Krátké fixace sice zlevňují, dlouhé však naopak zdražují a každá desetina procentního bodu může při dlouhé splatnosti znamenat tisíce korun navíc. V prostředí stagnujících sazeb se tak správná volba fixace a banky stává klíčovým faktorem celkové ceny bydlení.
„Hodnota Swiss Life Hypoindexu na úrovni 4,93 % signalizuje přechod hypotečního trhu do klidnější fáze. Prudké výkyvy jsou s vysokou pravděpodobností minulostí, zároveň však nelze očekávat rychlý ani plošný pokles úrokových sazeb. Další vývoj bude záviset především na krocích jednotlivých bank, jejich ochotě konkurovat cenou a na celkovém ekonomickém prostředí. Pro klienty z toho plyne jasný závěr: úspěch při sjednání hypotéky dnes nestojí na čekání na další pokles sazeb, ale na schopnosti zvolit správnou strategii, správnou banku a správný okamžik,“ komentuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
„Drobné výkyvy úrokových sazeb hypotečních úvěrů, které nás provázely celým minulým rokem, nadále pokračují. Jedná se o kosmetické změny, které nezavdávají důvod ani k radosti, ani k zármutku. Jsou v podstatě zanedbatelné. Zatímco úrokové sazby za rok klesly a zhruba tři desetiny procentního bodu, cena nemovitostí vzrostla o deset i více procent. Z pohledu výše splátky udělal dobře ten, kdo před rokem nečekal,“ říká David Eim, analytik společnosti Gepard Finance.
Sazby stagnují, důvod ke zlevnění chybí
Únor přinesl další rozevření nůžek mezi kratšími a delšími fixačními obdobími. Zatímco úrokové sazby u ročních a tříletých fixací mírně klesaly, pětileté a desetileté fixace naopak zdražily. U tříleté fixace se průměrná nabídková sazba snížila na 4,54 %, zatímco u desetileté fixace vzrostla na 5,52 %. Tento vývoj odráží rozdílné cenové strategie jednotlivých bank i přetrvávající nejistotu ohledně budoucí trajektorie úrokových sazeb.
„Pokud ekonomika zrychlí, je zde možná otázka lehčího poklesu. Nicméně nemusí to znamenat snížení sazeb u komerčních bank pro koncové klienty. Poptávka po hypotékách je vysoká a banky zatím nemají důvod sazby korigovat směrem dolů,“ dodává Lucie Drásalová, hypoteční analytička společnosti Sirius Finance.
Zdražování bydlení není u konce, říká odborník. Na hypotéku dosáhne stále méně lidí |
„V nejbližší době však nečekejme žádné zásadní změny, a to i přesto, že inflace se v české ekonomice po dlouhé době pohybuje pod dvěma procenty. Česká národní banka se snižováním sazeb spěchat nebude. O čemž svědčí i to, že Bankovní rada ve čtvrtek 5. února ponechala základní úrokovou sazbu beze změny na úrovni 3,5 procenta. Navíc ani případné mírné snížení základních sazeb by nezajistilo významný pokles hypotečních sazeb,“ poznamenává Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
Aktuálně nižší inflace podle něj nemusí být trvalým jevem, a právě proto centrální banka postupuje velmi opatrně. „I proto nemají komerční banky důvod jít se sazbami dolů. Jak navíc všichni dobře víme, zlevňování českým bankám obvykle trvá výrazně déle než situace, kdy se mají sazby vydat nahoru. Aktuálně navíc nevidíme ani agresivní konkurenční boj, který by ke zlevnění vedl,“ dodává Kadeřábek.
Nedostupnost bydlení v Česku vyvolává konflikt mezi rodiči a dětmi. Má to řešení? |
Úvěr ve výši 3,5 milionu Kč = měsíční splátka 20 314 Kč
Modelový příklad ukazuje, že měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV) se splatností 25 let a při průměrné nabídkové sazbě 4,93 procenta se mírně snížila na 20 314 korun.
| Období | Průměrná úroková sazba v % | Měsíční splátka v Kč |
|---|---|---|
| Únor 2026 | 4,93 | 20 314 |
| Leden 2026 | 4,94 | 20 337 |
| Prosince 2025 | 4.91 | 20 285 |
| Listopad 2025 | 4,91 | 20 268 |
| Říjen 2025 | 4,91 | 20 278 |
| Září 2025 | 4,99 | 20 450 |
| Srpen 2025 | 5,05 | 20 571 |
| Červenec 2025 | 5,03 | 20 518 |
| Červen 2025 | 4,94 | 20 334 |
| Květen 2025 | 4,96 | 20 381 |
| Duben 2025 | 5,01 | 20 488 |
| Březen 2025 | 5,05 | 20 555 |
| Únor 2025 | 5,11 | 20 692 |
| Zdroj: Swiss Life Hypoindex, údaje od února 2025 do února 2026 | ||
Banky hrají rozdílnou hru o klienty
Zatímco v minulosti přistupovaly banky k nastavování sazeb velmi podobně, důležitým rysem současného vývoje je rostoucí nejednotnost v přístupu bank k úročení hypoték.
Část bank využívá relativně klidného období k aktivnějšímu boji o nové klienty a přichází s cílenými slevami, zejména u kratších fixačních období. Právě jednoleté, dvouleté a tříleté fixace se tak stávají hlavním nástrojem, jak oslovit klienty, kteří dosud vyčkávali s pořízením bydlení nebo zvažují refinancování stávající hypotéky. Tyto nabídky často pracují s atraktivní úrokovou sazbou na vstupu, která má klienta motivovat k rychlému rozhodnutí. Z pohledu bank jde o snahu rozhýbat objemy nově poskytnutých úvěrů. Současně si tím banky vytvářejí prostor, jak si klienty udržet i do budoucna – například při refixaci nebo prostřednictvím dalších navazujících finančních služeb.
Naopak jiné bank mají výrazně opatrnější postoj a své úrokové sazby prozatím ponechává beze změny. Tyto instituce vyčkávají na další vývoj inflace a měnové a místo rychlého zlevňování dávají přednost stabilitě a ochraně svých úrokových marží. Výsledkem je trh, na němž se rozdíly mezi jednotlivými nabídkami dále rozevírají.
Jak vznikají nejdražší chyby při žádosti o hypotéku. Analytička radí, na co dát pozor |
Každá desetina procenta hraje roli
„Právě rostoucí diferenciace mezi jednotlivými nabídkami zvyšuje význam individuálního přístupu a pečlivého porovnávání podmínek napříč bankami. Rozdíly v úrokových sazbách se dnes sice často pohybují jen v řádu desetin procentního bodu, v praxi však mohou znamenat rozdíl v měsíční splátce v řádu tisíců korun – zejména u vyšších úvěrových částek a delších splatností,“ upozorňuje Jiří Sýkora.
I zdánlivě malá změna úrokové sazby má podle Sýkory totiž při splatnosti 20, 25 nebo 30 let velmi konkrétní a dlouhodobý dopad na rodinný rozpočet. Přestože hypoteční sazby v posledních měsících spíše stagnují s mírným kolísáním, tempo případného zlevňování zůstává umírněné a návrat k výrazně levným hypotékám z minulých let nelze v dohledné době očekávat.
Zároveň je zřejmé, že oživení trhu nepotáhnou pouze nové úvěry, ale také refinancování, která budou v dalších letech hrát stále významnější roli. Mnoho klientů bude znovu řešit podmínky nastavené v době vysokých sazeb, zatímco jiní budou vstupovat na trh s vědomím, že extrémně levné hypotéky se jen tak nevrátí.
„Doporučuji začít řešit nabídku několik měsíců před koncem fixace a nepřijímat první návrh automaticky. Vždy je potřeba porovnat nejen samotnou úrokovou sazbu, ale celkový náklad úvěru, tedy poplatky spojené se změnou banky, náklady na odhad, administrativu a případné doplňkové produkty. Zároveň by lidé neměli podceňovat vyjednávací prostor při refixaci. Banky jsou často ochotnější individuálně upravovat podmínky ve chvíli, kdy klient přichází připravený a aktivně porovnává více alternativ,“ doporučuje Michaela Pudilová, analytička hypotečních úvěrů společnosti Broker Consulting.
S orientací v nabídkách, jejich srovnáním i s celým procesem změny mohou klientům pomoci hypoteční odborníci, kteří v konečném důsledku dokážou zvýšit vyjednávací pozici a ušetřit jim nemalé peníze.
Nadprůměrné množství hypotečních úvěrů, kterým letos bude končit fixace úrokové sazby, by mohlo podle Davida Eima být za jistých okolností osvěžením pro hypoteční trh. „Banky budou cítit směsici ohrožení a příležitosti a tyto pocity by měly v důsledku hrát spíše ve prospěch klientů. Tak, jako nikdo nepřekročí svůj vlastní stín, tak ale ani banky ve svých nabídkách ovšem nepřekročí ekonomickou realitu,“ uzavírá analytik Eim.
