„Znamením posledních měsíců byl velmi pozvolný pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů. V průměru pár setin procentního bodu měsíčně. Nedávný mírný pokles ceny zdrojů však pootevřel dveře k dalšímu zlevňování a banky tento prostor do jisté míry zkouší využít. Proto v posledních asi dvou týdnech slýcháme tu i onde o drobném snížení úrokových sazeb. O jednu či dvě desetiny procentního bodu. Což sice není moc, ale je to lepší, než nula,“ komentuje dění na hypotečním trhu David Eim, místopředsedu představenstva společnosti Gepard Finance.
„V květnu 2025 se Swiss Life Hypoindex poprvé od června 2022 dostal pod hranici pěti procent, konkrétně na úroveň 4,96 procenta. Proti dubnu tak klesl o pět bazických bodů,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Květnová hodnota Hypoindexu podle Sýkory odráží nejen pokračující uvolňování měnové politiky, ale i jarní akční nabídky některých bank. Snížení sazeb v uplynulých týdnech oznámily například ČSOB, Moneta Bank, Fio banka, Air Bank nebo Komerční banka.
Konkurenční boj však může rozehrát boj o klienty a přinést další zlevňování hypoték. Od 5. května například Moneta Bank ohlásila snížení úrokové sazby u tříleté a pětileté fixace a hypotéku s roční sazbou od 3,99 procenta lze financovat až 80 procent hodnoty nemovitosti.
„Banky zatím nesnižují hypoteční sazby tak rychle, jak by mohly, i když existují výjimky. Rovněž je patrné, že jarních akcí na podporu prodeje úvěrů na bydlení je letos méně než v minulých letech. Obojí zřejmě souvisí s tím, že jsou banky relativně spokojené s počtem i objemem nově sjednaných hypoték,“ dodává Sýkora.
Pořizujete si byt? Špatně napsaná kupní smlouva by vám mohla plán zhatit |
Výhled do dalších měsíců podle něj nicméně naznačuje pokračující pokles sazeb. „Lze však očekávat, že tempo zůstane podobně pomalé jako doposud,“ předpokládá analytik Sýkora.
Měsíční splátka hypotéky mírně klesá
S poklesem úrokových sazeb se snižují i měsíční splátky hypoték. U úvěru ve výši 3,5 milionu korun, sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV), splatností 25 let a při průměrné nabídkové sazbě 4,96 procenta p. a. činí měsíční splátka 20 381 korun. Za posledních dvanáct měsíců tak klesla o více než 1 100 korun.
| Období | Průměrná úroková sazba v % | Měsíční splátka v Kč |
|---|---|---|
| Květen 2025 | 4,96 | 20 381 |
| Duben 2025 | 5,01 | 20 488 |
| Březen 2025 | 5,05 | 20 555 |
| Únor 2025 | 5,11 | 20 692 |
| Leden 2025 | 5,13 | 20 730 |
| Prosinec 2024 | 5,22 | 20 909 |
| Listopad 2024 | 5,32 | 21 116 |
| Říjen 2024 | 5,34 | 21 155 |
| Září 2024 | 5,38 | 21 248 |
| Srpen 2024 | 5,42 | 21 326 |
| Červenec 2024 | 5,49 | 21 475 |
| Červen 2024 | 5,51 | 21 520 |
| Květen 2024 | 5,52 | 21 540 |
| Zdroj: Swiss Life Hypoindex, údaje od května 2024 do května 2025 | ||
Nejlevnější je nadále hypotéka s tříletou fixací
Sazby hypotečních úvěrů se kromě deseti leté fixace u LTV do 80 procent drží pod úrovní pěti procent. Nejlevnější sazba je u tříleté fixace (4,58 procenta) a u pětileté fixace (4,95 procenta).
| Fixace | Do 80 % LTV | Nad 80 % LTV |
|---|---|---|
| 1 rok | 4,97 | 5,38 |
| 3 roky | 4,58 | 5,00 |
| 5 let | 4,95 | 5,30 |
| 10 let | 5,35 | 5,64 |
| zdroj: Swiss Life Hypoindex; LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti | ||
Naopak nejvyšší sazby jsou aktuálně u LTV nad 80 procent u desetileté fixace (5,64 procenta) a u fixace na jeden rok (5,38 procenta).
Mnoho domácností čeká refinancování hypotéky
Rok 2025 přináší pro řadu majitelů nemovitosti, kteří splácejí hypotéku, konec fixace úrokové sazby jejich úvěru. Odhaduje se, že letos bude končit pětiletá fixace hypoték v hodnotě zhruba 150 miliard korun z roku 2020. K tomu přibývá dalších 60 miliard korun pocházejících ze sedmi a osmiletých fixací z let 2017 a 2018.
Podle Davida Eima, místopředsedy představenstva Gepard Finance, může v důsledku toho dojít v řadě domácností k nárůstu úrokových sazeb přibližně o dva procentní body, to by znamenalo navýšení měsíční splátky nejčastěji někde mezi 2 a 5 tisíci korunami.
Vidina navýšení úrokové sazby je pravděpodobně pro část domácností, kterých se to letos týká, nemalým strašákem. Odborníci ale upozorňují, že úrokové sazby mírně přes 2 procenta, na které si ve splátkách mnozí majitele nemovitostí poslední roky zvykli, byly zcela výjimečné. „Je důležité chápat, že úroková sazba kolem 4 až 4,5 procenta p. a. není žádným zásadním problémem, ale spíše návratem k běžným podmínkám,“ říká Eim.
„Neočekávám, že by navýšení měsíčních splátek způsobilo nějaké podstatné části klientů výraznější potíže. Může to týkat spíše zlomku klientů, kteří už řeší i jiné finanční komplikace. Češi obecně splácejí hypotéky velmi svědomitě. Nepředpokládám, že by lidé začali dávat své nemovitosti ve větší míře k prodeji, protože si nemohou dovolit splácet hypotéku,“ dodává Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert společnosti Broker Trust.
Pokud by mělo zvýšení splátky představovat významný problém, určitě je potřeba to s bankou aktivně řešit. Pokud klient doposud splácel bez problému, bude se mu snažit banka vyjít vstříc. Snížení splátek lze dosáhnout například prodloužením splatnosti úvěru, kdy se splátky rozloží v čase.
Vývoj sazeb ovlivní i Trump a globální nejistoty
Pomalý pokles sazeb souvisí podle odborníků i s globální ekonomickou nejistotou. „Ve středu 7. května proběhne další zasedání bankovní rady ČNB a dá se očekávat, že pravděpodobně opět sníží základní úrokové sazby. Na hypoteční úvěry to ale nemusí mít výrazný vliv. Banky zatím vyčkávají, jak se bude vyvíjet situace ve světové ekonomice,“ říká Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
Rezervační smlouvu nepodepisujte bez rozmyslu. Může skrývat mnohá úskalí |
Velkou roli hraje podle Kadeřábka i nejistota spojená s osobou Donalda Trumpa, jeho obchodní politikou a tím, jaký účinek může mít na českou ekonomiku i inflaci. „Vliv těchto faktorů je v tuto chvíli velmi těžko predikovatelný. Pro tvorbu cen hypotečních úvěrů jsou totiž klíčové víceleté úrokové swapy, jejichž výše se odvíjí od očekávání na trhu. Právě proto je dění kolem americké administrativy důležité,“ poznamenává Kadeřábek.
Česko má nelichotivé prvenství
Již na přelomu roku potvrdila data Eurostatu, že Česká republika se stala nejrychleji zdražujícím trhem s nemovitostmi v celé Evropské unii. S klesajícími hypotečními sazbami obvykle roste poptávka po bydlení, což následně tlačí ceny nemovitostí vzhůru. Aktuální vývoj naznačuje, že tento trend zatím nemá jasné vyhlídky na změnu.
„Rychlejší výstavba rezidenčních nemovitostí je tak v tuto chvíli prakticky jediným faktorem, který by mohl výrazně ovlivnit nejen hypoteční trh, ale především samotné ceny bydlení,“ upozorňuje Sýkora.
Podle něj se dá s vysokou pravděpodobností očekávat, že sazby hypoték budou nadále klesat jen velmi pozvolna. „Kombinace stále rostoucích cen nemovitostí a stále relativně vysokých úrokových sazeb zvyšuje zájem o nájemní bydlení,“ uzavírá Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
