Hypotéka jako nástroj ke zbohatnutí

aktualizováno 
Psát o hypotékách jako o nejvhodnějším prostředku k získání vlastního bydlení by bylo nošením dříví do lesa. Hypotéku si však stále častěji berou lidé, kteří na pořízení bydlení mají vlastní prostředky. Důvody jsou vcelku zřejmé. Vzhledem k velmi nízkému úročení a především státní podpoře se může stát hypotéka velmi výhodným prostředkem k možnosti vlastního investování.

Zároveň je to ideální prostředek vyšších příjmových skupin, jak získat od státu slušný objem finančních prostředků a alespoň částečně si kompenzovat vysokou daňovou zátěž. Zkusme si tedy ověřit, zda se vyplatí vzít si hypotéku i těm, kteří mají vlastní prostředky na koupi nemovitosti určené k bydlení.

Předpokládejme, že pětatřicetiletý muž má v úmyslu si pořídit vlastní bydlení a zároveň disponuje dostatečným množstvím peněz nutných k zakoupení vyhlédnutého bytu. Ten stojí rovný jeden milión korun. Nabízí se mu tedy nejjednodušší možnost spočívající v nákupu této nemovitosti z vlastních úspor. Na druhé straně existuje možnost vzít si hypotéku a vlastní prostředky investovat. To mu samozřejmě umožní využít státní podpory hypoték, zatímco koupě z vlastních prostředků nikoliv. Jak by tedy vypadala kalkulace v případě, že by se náš klient rozhodl pro hypotéku a následné investování volných peněžních prostředků?

Parametry hypotéky:

Modelový klient ručí za hypotéku pořizovanou nemovitostí a tudíž musí 30 procent její hodnoty zaplatit z vlastních prostředků. V důsledku toho získá hypoteční úvěr ve výši 700 tisíc korun při úrokové sazbě 7 % p.a. a době splatnosti 15 let. Vzhledem k tomu, že se nejedná o pořízení nové nemovitosti, tak nemá nárok na státní příspěvek, avšak bude si odečítat zaplacené úroky od základu daně.

Výše úvěru

700 000 Kč

Měsíční anuita

6 256 Kč

Celkem zaplaceno

1 126 080 Kč

Zaplacené úroky

426 080 Kč

Čistá daňová úspora při 32 % celkem

136 346 Kč

Průměrná měsíční daňová úspora

757 Kč

Průměrná čistá měsíční zátěž klienta

5 499 Kč

Vysvětlivky k tabulce: Klient bude bance platit měsíční anuitu ve výši 6 256 korun. O zaplacené úroky si bude snižovat základ daně a zároveň předpokládejme, že se klient pohybuje v nejvyšším daňovém pásmu ve výši 32 procent. Za celou dobu splácení hypotečního úvěru tedy bude realizovat čistou daňovou úsporu ve výši 136 346 korun. V průměru si tedy měsíčně sníží svoji zátěž o 757 korun na 5 499 korun. Při pohledu na skladbu anuity si je třeba uvědomit, že v prvních letech splácení si klient bude moci odečíst více než průměrných 757 korun a později naopak méně, avšak pro zjednodušení počítejme s touto daňovou úsporou po celou dobu splatnosti.

Nyní můžeme přistoupit k druhé stránce tohoto modelu a to k investici. Kam tedy s penězi získanými hypotékou, které by zároveň měly dokázat zajistit vlastní splácení hypotéky. Většina investičních analytiků by asi řekla, že patnáctiletý investiční horizont by mohl být dostatečně dlouhý pro investice do akcií. To je sice pravda, ale jejich vysoká volatilita by mohla fungování celého modelu zpochybnit. Poraďme tedy našemu klientovi, aby investoval díky hypotéce získaných 700 tisíc do dluhopisového fondu a následnými prodeji části podílových listů hradil pravidelné splátky hypotečního úvěru.

Každému z nás je jasné, že úspěšnost celého modelu nyní spočívá ve výkonnosti investorem zvoleného dluhopisového fondu. Podíváme-li se kupříkladu na letošní rok, tak štika našich dluhopisových fondů IKS Dluhopisový dosáhl výkonnosti kolem deseti procent a většina ostatních fondů kolem sedmi procent. To by znamenalo, že by v letošním roce dosáhla výnosnost podílových listů stejné hodnoty jako úročení hypotéky (7 procent). Podíváme-li se do historie, tak kupříkladu fond společnosti SIS Bondinvest dosahoval následující výkonnosti.

1997

1998

1999

2000

2001

13,41 %

15,74 %

10,75 %

4,78 %

Cca 6,9 %

To je tedy výkonnost vybraného dluhopisového fondu a nyní je třeba tyto hodnoty porovnat s cenou hypotečních úvěrů v příslušných letech. Co se týče let 1997 a zejména 1998, tak výkonnost fondu by překročila úročení hypotečního úvěru, a to zejména v případě velmi bonitního žadatele. V roce 1999 s největší pravděpodobností také, avšak rok 2000 by byl zcela určitě mínusový. Přestože ceny hypoték šly během tohoto roku výrazně dolů, tak by byly přibližně o tři až čtyři procentní body výše než fondem dosažená výkonnost.

Vraťme se však zpět k našemu příkladu. Předpokládejme, že náš modelový klient investoval zmiňovaných 700 tisíc do dluhopisového fondu, který mu přinesl výkonnost sedm procent p.a., což je shodná hodnota jako úroková sazba u hypotéky. Jinými slovy předpokládejme, že každý rok během splatnosti hypotéky dosáhne vybraný fond stejné výkonnosti jako je hodnota úrokové sazby. Fungování takového modelu samozřejmě vyžaduje jednoroční délku fixace úrokové sazby u hypotéky, která by měla zabránit velkému úrokovému diferenciálu mezi tržní a fixovanou úrokovou sazbou. Zároveň je třeba ještě dodat, že dosažená daňová úspora z hypotéky je refinancována do podílového fondu. Jak by tedy vypadala bilance investovaných prostředků do podílového fondu v případě těchto předpokladů.

1. rok

2.rok

3.rok

4.rok

5.rok

6.rok

7.rok

8.rok

700 000

683 012

664 835

645 385

624 574

602 306

578 480

552 985

9.rok

10.rok

11.rok

12.rok

13.rok

14.rok

15.rok

Konec

525 706

496 518

465 286

431 868

396 111

357 851

316 912

273 108

Vysvětlivky k tabulce: Hodnoty v tabulce znamenají hodnotu podílových listů v případě, že budou veškeré splátky hypotéky spláceny prodejem podílových listů a zároveň bude dosahovat fond stejné výkonnosti jako činí úročení hypotéky. Po zaplacení poslední splátky hypoteční banky by tedy činila hodnota podílových listů více než 273 tisíc. To by znamenalo vynikající bilanci této investice, avšak je třeba vzít v úvahu poplatky související s touto kombinovanou investicí.

V první řadě cenu veškeré dokumentace spojené s hypotečním úvěrem bych ohodnotil na 40 tisíc za celou dobu splatnosti. Tato částka by měla pokrýt ohodnocení žádosti o úvěr, ocenění nemovitosti a pravidelné platby bance za správu úvěru. Dále je třeba vzít v úvahu poplatky spojené s investicí do dluhopisového podílového fondu. Ty se dají zhruba vyčíslit na 20 tisíc korun. Daňový dopad prvních šesti prodejů s ohledem na šestiměsíční časový test lze vyčíslit maximálně ve stovkách korun. Přesto by tento model měl našemu klientovi vynést přibližně 200 tisíc korun. Zároveň tento případ umožňuje získat státní podporu pouze prostřednictvím daňového odpočtu. V případě pořízení nové nemovitosti a získání státního příspěvku by byla výhodnost této kombinace ještě vyšší.

Je jasné, že nejslabším článkem tohoto modelu je právě dosažení alespoň shodné výkonnosti prostředků investovaných v dluhopisovém fondu a úročením hypotéky. Jak jsme si všimli, tak existují případy, kdy výkonnost dluhopisového fondu hravě překoná úročení hypotéky, avšak také opačné případy. To je asi největší nejistota této modelové kombinace.

Vzali jste si hypotéku, přestože jste měli dostatek peněz k pořízení bydlení z vlastních zdrojů? Domníváte se, že kombinace hypotéky a její následné splácení z dluhopisového fondu je ideální nebo by měly být prostředky investovány třeba do akcií? Podělte se s námi o vaše zkušenosti. 

 

Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

  • Nejčtenější

Jak je to s diskutovanou slevou na manželku? Její reálná hodnota klesá

Daňová sleva na manželku nebo manžela patří v Česku mezi významné daňové slevy podporující rodiny formou nižšího...

Sazby hypoték prudce padají. Hypoteční trh však příliš neožívá

Hypotéky zlevnily i v září a zdá se, že tento trend bude pokračovat. Zatímco v lednu průměrná úroková sazba vystoupla...

Vsadil na konopnou látku a jeho tenisky jsou dnes úspěšným hitem

Podnikatelský příběh Tomáše Rohala, který prorazil v Česku i ve světě s konopnými teniskami, není jen o úspěšné cestě...

Jakákoliv snaha zpřístupnit mladým hypotéky je vítaná, říká odbornice

Novela zákona o ČNB, kterou ještě musí projednat parlament, přinese několik změn na hypotečním trhu. Jednou z nich bude...

Obavy z propadu realitního trhu nemám, říká odborník

Investice do realitních fondů jsou stále častějším doplňkem investorských portfolií. Zda se vyplatí a jaká jsou jejich...

Premium

Test kávy v kapslích: Bezpečné, pohodlné, ale drahé potěšení

V kavárně určitě najdete zajímavější druhy kávy, rozpustná je zase levnější. Test jsme zaměřili na kávu v kapslích, z...

Premium

Dějiny čtvrcení v Praze. Nejděsivější případy rozřezaných těl

Děsivé kriminální případy. O těchto čtyřech vraždách mluvila celá republika. Brutální a hrůzostrašné „kouskování“...

Premium

Sex je snadno dostupný, ale nevěra ještě není důvod k rozchodu

Tolerance je podle něj jen povýšenecký postoj k druhému a vytváří korupční prostředí, proto do partnerských ani jiných...

  • Další z rubriky

Hypotéky opět zlevnily, přesto zájem o ně klesá

Hypotéky zlevňují, a to už pátý měsíc. Snižováním sazeb se banky snaží bojovat o každého klienta. Průměrná úroková...

Ručil synovi u hypotéky. Teď bydlí v pronájmu ve škole

Jaroslav z Plzně brzy ovdověl. Zůstal sám na péči a výchovu syna, kterému v té době bylo 14 let. Snažil se mu...

Úrokové sazby u hypoték dál padají. Sílí propad hypotečního trhu

Hypotéky zlevňují už sedmý měsíc. Průměrná úroková sazba poklesla z lednových 3,00 procent na srpnových 2,61 procenta....

Úrokové sazby hypoték dál klesají, a to díky akčním nabídkám bank

Hypotéky dál zlevňují, a to už pátý měsíc. Průměrná úroková sazba poklesla z únorových 2,99 procent na červnových 2,76...

Najdete na iDNES.cz