Kvůli kosmetickému poklesu úrokových sazeb zůstávají hypotéky drahé. Snížení měsíčních splátek se tak zájemci o vlastní bydlení nedočkali ani v listopadu. Naproti tomu bankovní marže u hypotečních úvěrů jsou v současnosti přibližně o čtyři desetiny procentního bodu vyšší, než je dlouhodobý průměr. Pokud by nyní bankám stačila průměrná marže, úrokové sazby hypoték by se již pevně zakotvily pod pětiprocentní hranicí.
„Trend vývoje úrokových sazeb hypoték se na počátku listopadu nezměnil. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu má nyní hodnotu 5,32 procenta. Stále se potvrzuje, že banky nic nenutí ke znatelnějšímu snižování sazeb. Důvodem může být to, že již splnily letošní plány v poskytnutých úvěrech nebo že zvýšenými maržemi pokrývají ztráty z období, kdy sazby byly pod dvěma procenty,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Výraznější zlevňování hypoték se podle Sýkory nedá očekávat dříve než na počátku příštího roku. V horším případě až v rámci jarních akčních nabídek, které mají každoročně „rozproudit“ hypoteční trh po zimní přestávce.
„Vlastně není překvapení, že změna v nabídkových sazbách hypotečních úvěrů je víceméně pouze kosmetická. Hypoteční trh se zotavuje, objemy poskytnutých hypoték jsou velmi slušné, Češi si na nový hypoteční normál se sazbami kolem 5 procent tak nějak zvykli. K tomu přidejme logické obavy bank z vlny refinancování a možná i nedávné zvýšení neúročených povinných minimálních rezerv. A máme důvody, proč razantnější snížení sazeb v dohledné době nelze čekat,“ poznamenává výkonný ředitel společnosti JRD Jan Sadil.
„Objem poskytnutých hypotečních úvěrů se pohybuje na velmi příznivých hodnotách. Poslední oficiální čísla z měsíce září trend potvrzují výsledkem bezmála 23 miliard korun. Zájem klientů o financování bydlení aktuálně převážil bariéru vyšších úrokových sazeb. Roli hraje fakt, že část klientů oddalovala své plány v naději na brzký pokles úrokových sazeb. Aktuálně je však zřejmé, že úrokové sazby se k dalšímu poklesu nechystají a není tedy příliš nač čekat. Přinejmenším do konce roku se na tomto trendu nejspíš už nic nezmění,“ dodává David Eim, místopředsedu představenstva společnosti Gepard Finance.
Na trhu se již podle odborníků sice objevily nabídky hypoték s nižšími sazbami, ale tato změna zatím nestačí k tomu, aby se výrazněji promítla do celkového trendu. Pokud se některý z největších hráčů na hypotečním trhu nerozhodne výrazně snížit sazby a rozhýbat konkurenční boj, zásadní změny nenastanou.
Měsíční splátka klesla jen o 39 korun
Sazby hypotečních úvěrů se tak drží nadále nad úrovní pěti procent. Nejlevnější nabídkové úrokové sazby jsou aktuálně u fixací na tři roky, a to 5,04 procenta u LTV do 80 procenta a 5,29 procenta u LTV nad 80 procent.
| Fixace | Do 80 % LTV | Nad 80 % LTV |
|---|---|---|
| 1 rok | 5,37 | 5,61 |
| 3 roky | 5,04 | 5,29 |
| 5 let | 5,23 | 5,48 |
| 10 let | 5,63 | 5,81 |
| zdroj: Swiss Life Hypoindex; , LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti | ||
Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 5,32 procenta činila v listopadu 21 116 korun. V říjnu byla při průměrné nabídkové sazbě 5,34 procenta ve výši 21 155 korun – meziměsíčně tedy klesla pouze o 39 korun. Od začátku roku poklesla měsíční splátka o necelých 1 400 korun, protože v lednu činila 22 472 korun. I to ukazuje, jak málo se letos sazby změnily.
Výraznější pokles sazeb letos už nepřijde
Do konce roku rozhodně nelze očekávat žádné výrazné zlevnění hypotečních sazeb. Při pohledu na úrokové swapy, od nichž se sazby hypoték primárně odvíjejí, a na aktuální hypoteční sazby je zřejmé, že si banky užívají období relativně vysokých marží.
Na vlastní bydlení mladí rezignují. Nechtějí splácet dluhy až do důchodu |
„Důvody jsou jednoduché a zásadní změnu očekávám až v důsledku konkurenčního tlaku. K tomu dojde ve chvíli, kdy první velký hráč výrazně zlevní, sníží úrokové sazby a tím si ukrojí ze své marže. Ostatní banky pak budou nuceny také zlevnit, aby si udržely klienty,“ předpokládá Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
Podle Toma Kadeřábka se banky do zlevňování nyní nehrnou, protože by si nižšími sazbami „kanibalizovaly“ starší úvěry s vyššími sazbami. Tito klienti by totiž logicky žádali o předčasné refinancování na nižší sazbu, což by pro banku znamenalo ztrátu. Tento příklad dobře ukazuje, jak hypoteční turistika, a to, že jí zákonodárci umožnili, drží hypoteční sazby na vyšší úrovni. Pokud by banky získaly dostatečnou „injekci“ z poplatků za předčasné splacení, mohly by současné sazby být nižší.
„V současnosti si banky díky vyšším maržím vytvářejí rezervy pro případ předčasných splátek a náklady tím přenášejí na klienty. Situaci nezlepšila ani nová legislativa, která bankám umožňuje uplatnit o něco vyšší poplatek za předčasné splacení. Tento poplatek však v nové podobě není pro banky dostačující, a navíc se vztahuje pouze na nové smlouvy uzavřené po 1. září 2024. Nižší sazby u hypotečních úvěrů tedy můžeme očekávat nejdříve během příštího roku. Rozhodně se však nedostaneme na úrovně, kdy hypoteční sazby začínaly číslem jedna nebo dvě. Takové období se jen tak nevrátí,“ uzavírá Tom Kadeřábek.
