Během posledního čtvrtletí se sazby nepohnuly ani jedním směrem a zůstaly zamrzlé těsně pod pětiprocentní hranicí. Poslední měsíc roku nabídkové sazby stagnovaly a Swiss Life Hypoindex tak uzavírá rok 2025 na hodnotě 4,91 %.
„Trh charakterizuje stagnace: jednotlivé akční nabídky bank sice pracují s individuálními slevami, ale průměrné sazby se drží pod pětiprocentní hranicí bez citelnějšího pohybu oběma směry. Pro klienty to znamená prostředí, v němž jsou měsíční splátky stále relativně vysoké, zároveň však nehrozí, že by se parametry poskytovaných hypoték z měsíce na měsíc zásadně měnily,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
„Poslední dobou se již zcela otevřeně mluví o tom, že doba poklesu úrokových sazeb skončila. Česká národní banka ponechává klíčové úrokové sazby již od května beze změn a nevylučuje ani variantu zvýšení sazeb, pokud se to v příštím roce ukáže jako nutné. Situace se odráží i ve vývoji cen dlouhodobých zdrojů. Ty v posledních měsících vzrostly způsobem, který si dokonce možná vyžádá reakci bank v podobě mírného zdražení hypotečních úvěrů,“ poznamenává David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance s tím, že do nového roku hypotéky vstoupí zřejmě s novými, vyššími cenovkami.
„Úrokové sazby s velkou pravděpodobností dosáhly svého letošního dna a neočekávám, že se v následujících měsících dočkáme snižování. Banky jsou po odpočtu nákladů, rizikových a obchodních marží téměř na nule a prostor pro snižování tu není,“ dodává Lucie Drásalová, hypoteční analytička společnosti Sirius Finance.
Přednostní zacházení. Byty budou mít stejnou prioritu jako dálnice |
Rizika na trhu investiční hypotéky pod drobnohledem
Toto „zamrznutí“ sazeb probíhá na pozadí hodnocení finančního sektoru Českou národní bankou. Ta při posledním jednání o finanční stabilitě konstatovala, že bankovní sektor je dobře kapitálově vybavený, odolný a česká ekonomika se nachází v růstové fázi finančního cyklu. Zároveň ale upozornila na rostoucí aktivitu na hypotečním trhu a také na rizika spojená s investičními hypotékami – tedy úvěry na pořízení třetí a další nemovitosti nebo nemovitosti určené k pronájmu.
Právě na tento segment míří nové doporučení ČNB, podle kterého mají banky od 1. dubna 2026 u investičních hypoték uplatňovat maximální LTV 70 % a limit DTI na úrovni 7:
- LTV (Loan to Value) maximálně 70 % – klient si tedy může půjčit nejvýše 70 % z hodnoty kupované nemovitosti, zbylých 30 % musí uhradit z vlastních zdrojů.
- DTI (Debt to Income) maximálně 7 – celkové zadlužení žadatele (včetně nově čerpaného úvěru) by nemělo přesáhnout sedminásobek jeho čistého ročního příjmu.
Z krátkodobého hlediska to samo o sobě nemění aktuální úroveň nabídkových sazeb, ale ovlivňuje strukturu poptávky – zejména u klientů využívajících vyšší úvěrovou páku k nákupu investičních nemovitostí.
Investoři do nemovitostí mohou být zranitelnější
Úvěry sloužící pro nákup investičních nemovitostí podle centrální banky vykazují rizikovější profil než hypotéky na vlastní bydlení – typicky kvůli vyššímu zadlužení domácností, menší ochotě „bojovat“ za danou nemovitost v případě problémů se splácením a závislosti na příjmech z nájmu. Pokud by se situace na trhu zhoršila (například poklesem cen bydlení nebo nájmů), mohou být investoři zranitelnější než vlastníci, kteří v nemovitosti bydlí.
„Vidíme, že investiční hypotéky se stávají významným motorem poptávky po nemovitostech. Přísnější limity jsou logickou snahou tlumit přehřívání trhu a zároveň chránit jak banky, tak klienty před nadměrným zadlužením,“ komentuje krok centrální banky Miroslav Majer z portálu hyponamíru.cz.
„Je dobré připomenout, že jde o doporučení, nikoli o právně závazné nařízení. V praxi se ale banky doporučení ČNB velmi pečlivě drží – už proto, že právě centrální banka je hodnotí z hlediska obezřetnosti, řízení rizik a finanční stability. Odchylka od doporučení by musela být velmi dobře obhájena,“ dodává Petr Jermář, hlavní finanční analytik Banky.cz.
Podíl nájemního bydlení v Česku postupně stoupá
Podle dat Eurostatu žilo loni v Česku ve vlastním 74,7 % lidí. Nájemní bydlení tak využívá pouze čtvrtina českých domácností. Jeho podíl v posledních letech nicméně pozvolna roste, a to z 21,1 % v roce 2020 na 25,3 % v roce 2024. Podle aktuálního průzkumu agentury Ipsos pro Komerční banku dnes 8 z 10 Čechů považuje vlastní bydlení za nedosažitelné a mladí lidé ve věku ve věku 18 až 29 let jsou ještě více skeptičtí. Bydlení ve vlastním považuje za nedosažitelné 9 z 10 mladých. Ceny bytů napříč Českem letos stoupají nejrychleji za poslední tři roky.
Byty zdražily za rok skoro o pětinu, investicí je i garáž. Exklusivní projekt srovnal ceny |
„Hlavním faktorem růstu cen nemovitostí je dlouhodobý nepoměr mezi nabídkou a poptávkou. K výsledné ceně přispívá i zdlouhavý proces povolování staveb, zdražování materiálů nebo rostoucí cena práce ve stavebnictví. Zároveň ale platí, že právě v takovém prostředí je úkolem finančních institucí nabízet lidem řešení, která jim cestu k vlastnímu bydlení zpřístupní – ať už jde o atraktivní úvěry včetně těch udržitelných, podporu rekonstrukcí, nebo alternativní formy financování,“ říká Monika Truchliková, generální ředitelka Modré pyramidy stavební spořitelny ze skupiny KB.
Češi už přestali doufat ve vlastní byt. Největší beznaděj pociťují mladí |
Úvěr ve výši 3,5 milionu Kč = měsíční splátka 20 285 Kč
Modelový příklad ukazuje, že měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV) se splatností 25 let a při průměrné nabídkové sazbě 4,91 procenta p. a. zůstává téměř beze změny – činí 20 285 korun. Meziročně přitom splátka klesla o 624 korun.
| Období | Průměrná úroková sazba v % | Měsíční splátka v Kč |
|---|---|---|
| Prosince 2025 | 4.91 | 20 285 |
| Listopad 2025 | 4,91 | 20 268 |
| Říjen 2025 | 4,91 | 20 278 |
| Září 2025 | 4,99 | 20 450 |
| Srpen 2025 | 5,05 | 20 571 |
| Červenec 2025 | 5,03 | 20 518 |
| Červen 2025 | 4,94 | 20 334 |
| Květen 2025 | 4,96 | 20 381 |
| Duben 2025 | 5,01 | 20 488 |
| Březen 2025 | 5,05 | 20 555 |
| Únor 2025 | 5,11 | 20 692 |
| Leden 2025 | 5,13 | 20 730 |
| Prosinec 2024 | 5,22 | 20 909 |
| Zdroj: Swiss Life Hypoindex, údaje od prosince 2024 do prosince 2025 | ||
Nejlevnější jsou stále hypotéky s fixací na tři roky
Nejvýhodnější podmínky stále nabízejí hypotéky s tříletou fixací, jejichž průměrná sazba se pohybuje na úrovni 4,57 procenta. Naopak nejvyšší sazby zůstávají i v prosinci u LTV nad 80 procent u desetileté fixace (5,69 procenta) a u LTV do 80 procent rovněž u desetileté fixace (5,37 procenta).
| Fixace | Do 80 % LTV | Nad 80 % LTV |
|---|---|---|
| 1 rok | 4,92 | 5,26 |
| 3 roky | 4,57 | 4,92 |
| 5 let | 4,80 | 5,16 |
| 10 let | 5,37 | 5,69 |
| zdroj: Swiss Life Hypoindex; LTV (Loan to Value) – procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti | ||
Scénář pro rok 2026 sazby hypoték v pásmu kolem 4 %
Jako nejpravděpodobnější scénář pro rok 2026 se podle odborníků jeví pokračující mírný růst cen rezidenčních nemovitostí. Tempo bude ale v průměru nižší než v době „hypoteční horečky“ před rokem 2022, přesto však patrné zejména ve velkých městech a kvalitních lokalitách. U investičních bytů může zpřísnění podmínek financování část investorů odradit a růst cen v tomto segmentu zpomalit. U bytů pořizovaných pro vlastní bydlení ale zůstane dominantním faktorem dlouhodobě omezená nabídka.
„Pro příští rok očekáváme, že se hypoteční sazby budou pohybovat převážně ve čtyřprocentním pásmu, s případnými posuny v řádu desetin procentního bodu. Hypotéky za dvě procenta však zůstanou i v roce 2026 jen vzpomínkou,“ uzavírá analytik Sýkora.
