Na začátku loňského roku se průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů pohybovala mírně nad úrovní 5,1 % a navázala na klesající trend z roku 2024. Během prvního pololetí 2025 sazby dál velmi pozvolna klesaly, tempo snižování však bylo oproti předchozímu roku zřetelně pomalejší.
Banky do svých ceníků postupně promítaly očekávaný vývoj základních sazeb České národní banky, zároveň si však zachovávaly výraznou opatrnost. Přetrvávající nejistota ohledně dalšího makroekonomického vývoje, inflačního výhledu i fiskální politiky státu jim nedávala prostor pro razantnější úpravy sazeb směrem dolů.
Hypotéka po padesátce? Banky se jim nebrání, má to však určitá „ale“ |
„V roce 2025 se hypoteční sazby definitivně vzdálily extrémům předchozích let a hypoteční trh se tak usadil v prostředí nového normálu, kdy se úrokové sazby pohybují na historicky spíše průměrných úrovních, které však pro část domácností stále představují citelnou zátěž z hlediska dostupnosti vlastního bydlení,“ komentuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
V lednu 2026 dosáhl Swiss Life Hypoindex hodnoty 4,94 %, což představovalo meziměsíční nárůst o 3 bazické body oproti prosinci. „Jde o technickou korekci po předchozí stagnaci. Mírný pohyb vzhůru odráží opatrnost bank v prostředí přetrvávajících inflačních rizik a nejistoty ohledně dalšího makroekonomického vývoje,“ poznamenává Sýkora.
„O možnosti mírného zvýšení úrokových sazeb hypotečních úvěrů se hovořilo již několik týdnů. A ještě před koncem roku v tomto ohledu první banky učinily zcela konkrétní kroky, když zvýšily úrokové sazby hypoték o jednu až dvě desetiny procentního bodu. Aktuálně není žádný důvod očekávat nějaké drama. Zřejmě se bude jednat o spíše kosmetické změny. Ale banky jasně potvrdily, že trend poklesu sazeb je prozatím u konce a co víc, že bude zřejmě vystřídán mírným nárůstem,“ poznamenává David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.
Podnikáte a chcete bydlet? Co si ohlídat, aby vám banka nezamítla hypotéku |
„V průběhu prosince došlo u několika bank k postupnému a očekávanému zvýšení úrokových sazeb na hypotékách. Kdo využil různé marketingové akce bank z listopadu a prosince, udělal dobře,“ říká Lucie Drásalová, hypoteční analytička společnosti Sirius Finance.
„Guvernér České národní banky Aleš Michl opakovaně uvedl, že základní úrokové sazby v ekonomice klesat nebudou. Bankovní rada je podle něj připravena držet vyšší sazby delší dobu a nevylučuje ani jejich případné zvýšení, mimo jiné v souvislosti s rostoucím státním deficitem. Otázkou samozřejmě zůstává, jak se situace nakonec vyvine. Osobně se přikláním k tomu, že sazby zůstanou delší dobu beze změny, a to vzhledem k aktuálnímu nastavení bankovní rady. Zároveň ale nevidím ani silný důvod pro jejich další zvyšování,“ předpokládá Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
Úvěr ve výši 3,5 milionu Kč = měsíční splátka 20 337 Kč
Modelový příklad ukazuje, že měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV) se splatností 25 let a při průměrné nabídkové sazbě 4,94 procenta se mírně zvýšila na 20 337 korun.
| Období | Průměrná úroková sazba v % | Měsíční splátka v Kč |
|---|---|---|
| Leden 2026 | 4,94 | 20 337 |
| Prosince 2025 | 4.91 | 20 285 |
| Listopad 2025 | 4,91 | 20 268 |
| Říjen 2025 | 4,91 | 20 278 |
| Září 2025 | 4,99 | 20 450 |
| Srpen 2025 | 5,05 | 20 571 |
| Červenec 2025 | 5,03 | 20 518 |
| Červen 2025 | 4,94 | 20 334 |
| Květen 2025 | 4,96 | 20 381 |
| Duben 2025 | 5,01 | 20 488 |
| Březen 2025 | 5,05 | 20 555 |
| Únor 2025 | 5,11 | 20 692 |
| Leden 2025 | 5,13 | 20 730 |
| Zdroj: Swiss Life Hypoindex, údaje od ledna 2025 do ledna 2026 | ||
Poptávka po nemovitostech bude silná
Hypoteční i realitní trh zažil v uplynulém roce výrazné oživení. Objem nových hypoték dosáhl nejvyšší úrovně od roku 2021, a to navzdory přetrvávajícím vyšším úrokovým sazbám u úvěrů na bydlení. S růstem cen nemovitostí ale rostla i průměrná výše hypotéky, která se zvýšila z 3,9 milionu korun na 4,3 milionu korun. A s ní i průměrná měsíční splátka, která ke konci roku činila 23 250 korun.
KOMENTÁŘ: Cesta k vlastnímu domovu? Na scénu se vrací družstevní bydlení |
„Aktuálně neexistuje žádný jednoznačný důvod, proč by zájem o hypotéky měl v roce 2026 výrazněji poklesnout. Pokud se udrží tempo posledních měsíců, tak rok 2026 bude mít z pohledu objemu poskytnutých hypoték ještě větší potenciál než rok 2025,“ předpokládá Eim.
„Rok 2025 byl pro hypotéky celkově pozitivní, trh se dál nadechoval po slabších letech a zájem o vlastní bydlení zůstával silný i ve srovnání s nájemním bydlením,“ popisuje Jana Vaisová, hypoteční specialistka FinGO. „V roce 2026 se trh zklidní a přejde do stabilnější fáze. Hlavním zdrojem poptávky už nebudou odložené nákupy, ale přirozené životní potřeby domácností, jako je stěhování, založení rodiny nebo rekonstrukce, a také končící fixace hypoték,“ dodává Filip Křivánek, online hypoteční specialista hyponamiru.cz.
Ceny nemovitostí nejspíš dál porostou
Podle odborníků bude letos poptávka po nemovitostech silná, zejména v atraktivních lokalitách jako Praha a Brno. Mezi kupujícími budou lidé hledající vlastní bydlení, ale také investoři do nájemních a investičních nemovitostí. Ceny novostaveb se tak mohou meziročně zvýšit o 5 až 7 % a vyšší ceny nových projektů se pravděpodobně promítnou i do cen starších nemovitostí.
Se splněním dražších snů může pomoct americká hypotéka |
Nové stavby budou vznikat stále jen pomalu kvůli zdlouhavému stavebnímu řízení, nedostatku pracovní síly a omezené dostupnosti vhodných stavebních pozemků. „Ceny nových projektů zvýší také přísnější energetické normy, zavádění moderních technologií a vyšší standardy bydlení. Rozdíly mezi regiony zůstanou výrazné. Nejdražší budou nemovitosti v Praze a Brně. Naopak levněji bude možné pořídit nemovitost například v Ústí nad Labem, Jihlavě nebo v Karlových Varech,“ poznamenává Miroslav Majer ze startupu hyponamiru.cz.
Refinancování hypoték bude letos velmi silné
„Pokud budeme o roku 2026 mluvit nejen z pohledu nových hypoték, ale i z pohledu refinancování, které je nedílnou součástí trhu, tak bych zdůraznil, že v roce 2026 bude končit fixace úrokové sazby nebývale velkému počtu klientů,“ říká Eim.
Podle údajů České národní banky se bude jednat hypotéky v objemu zhruba 460 miliard korun Kč, což odpovídá řádově 150 tisícům hypotečních úvěrů.
„Konec fixace je okamžikem, kdy klienti mohou velmi vážně zvažovat případné refinancování. I když se banky budou snažit maximum klientů udržet, nějaké ztráty jsou nevyhnutelné. A protože se bavíme o opravdu velkém množství klientů a o velkém objemu hypoték, lze očekávat, že i tento fenomén se na výsledcích letošního podepíše,“ uzavírá David Eim.
