„Pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů pokračuje svým velmi pomalým tempem a zrychlení není na pořadu dne. Výjimečně některá banka sníží sazbu o desetinku či dvě, ale větší zásahy do cenotvorby se neobjevují. Zájem klientů i tak zůstává vysoký a banky proto nemají opravdový důvod se snažit klienty oslovit cenou,“ říká David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.
„Hodnota Swiss Life Hypoindexu pro duben 2025 činí 5,01 procenta. To je o čtyři bazické body méně než v měsíci březnu, kdy činila 5,05 procenta. I nadále ale platí, že banky dokážou klientům nabídnout sazbu hypotéky u tříleté fixace od 3,99 až po 4,99 procenta. Zatím se tak potvrzují i naše předpoklady o velmi pozvolném klesání hypotečních sazeb,“ poznamenává Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Stále intenzivněji se rozevírají nůžky mezi nabídkami jednotlivých bank. Rozdíl může být až jeden procentní bod, což v měsíčních splátkách činí podle výše úvěru rozdíl i několik tisíc korun. Proto je dnes výhodnější než kdykoli dříve obrátit se na zkušeného finančního poradce, který pomůže s výběrem nejvýhodnější nabídky.
Měsíční splátka zatím klesá
Každé drobné zlevnění hypotéky o pár desetinek i setinek procentního bodu se promítá do měsíčních splátek domácností.
Modelový příklad: Měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun, který je sjednán do 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV), při 25leté splatnosti a průměrné nabídkové sazbě 5,01 procenta p.a., činí k 7. dubnu 20 488 korun. Meziročně tak splátka klesla o 1 142 korun.
| Období | Průměrná úroková sazba v % | Měsíční splátka v Kč |
|---|---|---|
| Duben 2025 | 5,01 | 20 488 |
| Březen 2025 | 5,05 | 20 555 |
| Únor 2025 | 5,11 | 20 692 |
| Leden 2025 | 5,13 | 20 730 |
| Prosinec 2024 | 5,22 | 20 909 |
| Listopad 2024 | 5,32 | 21 116 |
| Říjen 2024 | 5,34 | 21 155 |
| Září 2024 | 5,38 | 21 248 |
| Srpen 2024 | 5,42 | 21 326 |
| Červenec 2024 | 5,49 | 21 475 |
| Červen 2024 | 5,51 | 21 520 |
| Květen 2024 | 5,52 | 21 540 |
| Duben 2024 | 5,57 | 21 630 |
| Zdroj: Swiss Life Hypoindex, údaje od dubna 2024 do dubna 2025 | ||
Nejlevnější je nadále hypotéka s tříletou fixací
Sazby hypotečních úvěrů se kromě tříleté a pětileté fixace u LTV do 80 procent drží nad úrovní pěti procent. Nejlevnější sazba je u tříleté fixace (4,71 procenta) a u pětileté fixace (4,96 procenta).
| Fixace | Do 80 % LTV | Nad 80 % LTV |
|---|---|---|
| 1 rok | 5,03 | 5,38 |
| 3 roky | 4,71 | 5,07 |
| 5 let | 4,96 | 5,31 |
| 10 let | 5,35 | 5,64 |
| zdroj: Swiss Life Hypoindex; LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti | ||
Naopak nejvyšší sazby jsou aktuálně u LTV nad 80 procent u desetileté fixace (5,64 procenta) a u fixace na jeden rok (5,38 procenta).
Hypotékám se letos zatím daří
První čtvrtletí roku bývá na hypotečním trhu tradičně spíše „rozjezdové“. Až druhý kvartál obvykle naznačí, jakým směrem se bude vyvíjet celý rok. Přesto již první měsíce letošního roku ukazují, že proti loňsku se trh výrazně rozhýbal.
„Počet i objem poskytnutých hypoték je téměř dvojnásobný ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Lze předpokládat, že tento pozitivní trend bude pokračovat i v následujících měsících, a to mimo jiné díky postupnému, ale stále velmi pomalému snižování úrokových sazeb ze strany hypotečních bank. Ne všechny sazby ale klesají. Zatímco většina bank dosud nesnižovala nebo dokonce zvyšovala sazby u delších fixací na pět a více let, některé instituce nyní zvyšují sazby i u nejkratší roční fixace. Nadále přitom banky upřednostňují fixace na dva až tři roky,“ upozorňuje Jiří Sýkora.
Refixace je rána do rodinného rozpočtu
Vývoj na hypotečním trhu sledují s napětím domácnosti, kterým letos končí fixační období. Lidé, kteří si před pěti lety zajistili hypotéku s úrokovou sazbou kolem dvou procent, nyní čelí srážce s realitou hypotečního trhu a čeká je výrazný nárůst měsíčních splátek, které mohou vzrůst o tisíce korun.
Co tedy doporučit těm, kterým letos končí pětiletá fixace? Jaký typ fixace zvolit, jak postupovat při vyjednávání o nových sazbách a kdy začít jednat?
„S ohledem na vývoj sazeb na trhu doporučuji volit spíše dvou- až tříleté fixace. Co se týče načasování, rozhodně by to nemělo být na poslední chvíli. Ideální je začít řešit situaci alespoň tři měsíce před koncem fixace stávající hypotéky. Výhodou je také obrátit se na svého finančního poradce. Právě on se v daném prostředí pohybuje denně a často dokáže pro klienta vyjednat výhodnější podmínky, než by získal sám,“ uvádí Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Ceny nemovitostí na novém rekordu
Zdražování bytů přitom nepolevilo ani v závěru loňského roku. „Podle údajů Eurostatu se ceny bytů loni zvýšily v průměru o 5 procent. Jen za poslední kvartál loňského roku si ceny bytů připsaly dalších 8,4 procenta a nové byty dokonce téměř 10 procent. Rychlý růst cen bytů tak znovu vede ke snížení dostupnosti bytů a zřejmě bude hůř. Vzhledem k tomu, jak pomalu se u nás stále staví, zatímco hypotéky prožívají nový boom, tomu snad jinak ani být nemůže. Česko má tak ,šanci‘ stát se znovu zemí s nejnižší dostupností bydlení v EU,“ komentuje zdražování nemovitostí Petr Dufek, hlavní ekonom Banky Creditas.
Nejvíce napjatá je situace v Praze, kde podle výpočtů Numbeo průměrný obyvatel potřebuje více než 17 ročních příjmů na to, aby si pořídil průměrný byt, zatímco v Berlíně je to jen 11 a v Bratislavě 15 ročních příjmů.
„Svižně mohou růst ceny bytů i v letošním roce, pokud se situace na straně nabídky nebo poptávky výrazně nezmění. Pokud bude nárůst jen okolo pěti procent, bude to možné považovat za úspěch,“ poznamenává Petr Dufek.
Jaký bude další vývoj na hypotečním trhu
A jak se podle odborníků budou vyvíjet hypoteční sazby v následujících měsících? „Prognóza není jednoduchá, a to nejen z důvodu domácí ekonomiky, ale i vzhledem ke globálnímu dění, které může trh ovlivnit. Významnou roli přitom hraje také konkurenční boj mezi jednotlivými bankami. Podle mého názoru mohou hypoteční sazby i nadále klesat, i když velmi pomalu. Pokud by se však naplnily pesimistické scénáře, může dojít k zastavení tohoto poklesu a následné stagnaci sazeb,“ předpokládá Jiří Sýkora.
S tím, že vzhledem k současnému dění na finančních trzích je velmi složité predikovat vývoj hypotečních sazeb, souhlasí i Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select. Podle něj obavy z vyšší inflace způsobené tarifní politikou Donalda Trumpa vedly k rostoucím spekulacím o možném zdražení hypotečních sazeb. Jak však Trump vygradoval obchodní válku do extrémních rozměrů, začaly centrální banky uvažovat o rychlém snižování úrokových sazeb v reakci na možné riziko recese, což by mohlo vést ke zlevnění hypoték.
„Vzhledem k nejistotě, kterou americká administrativa vnesla do světové ekonomiky, očekávám, že hypoteční sazby zůstanou stabilní. Bankám se v takové nejistotě nebude chtít podnikat unáhlené kroky, než bude jasné, jakým směrem se ekonomika a inflace vydají. Na rozuzlení si tedy ještě budeme muset chvíli počkat,“ uzavírá Tom Kadeřábek.
