Nepříjemné překvapení proto čeká na domácnosti, kterým letos končí například pětileté fixace, a budou tak čelit tisícovým nárůstům měsíčních splátek.
„Zájem klientů o hypoteční úvěry navázal na závěr minulého roku a stále drží své svižné tempo. Naproti tomu v oblasti úrokových sazeb máme mnohem méně důvodů k optimismu. Čas od času se v některé z bank objeví drobné snížení sazeb, ale stejně často se objevuje drobné zvýšení. Jsou to však jen malé, doslova zanedbatelné změny a trend tak zůstává víceméně jasný: úrokové sazby aktuálně stagnují a nic nenasvědčuje, že by se to v dohledné době mělo změnit,“ přibližuje situaci na hypotečním trhu David Eim, místopředsedu představenstva společnosti Gepard Finance.
„Nicméně v příštích měsících by se dalo očekávat o málo výraznější snížení sazeb. Banky totiž v tomto období přicházejí s jarními akčními nabídkami, které jsou postaveny na nižších úrokových sazbách,“ dodává Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Jarní akce bank. Malé slevy, velká očekávání
S příchodem jara se na hypotečním trhu tradičně objevují akční nabídky bank lákající klienty na výhodnější podmínky. Ani rok 2025 není výjimkou, nicméně dramatické propady sazeb nečekejme. Na druhé straně, pro rodinné rozpočty je snížení o každou setinu procenta úlevou.
Pro trh je podstatné, co udělají tři největší hypoteční hráči: Česká spořitelna, ČSOB a Komerční banka. S jednou z prvních akčních nabídek letos přišla KB, která nabídla zvýhodněnou úrokovou sazbu 4,59 procenta pro fixace na 2 nebo 3 roky. Tato nabídka platí pro žádosti podané v období od 3. do 17. února 2025. „Nová sazba patří mezi nejvýhodnější na trhu. Zlevněním hypoték chceme vyjít vstříc zájemcům o nové bydlení v nadcházející jarní sezoně, která je tradičně spojena s vysokým zájmem o financování nemovitostí,“ vyjádřil se Ondřej Šuchman, manažer hypoték Komerční banky.
Zda tento krok Komerční banky přiměje ke zlevnění hypoték i další velké hráče, ukáže jarní boj o klienty. „Konkurence mezi bankami je jedním z faktorů, který by mohl s cenou hypoték zahýbat. Jak už jsme viděli u akcí některých bank, snižování sazeb je mírné, ale pokud se přidají další hráči, může se efekt projevit výrazněji,“ upozorňuje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
Refixace hypotéky je pro domácnosti ledová sprcha
Vývoj hypotečního trhu je noční můrou pro domácnosti, kterým letos končí fixace jejich úvěru. Mnozí Češi, kteří si před pěti lety zajistili výhodné sazby kolem dvou procent, nyní čelí nepříjemnému probuzení. Zatímco v roce 2020 se průměrná sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu pohybovala v lednu a únoru kolem 2,4 procenta a v prosinci téhož roku dokonce jen kolem 2 procent, dnes se úrokové sazby pohybují kolem 5 procent. Rozdíl na měsíčních splátkách tak dosahuje tisíců korun.
Blíží se konec fixace vaší hypotéky. Jak z toho vytěžit co nejvíce? |
„V případě, že klientům končí pětiletá fixace s úrokem kolem dvou procent, musí očekávat výrazný zásah do rodinného rozpočtu. Nové sazby se totiž mohou pohybovat kolem pěti procent, což u průměrné hypotéky ve výši 3,5 milionu korun znamená rozdíl ve splátce až šest tisíc korun měsíčně. Pokud jde o volbu nové fixační doby, přikláněl bych se spíše ke krátkodobější variantě. Doporučoval bych proto kratší fixační období, například na dva nebo tři roky,“ říká Jiří Sýkora.
Měsíční splátka dále klesá
Měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 5,11 procent p. a. činí v únoru 20 692 korun. Ti, kteří si nyní berou hypotéku, ušetří z rodinného rozpočtu každý měsíc více než tisíc korun ve srovnání se situací před rokem. V únoru 2024 totiž měsíční splátka v tomto modelovém příkladu dosahovala 21 703 korun při nabídkové sazbě 5,6 procenta.
| Fixace | Do 80 % LTV | Nad 80 % LTV |
|---|---|---|
| 1 rok | 5,13 | 5,50 |
| 3 roky | 4,78 | 5,17 |
| 5 let | 5,06 | 5,44 |
| 10 let | 5,48 | 5,84 |
| zdroj: Swiss Life Hypoindex; LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti | ||
Sazby hypotečních úvěrů se kromě tříleté fixace u LTV do 80 procent drží nadále nad úrovní pěti procent. Nejvyšší sazby jsou aktuálně u LTV nad 80 procent u desetileté fixace (5,84 procenta) a u LTV do 80 procent rovněž u desetileté fixace (5,48 procenta).
Ceny nemovitostí opět rostou, čekání se může prodražit
Zatímco hypoteční sazby klesají jen velmi pomalu, ceny nemovitostí se vydaly vzhůru. „Pokud budou klesat sazby hypoték, zvýší to zájem o ně a s tím je spojen i růst cen nemovitostí. Proto lze očekávat, že ceny nemovitostí budou i letos nadále růst,“ říká Jiří Sýkora.
Mnoho zájemců o vlastní bydlení dnes váhá, zda si vzít hypotéku hned, nebo počkat na další pokles sazeb. Vyčkávání je však riskantní. Nižší úroková sazba může sice krátkodobě snížit měsíční splátku, ale vyšší pořizovací cena nemovitosti se do celkových nákladů na bydlení promítne mnohem výrazněji.
„Na konci loňského roku růst cen ve stavebnictví zrychlil. Stavební práce byly v prosinci meziročně vyšší o 2,6 procenta, stavební materiál zdražil o 0,7 procenta. Jakékoliv odkládání zahájení stavby či koupě nemovitosti se proto nevyplatí, cena bude jen a jen vyšší. Například u nových bytů v Praze očekávám letos růst cen v průměru o sedm procent,“ přibližuje Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.
„Pokles úrokových sazeb obvykle vede k růstu cen nemovitostí, takže čekání se nemusí vyplatit. Nižší sazbu si klient sjedná jen na několik let, ale vyšší pořizovací cenu bude splácet po celou dobu úvěru,“ upozorňuje Jiří Sýkora. Kdo tedy vyčkává s nadějí, že si brzy pořídí hypotéku s výhodnějším úrokem, může nakonec zjistit, že si za samotnou nemovitost připlatí ještě více.
Inflace je na dobré cestě, ČNB snížila sazby
Statistici ve čtvrtek 6. února 2025 poprvé zveřejnili předběžný odhad inflace, a to na přání České národní banky. Za leden čekají meziroční inflaci na úrovni 2,8 procenta. Předběžný odhad statistický úřad začal zveřejňovat na přání České národní banky, aby bankovní radě ČNB pomohl tento údaj lépe rozhodovat o výši úrokových sazeb, které inflaci ovlivňují.
Statistici poprvé zveřejnili předběžný odhad inflace. Za leden čekají 2,8 procenta |
Česká národní banka podle očekávání analytiků rozhodla 6. února 2025 o dalším nastavení úrokových sazeb, vrátila se k uvolňování měnové politiky a snížila základní úrokovou sazbu o čtvrt procentního bodu na 3,75 procenta. Sazba je tak na nejnižší úrovni od konce ledna 2022. Tento krok ČNB může být impulzem i k dalšímu zlevňování hypoték.
„Pokud někdo plánuje hypotéku, zvláštní nadšení není na místě. Úrokové sazby hypoték se od repo sazby přímo neodvíjí a není tedy důvod se domnívat, že by banky obratem úrokové sazby hypoték snížily,“ uzavírá David Eim.
