„Na konci roku dosáhl Swiss Life Hypoindex nejnižší hodnoty od května roku 2022, když se v prosinci dostal na 5,22 procenta. Za tímto poklesem stojí snížení nabídkových sazeb několika bank, které si tak pravděpodobně připravují půdu pro oživení hypotečního trhu v roce 2025, kdy lze očekávat další pokles sazeb úvěrů na bydlení,“ komentuje vývoj Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
„Klienti mají zájem o hypoteční úvěry. Potvrzuje se tak trend posledního již více než půl roku. Myslím, že rok 2025 bude z pohledu hypoték ve znamení mírného poklesu úrokových sazeb, ale především dalšího růstu zájmu klientů. Zdá se, že po nepříjemném dvouletém půstu se trhu s hypotečními úvěry opět blýská na lepší časy,“ očekává David Eim, místopředsedu představenstva společnosti Gepard Finance.
Měsíční splátka klesla pod 21 tisíc korun
Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné prosincové nabídkové sazbě 5,22 procenta činila 20 909 korun. Poprvé od dubna 2022 tak klesla měsíční splátka pod hranici 21 tisíc korun. Proti období na počátku letošního roku, kdy se sazby pohybovaly přes 6,3 procenta, je splátka u 3,5 milionové hypotéky se splatností 25 let o více než 2 000 korun nižší.
| Fixace | Do 80 % LTV | Nad 80 % LTV |
|---|---|---|
| 1 rok | 5,28 | 5,60 |
| 3 roky | 4,94 | 5,28 |
| 5 let | 5,11 | 5,44 |
| 10 let | 5,54 | 5,71 |
| zdroj: Swiss Life Hypoindex; LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti | ||
Sazby hypotečních úvěrů se kromě tříleté fixace u LTV do 80 procent drží nadále nad úrovní pěti procent. Nejvyšší sazby jsou aktuálně u LTV nad 80 procent u desetileté fixace (5,71 procenta) a jednoleté fixace (5,60 procenta).
„Celý rok 2024 byl ve znamení postupného poklesu sazeb hypoték. Tento pokles však nebyl tak výrazný, jak se ještě počátkem roku očekávalo. Přestože dvoutýdenní repo sazba během roku klesla téměř o 3 procenta, banky toto snížení do hypotečních sazeb promítly jen částečně. Důvodů bylo několik. Jedním z nich byl nedostatečně vysoký strop účelně vynaložených nákladů stanovený zákonem o spotřebitelských úvěrech, které klient platí při předčasném splacení.
Dalším důvodem mohlo být i to, že si banky po letech nízkých marží mohli ,polepšit‘. S blížícím se koncem roku navíc hrála roli skutečnost, že banky již měly splněné své letošní plány počtu poskytnutých úvěrů, a proto se začaly spíše připravovat na rozjezd hypotečního trhu na začátku příštího roku,“ komentuje letošní dění na hypotečním trhu Jiří Sýkora.
Jaký očekávat vývoj na hypotečním trhu
„Na první pohled vykazuje český nemovitostní trh jasné známky oživení. Toto oživení však může relativně brzy narazit na svůj limit. Důvodů je několik, tím primárním je vývoj inflace, kdy inflační prognóza České národní banky pro poslední měsíc roku 2024 počítá s dalším mírným nárůstem z aktuálních 2,8 procenta na 3,3 procenta, což je hodnota za horní hranicí tolerančního pásma. Tomu nepomáhá ani oslabující koruna. Právě toto jsou faktory, jež mohou pokles úrokových sazeb v nadcházejícím období zpomalit,“ předpokládá Jiří Vančura, ředitel úseku nemovitostního financování Trinity Bank.
Vývoj úrokových sazeb na hypotečním trhu v roce 2025 bude podle Toma Kadeřábka, vedoucího produktového oddělení Swiss Life Select, záviset na dvou faktorech. Prvním faktorem bude makroekonomické prostředí, jak v České republice, tak ve světě, a jeho vliv na českou inflaci. S nástupem Donalda Trumpa do funkce reálně hrozí naplnění jeho slibů v podobě agresivní celní politiky. To by mohlo znamenat zvýšení cen nejen pro americké, ale i evropské a české spotřebitele. Lze proto očekávat, že EU by reagovala odvetnými cly. Tato cla a narušení dodavatelsko-odběratelských řetězců by mohly vést ke zvýšení inflace.
„Česká národní banka již avizovala, že by mohla úrokové sazby uvolňovat pomaleji, pokud se ukáže, že inflace nebude tak nízká, jak předpokládá. Svou roli sehraje i česká koruna, která po amerických volbách oslabuje. Toto oslabení by mohlo ČNB donutit k přestávce nebo výraznému zpomalení snižování sazeb. Oslabující koruna totiž podporuje vyšší inflaci. Ačkoliv se cenotvorba hypotečních sazeb neřídí základní úrokovou sazbou ČNB, směr a trend pohybu sazeb jsou pro hypotéky důležité. Hypoteční sazby se odvíjejí od marže banky a úrokových swapů, které předpovídají budoucí vývoj sazeb, například na tři nebo pět let,“ poznamenal Tom Kadeřábek.
Druhým faktorem, který ovlivní výši hypotečních sazeb v roce 2025, je konkurenční prostředí mezi bankami. Ty si aktuálně podle Kadeřábka užívají vysokých marží a zatím to nevypadá, že by s jejich snižováním pospíchaly. Konkurenční tlak je slabý a čeká se na reakci velkých bank. Snížení sazeb by však mohlo znamenat, že banky by kanibalizovaly své dřívější úvěry. Klienti by totiž ihned žádali o refinancování svých hypoték, což by bankám přineslo ztráty.
„I zde se opět ukazuje problém hypoteční turistiky a skutečnost, že klient může refinancovat starší úvěry prakticky bez poplatku. Tato volnost pro klienty znamená obecně vyšší úrokové sazby. Tento problém však nevyřešila ani loňská novela zákona, a proto můžeme počítat s tím, že banky se do výrazného snižování sazeb nepohrnou, pokud konkurence nezvolí agresivní cenovou politiku,“ poznamenává Kadeřábek.
Pokud nenastane nic neočekávaného, lze v příštím roce očekávat podle odborníků další pozvolný pokles sazeb hypoték pod 5 procent. Sazby začínající trojkou však podle odborníků pravděpodobně zůstanou jen vzpomínkou na minulost.
