Ještě v březnu 2026 dosahovala průměrná nabídková sazba 4,89 %, což dávalo naději na pozvolné zlevňování hypoték. Válka s Íránem a omezení dopravy v Hormuzském průlivu však situaci výrazně změnily. V dubnu vzrostla průměrná sazba na 5,18 %, což představuje nejvýraznější změnu za poslední období.
„Český hypoteční trh zažil v dubnu nejvýraznější růst úrokových sazeb od léta 2022. Podle Swiss Life Hypoindexu se průměrná nabídková sazba během jediného měsíce zvýšila o 29 bazických bodů a index se po delší době opět dostal nad hranici pěti procent. Aktuálně činí 5,18 %, což je nejvyšší hodnota od prosince 2024,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
„Žijeme v globálním světě a situace za hranicemi má dopad i na naše finance. Vývoj úrokových sazeb může být opravdu všelijaký, ale věřím, že se budeme držet v mantinelech +/- 0,5 procentního bodu. Aktuálně se sazby pro koncové klienty již začínají blížit 5 % p.a., některé banky již hranici 5 % p.a. překročily. Čekejme, že toto nejsou do léta konečné sazby,“ poznamenává Lucie Drásalová, hypoteční analytička společnosti Sirius Finance.
„Stačily dva tři týdny a sazby mírně ‚přes čtyři‘ jsou minulostí. Banky během krátké doby zvýšily úrokové sazby o čtyři desetiny procentního bodu, což se na průměrně velké hypotéce projeví zvýšením splátky o bezmála 1 400 korun. Každé takové zdražení je pro klienty nepříjemné a pro některé z nich může vyšší splátka znamenat přinejmenším dočasné přehodnocení jejich plánů,“ dodává David Eim, analytik Gepard Finance.
Splátky rostou o stovky korun
Růst sazeb se okamžitě promítá do měsíčních splátek nových úvěrů, které se zvyšují o stovky korun. Pro domácnosti plánující pořízení bydlení to znamená další zhoršení dostupnosti hypotečního financování.
Nejvýraznější zdražení zasáhlo úvěry s tříletou a pětiletou fixací. U hypoték s LTV do 80 % vzrostly sazby u tříleté fixace o 38 bazických bodů na 4,88 % a u pětileté fixace o 35 bazických bodů na 5,12 %. Právě tyto fixace patří dlouhodobě k nejžádanějším, což dopad růstu dále zesiluje.
| Fixace | Do 80 % LTV | Nad 80 % LTV |
|---|---|---|
| 1 rok | 4,99 % | 5,28 % |
| 3 roky | 4,88 % | 5,20 % |
| 5 let | 5,12 % | 5,46 % |
| 10 let | 5,74 % | 5,99 % |
| zdroj: Swiss Life Hypoindex; LTV (Loan to Value) – procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti | ||
Dubnový vývoj může signalizovat změnu trendu. Po období relativní stability se banky vracejí k opatrnějšímu přístupu a do cen hypoték promítají vyšší náklady na financování i zvýšenou nejistotu na finančních trzích. Další vývoj bude záviset především na měnové politice a makroekonomických datech v následujících měsících.
„Úrokové sazby hypoték v Česku dnes neurčuje pouze Česká národní banka nebo domácí ekonomika. Stále větší vliv na ně mají i globální geopolitické faktory. Konflikt na Blízkém východě zvyšuje nervozitu na finančních trzích a investoři v takovém prostředí zohledňují riziko vyšší inflace. To se následně promítá i do úrokových sazeb. Rostou ceny energií, zejména ropy, a banky na to reagují zdražováním hypotečních úvěrů, protože se jim zvyšují náklady na financování,“ komentuje situaci Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
Podle Drásalové jsou banky letos kvůli aktuální situaci ve světě zdrženlivější i v marketingových akcích pro klienty, než jsme byli zvyklí v minulých letech. „Každopádně platí, že banky v případě změn většinou rychle zdražují, ale s následným zlevněním bývají opatrnější,“ říká Eim.
Měsíční splátky mají dopad na domácnosti
Měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 5,18 % vzrostla o 591 korun na 20 832 korun.
„Dubnový nárůst má přímý dopad na klienty. Zvýšení měsíční splátky o 591 korun u nízké hypotéky představuje v součtu za celé fixační období významný zásah do rodinného rozpočtu. U vyšších úvěrů nebo delších splatností je tento dopad ještě výraznější,“ říká Sýkora.
| Období | Průměrná úroková sazba v % | Měsíční splátka v Kč |
|---|---|---|
| Duben 2026 | 5,18 | 20 832 |
| Březen 2026 | 4,89 | 20 241 |
| Únor 2026 | 4,93 | 20 314 |
| Leden 2026 | 4,94 | 20 337 |
| Prosince 2025 | 4.91 | 20 285 |
| Listopad 2025 | 4,91 | 20 268 |
| Říjen 2025 | 4,91 | 20 278 |
| Září 2025 | 4,99 | 20 450 |
| Srpen 2025 | 5,05 | 20 571 |
| Červenec 2025 | 5,03 | 20 518 |
| Červen 2025 | 4,94 | 20 334 |
| Květen 2025 | 4,96 | 20 381 |
| Duben 2025 | 5,01 | 20 488 |
| Zdroj: Swiss Life Hypoindex, údaje od dubna 2025 dubna 2026 | ||
Rozhodování klientů je složitější
„V následujících měsících lze očekávat kolísání sazeb kolem hranice pěti procent. Další vývoj bude záviset především na inflaci, krocích České národní banky a situaci na finančních trzích,“ předpokládá Sýkora.
Základní scénář počítá s tím, že se hypoteční sazby budou v průběhu roku pohybovat přibližně v pásmu 4,7 až 5,3 %. Výraznější pokles by byl možný pouze v případě rychlejšího odeznění inflačních tlaků a dalšího uvolnění měnové politiky. Naopak v případě jejich opětovného zesílení nelze vyloučit ani další zdražení hypoték. Současný vývoj potvrzuje, že hypoteční sazby se neřídí pouze rozhodnutími centrální banky, ale především očekáváním finančních trhů. Právě proto se mohou měnit dříve, než Česká národní banka přistoupí k úpravě svých sazeb.
„Rozhodování klientů dnes není jednoduché. Pokud někdo potřebuje řešit nákup nebo refinancování bez odkladu, případně preferuje jistotu, dává smysl neotálet a zvolit hypotéku již nyní, ideálně s kratší fixací. Ta ponechává prostor reagovat na případný pokles sazeb v budoucnu. Klienti, kteří naopak nespěchají, mohou vyčkávat na příznivější podmínky. Je však nutné počítat s tím, že vývoj je mimořádně nejistý a silně závislý na vnějších faktorech. Hypoteční sazby tak dnes stále více odrážejí nejen ekonomická data, ale i globální dění. Při rozhodování je proto klíčové si ujasnit, zda chci jistotu i za cenu vyšších nákladů, nebo věřím v brzké uklidnění situace,“ upozorňuje Kadeřábek.
„Pokud se však během následujících týdnů potvrdí, že krize v Hormuzském průlivu je zažehnána, očekávám, že pozitivní změnu uvidíme i u hypoték. Pokud však klient má nyní vybranou nemovitost podle svých představ, na brzké zlevnění hypoték bych nesázel, a tedy ani nečekal. Naděje na snížení nákladů hypotéky o tisícikorunu měsíčně nestojí za to promeškat zajímavou příležitost,“ říká Eim.
Co stojí za růstem sazeb
Důvodů, proč se hypoteční sazby opět vydaly směrem vzhůru, je několik. Klíčovou roli hraje vývoj na finančních trzích, zejména růst úrokových swapů na mezibankovním trhu. Právě tyto sazby představují pro banky cenu peněz na delší období a přímo ovlivňují, za kolik jsou schopny fixovat hypoteční úvěry. V posledních týdnech dochází k jejich růstu, který se s určitým zpožděním promítá i do nabídkových sazeb hypoték.
„Tento vývoj často předbíhá samotné kroky České národní banky. Zatímco základní sazby mohou stagnovat nebo dokonce klesat, tržní očekávání budoucí inflace a celkového ekonomického vývoje tlačí dlouhodobé sazby směrem nahoru. Banky tak nereagují pouze na aktuální nastavení měnové politiky, ale především na očekávání finančních trhů. Pokud se objeví signály, že inflace neklesá dostatečně rychle nebo že by mohlo dojít k opětovnému zpřísnění měnové politiky, projeví se to právě růstem swapových sazeb a následně i hypotečních úroků,“ přibližuje Sýkora.
Vedle toho hraje roli i samotná strategie bank. Po období, kdy některé instituce aktivně snižovaly sazby a snažily se podpořit poptávku po úvěrech, dochází nyní k určité korekci. Banky více zohledňují náklady na financování a zároveň si chrání své úrokové marže. Výsledkem je návrat sazeb zpět nad hranici pěti procent.
„V tuto chvíli banky spíše vyčkávají, protože další vývoj bude klíčový. Právě nejistota na trzích je dnes hlavním faktorem, který ovlivňuje hypoteční sazby. Rychlé zlevňování proto nelze očekávat. Naopak, pokud by napětí přetrvávalo delší dobu, může se promítnout do vyšší inflace a udržet úrokové sazby na vyšších úrovních po delší období. Naopak rychlé uklidnění situace by mohlo přinést stabilizaci a postupný pokles sazeb,“ uzavírá Kadeřábek.
