„Již mnoho měsíců se mluví o stagnaci úrokových sazeb případně o jejich velmi pomalém poklesu. Ale uplynulé týdny přinesly změnu, o kterou jsme asi příliš nestáli. Některé banky nám totiž po delší době připomněly, že sazby nemusí jen klesat, ale mohou i růst. Je to zřejmě reakce na cenu zdrojů, která již asi dva měsíce má lehce růstovou tendenci. Nelze tedy vyloučit, že se nerozhodnou situaci přizpůsobit i další banky,“ říká David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.
„Prostor pro snižování sazeb tu je, ale banky se ke snižování nemají. Poptávka je i tak poměrně vysoká. Přes prázdniny už se téměř s jistotou žádné velké změny nedočkáme. Bohužel to nejspíš bude platit i po celý zbývající rok. Očekávám do konce roku jen velmi opatrné a postupné snižování. Ke konci roku bychom se mohli dostat na sazby kolem 4,5 %,“ předpokládá Lucie Drásalová, hypoteční analytička společnosti Sirius Finance.
„Průměrná sazba nově sjednaných hypotečních úvěrů podle Swiss Life Hypoindexu stoupla z 5,03 % z počátku července na srpnových 5,05 %. Jde o druhý nárůst v řadě po minimu 4,94 % z počátku června 2025. Na první pohled se může zdát, že éra levnějších hypoték se opět vzdaluje, při podrobnějším pohledu je však patrná značná rozmanitost nabídky mezi jednotlivými bankami,“ dodává Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Měsíční splátka stoupla
Měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun, sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 5,05 % činí v srpnu 20 571 korun. Ve srovnání se začátkem roku je nižší o 160 korun. V lednu byla totiž 20 730 korun.
| Období | Průměrná úroková sazba v % | Měsíční splátka v Kč |
|---|---|---|
| Srpen 2025 | 5,05 | 20 571 |
| Červenec 2025 | 5,03 | 20 518 |
| Červen 2025 | 4,94 | 20 334 |
| Květen 2025 | 4,96 | 20 381 |
| Duben 2025 | 5,01 | 20 488 |
| Březen 2025 | 5,05 | 20 555 |
| Únor 2025 | 5,11 | 20 692 |
| Leden 2025 | 5,13 | 20 730 |
| Prosinec 2024 | 5,22 | 20 909 |
| Listopad 2024 | 5,32 | 21 116 |
| Říjen 2024 | 5,34 | 21 155 |
| Září 2024 | 5,38 | 21 248 |
| Srpen 2024 | 5,42 | 21 326 |
| Zdroj: Swiss Life Hypoindex, údaje od srpna 2024 do srpna 2025 | ||
Nejlevnější je nadále hypotéka s tříletou fixací
Sazby hypotečních úvěrů se kromě tříleté a jednoleté fixace u LTV do 80 procent drží nad úrovní pěti procent. Nejlevnější sazba je u tříleté fixace (4,67 procenta) a jednoleté fixace (4,96 procenta).
| Fixace | Do 80 % LTV | Nad 80 % LTV |
|---|---|---|
| 1 rok | 4,96 | 5,30 |
| 3 roky | 4,67 | 5,03 |
| 5 let | 5,16 | 5,19 |
| 10 let | 5,43 | 5,71 |
| zdroj: Swiss Life Hypoindex; LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti | ||
Naopak nejvyšší sazby jsou aktuálně u LTV nad 80 procent u desetileté fixace (5,71 procenta) a u fixace na jeden rok (5,30 procenta).
Na trhu sílí nový trend Rychlé vyjednávání
Zatímco průměrná sazba mírně roste, některé banky stále nabízejí hypotéky výrazně pod hranicí 4,5 %. Například u hypotéky s pětiletou fixací je i v srpnu možné najít sazby již od 4,14 %. „Nabídka se však rychle mění a klienti, kteří chtějí takové individuální akce využít, musí jednat rychle a být připraveni. Banky navíc posuzují rizikový profil klientů odlišně, což dále prohlubuje rozdíly v jejich nabídkách,“ radí Jiří Sýkora.
Z pohledu klientů jde nyní o jednu z posledních příležitostí, jak získat hypotéku za podmínek jarních akčních nabídek bank, kdy šly se sazbami dolů. Otázkou však zůstává, zda současné signály růstu sazeb skutečně představují změnu trendu ve vývoji, nebo si banky pouze připravují půdu pro případné zlevňování v rámci podzimních akčních nabídek.
„Vzhledem k nejistotě ohledně dalšího vývoje sazeb – a zpomalující ochotě ČNB snižovat repo sazbu – se stále více žadatelů přiklání k fixacím na tři či pět let, kde lze dosáhnout přijatelných podmínek. Na trhu tak sílí nový trend: rychlé vyjednávání a zajištění úroků ještě před jejich možným zpřísněním,“ poznamenává Jiří Sýkora.
KOMENTÁŘ: Bydlení je drahé. Lze splatit hypotéku před důchodem? |
Růst cen nemovitostí vyvolává obavy
Jedním z proinflačních faktorů, kterých se ČNB obává, je růst cen nemovitostí. Silná poptávka po bydlení a rychlý růst cen realit vedou centrální banku k obezřetnosti při snižování úrokových sazeb v ekonomice. Vyšší úrokové sazby tak mohou působit i jako brzda přehřívání realitního trhu. To potvrzují vyjádření členů bankovní rady, kteří opakovaně zdůrazňují nutnost obezřetného postupu v měnové politice.
„Vlastní bydlení je v celém regionu stále méně dostupné. Naprostý extrém představuje Praha, která je z pohledu cen a příjmů městem s nejnižší dostupností vlastního bydlení. Velkou překážkou pro rozvoj bytové výstavby je v Česku extrémní délka stavebního řízení, ta je osmkrát delší než v Polsku a čtyřikrát delší oproti Maďarsku či Slovensku,“ říká obchodní ředitel CREDITAS Real Estate Borek Simandl.
Získat hypotéku bez svatby není problém. Úskalí se skrývají jinde |
„Český stavební trh postrádá tolik potřebnou systémovost. To se výrazně promítá do dostupnosti bydlení. Výstavba nových bytů zaostává za skutečnými potřebami obyvatel a bytový fond v Česku dále nabírá ztrátu. Výsledkem je tlak na ceny a nižší dostupnost bydlení. Chceme-li dohnat deficit, který se během posledních 30 let nastřádal, a přiblížit se evropskému standardu, musíme po dobu dalších 15 let stavět minimálně 60 tisíc bytů ročně,“ říká Kamil Jeřábek, generální ředitel a jednatel společnosti Wienerberger.
„Zcela alarmující je skutečnost, že za první pololetí letošního roku bylo vydáno jen 29 200 stavebních povolení, což je vůbec nejnižší hodnota za posledních 25 let. Zároveň jejich počet poprvé klesl pod hranici 30 tisíc. Jde o jasný důkaz toho, že současná podoba stavebního zákona nefunguje. Nová legislativa nepřinesla očekávané zrychlení ani zjednodušení, namísto toho představuje ještě větší brzdu pro další rozvoj,“ upozorňuje Michaela Váňová, výkonná ředitelka CENTRAL GROUP.
Cena bytů v Praze se dostala na cenový strop
Podle údajů ČSÚ vzrostly ceny bytů meziročně o 6 až 9,6 %, nejvíce v Brně, Ostravě a krajských městech střední velikosti. V Praze se ceny prakticky dostaly na cenový strop a atakují hranici 150 000 Kč/m² a v Brně ceny poprvé prolomily hranici 140 000 Kč/m². Naopak v menších městech a na periferii zůstává prostor pro další růst otevřený, což část klientů motivuje k přesunu mimo velká centra.
U rodinných domů je situace umírněnější – průměrný nárůst cen se pohybuje mezi 1,7 a 3 %. Ani zde však nechybějí výjimky: například developerské projekty v dojezdové vzdálenosti od větších měst, kde je poptávka vysoká, zaznamenaly růst přes 5 %. „Významnou roli hraje také tlak na ceny stavebních prací a materiálů, který tlačí nabídku vzhůru. Hnacím faktorem poptávky je očekávání klientů, že s poklesem hypotečních sazeb budou ceny nemovitostí dále růst – a to výraznějším tempem než dosud,“ poznamenává Jiří Sýkora.
Hypoteční i realitní trh podle Sýkory procházejí letos obdobím výrazných pohybů, které nahrávají rozhodným klientům. Přestože sazby mírně rostou, výjimky na trhu ukazují, že je stále možné získat hypotéky za podmínek srovnatelných s jarními, příznivějšími nabídkami bank. Ceny nemovitostí se mezitím přizpůsobují obnovené poptávce a očekáváním dalšího vývoje. „Klíčem k novému bydlení tak zůstává rychlost, informovanost a připravenost využít příležitost ve správný čas,“ uzavírá Jiří Sýkora.
