhodobém pohledu rozhodnout o skutečné výhodnosti úvěru.
Možnost mimořádných splátek, úprav splátkového kalendáře nebo snadnější refinancování může v průběhu let ušetřit desítky až stovky tisíc korun. Tyto parametry ale nejsou vždy viditelné na první pohled. Často se projeví až ve chvíli, kdy se klientova finanční situace zlepší – nebo naopak zkomplikuje.
7. Pojištění k hypotéce je nutné posuzovat detailněji
Pojištění schopnosti splácet bude bankami nadále doporučováno nebo vyžadováno, ale jeho skutečný přínos se bude lišit podle odborníků případ od případu. „V roce 2026 už nebude stačit dívat se jen na cenu – klíčové budou výluky, rozsah krytí a situace, kdy pojištění skutečně plní svou roli. Informovaný výběr může domácnosti ochránit v krizové chvíli,“ uzavírá Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.
