Ceny nemovitostí letí nahoru. Podle HB Indexu, který pravidelně vydává Hypoteční banka, si všechny segmenty připsaly za první kvartál letošního roku prakticky největší čtvrtletní růst za posledních 10 let. Vůbec nejvíce pak zdražily pozemky, jejichž ceny meziročně vzrostly o téměř 16 procent.
„Stojí za ním i dlouhodobý převis poptávky nad nabídkou, kterou brzdí zastaralé územní plány a nedostatečné kapacity inženýrských sítí. Náklady na zasíťování navíc rostou,“ popisuje Petr Němeček, ředitel odboru nemovitostí Hypoteční banky. Zafinancování pozemku z vlastních úspor je tak pro velkou část kupujících nad jejich možnosti. Často tak nezbývá, než k tomu využít úvěr.
Nezajištěný úvěr
Využít lze nezajištěný úvěr ze stavebního spoření. Reálně to však bude možné většinou jen na levnější pozemky. Obvykle totiž stavební spořitelny poskytnou nezajištěný úvěr do výše 1 milionu korun.
Například Stavební spořitelna České spořitelny (Buřinka) ale nabízí Úvěr od Buřinky až do výše 2,5 milionu korun bez zajištění nemovitostí, se splatností až 20 let, aktuálně se sazbou 4,35 procenta. „Úvěr je anuitně splácený, klient tak již od začátku splácí jak jistinu, tak úroky,“ doplňuje Monika Kopřivová, specialistka komunikace Stavební spořitelny České spořitelny.
Ani nezajištěný úvěr ale stavební spořitelny nepůjčí na jakýkoliv pozemek. Vždy se bude muset jednat o pozemek určený k výstavbě k trvalému, ev. rekreačnímu bydlení.
Který pozemek je stavební
Samozřejmě je možné na pořízení pozemku využít také hypotéku (úvěr zajištěný nemovitostí). Ovšem ne na jakýkoliv. I v tomto případě platí podmínka, že musí jít o pozemek určený pro výstavbu objektu bydlení.
„To lze doložit několika způsoby,“ říká Patrik Madle, tiskový mluvčí ČSOB. Pokud tato skutečnost nevyplývá z katastru nemovitostí (na Listu vlastnictví je uvedeno, že se jedná o stavební pozemek), je třeba předložit potvrzení od stavebního nebo obecního úřadu o tom, že na pozemku je možné realizovat výstavbu takového objektu. Pokud je na Listu vlastnictví uvedeno, že se jedná například o zahradu, ale je již vydáno stavební povolení k výstavbě objektu bydlení, měli byste uspět také.
Bez inženýrských sítí to nepůjde
Tím ale nekončí. Skutečnost, že jde o správný typ pozemku, je teprve první metou. Další podmínkou je dostupnost základních sítí, tedy elektřiny, vody, odpadů. Napojení na elektrickou síť je obvykle splněno nebo řešitelné, stačí vyjádření distributora, že napojení z jeho strany nic nebrání.
„Napojení na pitnou vodu může být větší potíží, neboť se stává, že v dané obci je naplněna aktuální kapacita vodovodu a obec nedovolí napojení dalších domů,“ vysvětluje Dalibor Čerych, hypoteční poradce společnosti Bidli. V tom případě je nutné získat kladné vyjádření k možnosti vybudování studny. Podobně je tomu s odpady. Buď se lze napojit na kanalizaci, nebo je třeba počítat s vybudováním samostatné čističky odpadních vod.
Takové dokumenty mohou být podmínkou banky už pro schválení hypotéky. „Pokud je pozemek v zástavě a na pozemku dosud nejsou vybudovány inženýrské sítě, musí být předloženo alespoň pravomocné územní rozhodnutí na vybudování sítí,“ potvrzuje Marian Holub, expert na hypoteční úvěry v České spořitelně. Banka si může stanovit podmínku, že rozpočet na vybudování přípojek musí být součástí záměru, tedy poskytne úvěr jedině na koupi pozemku a výstavbu sítí. Může být rovněž stanoveno, do kdy musí být pozemek zasíťovaný. Například u Komerční banky tak bude nutné učinit do 2 let.
Zajištěný přístup na pozemek je nutností
„K pozemku musí být také zajištěn právní přístup,“ doplňuje Michal Teubner, specialista externí komunikace Komerční banky. Jinými slovy, přístup na pozemek musí být zajištěn z veřejné komunikace. U přístupu přes pozemky v soukromém vlastnictví bude situace komplikovanější. Bude totiž nutné zřízení věcného břemene chůze a jízdy, nejlépe na dobu neurčitou.
Jak se dělá odhad ceny
Pozemek samozřejmě budete muset dát do zástavy (lze dát příp. i jinou nemovitost). Jaká ale bude jeho hodnota pro potřeby banky, záleží na její metodice.
„Úvěrující banky běžně počítají v místě obvyklou cenu za metr čtvereční pozemku určeného k zastavění do plochy 1 tisíc metrů čtverečních. Tedy je-li v dané lokalitě běžná cena za metr čtvereční 4 tisíce korun a chcete koupit pozemek o rozloze 3 tisíce metrů čtverečních, nemůžete předpokládat, že ho banka pro účely hypotéky ocení na 12 milionů korun,“ upozorňuje Dalibor Čerych. Vysvětluje, že naopak dvě třetiny plochy pozemku může odhadce určit spíše v ceně zahrady.
Některé banky používají namísto tohoto postupu limit pro maximální výměru. Například u České spořitelny je stanovena maximální velikost na 2 500 metrů čtverečních.
Parametry hypotéky
Další pravidla jsou ale stejná jako u hypotéky na byt či dům. Splatnost hypotéky je maximálně 30 let, LTV (poměr výše hypotéky k ceně nemovitosti) je standardně 80 procent.
Také úroková sazba se od hypotéky na bydlení nebude nijak lišit. Například u Komerční banky bude u pětileté fixace od 2,59 procenta, u 8leté fixace od 2,69 procenta. U České spořitelny vám při fixaci na 5 nebo 8 let půjčí za 2,34 procenta. V případě Hypoúvěru od Buřinky lze u fixace na 3 a 6 získat sazbu od 2,44 procenta, u desetiletého fixu pak od 2,54 procenta. Výjimečně banky či stavební spořitelny poskytnou hypotéku na LTV 90 procent. Zde ale bude úroková sazba vyšší. Například u Buřinky od 3,24 procenta.
Pochopitelně budete muset doložit své příjmy a také doklady k pozemku. „Nejčastěji půjde o kupní smlouvu, výpis z katastru nemovitostí a doklad, že jde o pozemek určený k výstavbě,“ říká Lenka Molnárová z Raiffeisen stavební spořitelny.
Musím začít stavět?
A pak je zde otázka, zda může zůstat pozemek ležet ladem, nebo musíte vzápětí stavět. „Aby byla splněna zákonná podmínka‚ řešení bytové potřeby‘, je nutné na pozemku realizovat výstavbu. Přesný termín, do kdy je třeba stavbu zahájit, však není nikde stanoven,“ vysvětluje Kopřivová. To platí jak pro nezajištěný úvěr ze stavebního spoření, tak pro úvěr hypoteční.
V praxi tedy obvykle banky podmínku na zahájení stavby nekladou. Například u Komerční banky ho ale, jak již bylo zmíněno, musíte nejpozději do dvou let zasíťovat.
Zádrhel by ale mohl nastat z daňového hlediska. „Podle zákona o dani z příjmu, pokud klient uplatní odečet úroků z úvěru na koupi pozemku od daňového základu, musí zahájit stavbu do 5 let od pořízení,“ upozorňuje Patrik Madle. Pokud by stavět nezačal a úroky si odečítal, musel by je vracet.
