Srpen zvýraznil rozevírání nůžek mezi klíčovou sazbou ČNB a průměrnou nabídkovou sazbou hypoték. Zatímco Česká národní banka (ČNB) snížila v srpnu základní úrokovou sazbu na 4,5 %, tedy o čtvrt procentního bodu, banky zlevnily své průměrné nabídkové sazby o 0,07 procentního bodu.
„Ovšem pokud díky tomu čekáte teď hned levnější hypotéky, nenechte se mýlit. Vliv úrokových sazeb vyhlašovaných ČNB nemá na hypotéky bezprostřední dopad. Sazby vyhlašované ČNB jsou krátkodobé. Sazby hypoték se však odvozují z dlouhodobých úrokových sazeb, což je dost odlišná kategorie,“ poznamenává David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
Průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů podle Swiss Life Hypoindexu k 5. srpnu 2024 byla 5,42 % p. a., zatímco v červenci to bylo 5,49 % p. a. Jde tak jen o kosmetické zlevnění.
Nicméně ledy pomalu ale jistě roztávají. „Dlouhodobé úrokové sazby šly během července postupně dolů a jedna z menších bank se odhodlala nastavit své sazby tak, aby byly ´již od´ 3,99 % p.a. Ne že by na tyto podmínky dosáhl každý, ale pro část klientů jsou dosažitelné,“ přibližuje David Eim.
„I když k mírnému snižování sazeb dochází prakticky každý měsíc, výsledný efekt není nijak oslnivý. Zůstává tedy otázkou, zda stále platí to, že banky nesnižují sazby, protože si vytváří polštář pro případné předčasné splácení úvěrů, na kterých, podle jejich vyjádření, prodělávají kvůli nízkému stropu na poplatek za předčasné splacení. Nebo, zda se banky pouze hojí za roky, kdy se sazby, a tím pádem i marže bank, pohybovaly na velmi nízkých hodnotách,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Podle odborníků je však jen otázkou času, kdy se rozhoří konkurenční boj, který banky přiměje snížit sazby razantněji. „V roce 2025 bychom se mohli dočkat hypotečních sazeb na úrovni okolo 4 %,“ předpokládá Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
Sjednejte si hypotéku za výhodnějších podmínek do konce srpna |
Měsíční splátka opět o něco málo klesla
Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti při splatnosti na 25 let se drží i nadále nad hranicí 21 tisíc korun. Při srpnové sazbě 5,42 procenta činí 21 326 korun. Od začátku letošního roku tak klesla o 1 263 korun. Splácet vlastní bydlení je tak pro rodinný rozpočet značná finanční zátěž.
Sazby hypotečních úvěrů se drží nad úrovní pěti procent. Optimistické představy, že sazby hypoték budou klesat více, se zatím nenaplňují.
| Fixace | Do 80 % LTV | Nad 80 % LTV |
|---|---|---|
| 1 rok | 5,47 | 5,71 |
| 3 roky | 5,12 | 5,35 |
| 5 let | 5,37 | 5,60 |
| 10 let | 5,72 | 5,86 |
| zdroj: Swiss Life Hypoindex; , LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti | ||
Kde budou sazby na konci roku?
Podle Toma Kadeřábka bude další vývoj hypotečních sazeb záležet na třech faktorech:
1. Inflace
Ta klesla na dvě procenta a dostala se na cíl ČNB, čímž překvapila nejen bankovní radu ale i analytiky. Důležitý bude její další vývoj, protože čím nižší inflace bude, tím rychleji bude ČNB snižovat úrokové sazby a klesnou tak i úrokové swapy, na jejichž základě se ceny hypotečních úvěrů tvoří.
2. Konkurence
Konkurenční boj bude tlačit marže bank dolů a s nimi i nabízené úrokové sazby. Je otázkou, jak velký bude apetit klientů po hypotečních úvěrech.
3. Polštář proti hypoteční turistice
V září začne platit nový zákon, kdy si banky budou moct účtovat poplatek až 1 % z nesplacené jistiny při předčasném splacení úvěru. Banky ovšem požadovaly poplatek ve výši 2 % a dá se tak očekávat, že se to klientům promítne v dražších hypotečních úvěrech, potažmo vyšších úrokových sazbách. Zde bude hodně záležet na tom, co převáží, tedy zda boj o klienty a konkurence, nebo obava bank ze ztráty způsobené předčasným splacením úvěrů, jak to vidíme už v dnešní době.
„Pokud vezmeme v potaz aktuální makroekonomickou situace a odhady, je pravděpodobné, že hypoteční sazby by se mohly ke konci roku pohybovat nad úrovní 4,5 % a v roce 2025 bychom se mohli dočkat hypotečních sazeb na úrovni okolo 4 %. Ba co víc, třeba se po dlouhé době objeví i hypotéky začínající trojkou,“ uzavírá Tom Kadeřábek.
