„I v průběhu května sazby nadále rostly, a tak není překvapení, že nabídková sazba Fincentrum Hypoindex v červnu dosáhla na hranici 5,71 %. A bohužel podle prohlášení ČNB je jasné, že stále nejsme na pomyslném vrcholu, protože na konci června má následovat další zvýšení základních sazeb,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.
„Průměrné úrokové sazby se již pohybují na šestiprocentní hranici a v tomto měsíci ji bezesporu překročí. Napovídají to vyjádření členů bankovní rady, kteří se netají záměrem hlasovat na svém posledním zasedání ve stávající sestavě pro další nezanedbatelné zvýšení sazeb. Otevřeně mluví o 0,75 procentního bodu a osobně si dovedu představit i celý jeden procentní bod,“ předpokládá David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
Vzhledem k obměně části členů bankovní rady ČNB na konci června se podle Eima dá čekat také jistá změna v přístupu k dalšímu zvyšování sazeb a samozřejmě také jiné rozložení hlasů. „To si končící členové bankovní rady dovedou jednoduše spočítat a proto bych rozuměl i tomu, pokud by při svém posledním hlasování byli ještě razantnější, než doposud,“ poznamenává.
Bankovní rada České národní banky (ČNB) naposledy zvýšila úrokové sazby na jednání 5. května, a to o 0,75 procentního bodu na 5,75 %. O další změně základních sazeb bude ČNB rozhodovat na zasedání 22. června.
Kdy skončí růst základních sazeb?
Podle vyjádření dosluhujícího guvernéra ČNB Jiřího Rusnoka v nedělních Otázkách Václava Moravce v České televizi je vysoká pravděpodobnost, že bankovní rada opět zvýší úrokové sazby v případě, že aktuální data o vývoji ekonomiky potvrdí odhady květnové prognózy ČNB. Další zvyšování základních sazeb se do konce roku neočekává.
V červenci se stane nových guvernérem současný člen bankovní rady Aleš Michl, který se již nechal slyšet, že na srpnovém zasedání navrhne ponechání úrokových sazeb. Společně s Alešem Michlem byl dosud proti zvyšování sazeb pouze člen rady Oldřich Dědek.
Na konci června navíc vyprší po šesti letech mandát viceguvernérovi ČNB Tomáši Nidetzkému a členovi bankovní rady Vojtěchu Bendovi. Těm může prezident Miloš Zeman mandát prodloužit, ale může na jejich místo jmenovat i nové členy rady. Do rady musí prezident také jmenovat nového sedmého člena za Jiřího Rusnoka.
Ale i viceguvernér ČNB Tomáš Nidetzký v rozhovoru pro stanici CNN Prima News uvedl, že zvýšení sazeb na červnovém zasedání může být posledním v současném cyklu utahování měnové politiky. Vrcholu by tak nabídkové sazby mohly dosáhnout již v letních měsících.
Hypotéky nad 80 % již za 6 %
„Rychlejším tempem než průměrná nabídková sazba hypoték rostly během května sazby hypoték do 80 % odhadní ceny nemovitosti s fixací na jeden rok, a to o 0,42 procentního bodu na 5,92 % p. a. Sazby hypoték s fixací na tři roky vzrostly o 0,35 procentního bodu na 5,88 % p. a.,“ přibližuje Jiří Sýkora.
Sazby hypoték fixovaných na pět let se zvýšily o 0,36 procentního bodu na 5,51 % p. a. a na 10 let o 0,38 procentního bodu na 5,52 % p. a. Více než 6 % p. a. již zaplatíte za hypotéku nad 80 % odhadní ceny nemovitosti s fixací na tři roky, a to v průměru 6,1 % p. a.
„Pokud si tedy lidé potřebují pořídit nové bydlení během následujícího roku, momentálně by měli spíše spěchat, než svůj záměr krátkodobě odkládat. V jiné situaci jsou pochopitelně lidé, kteří mohou odložit pořízení nového bydlení o několik let,“ komentuje Valér Klukan, expert hypotečního tržiště Zaloto.
Jak dodává, vývoj sazeb v druhé polovině roku a v roce příštím bude záviset na konání ČNB pod vedením nového guvernéra Aleše Michla. „Přestože záležet bude na složení bankovní rady, většina členů snad již chápe, že tak rychlé a razantní zvyšování sazeb společně s růstem cen energií, pohonných hmot, jídla a vlastně všeho, bude reálně pro velké množství lidí likvidační. A proti inflaci víceméně nepůsobí,“ míní Klukan.
Ceny nemovitostí na maximech?
S růstem sazeb rostou i měsíční splátky úvěrů. Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti při fixaci na tři roky, splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 5,71 % p. a. se v červnu vyšplhala na 21 926 korun.
„Pokud dnes klient podepíše smlouvu na hypotéku ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let, musí si připravit, že bude měsíčně splácet přes 21 900 korun. V porovnání s minulým měsícem to je o 800 korun víc a oproti červnu 2021 je tato splátka vyšší o více než 6 000 korun.“ přibližuje Sýkora..
Snížení cen nemovitostí v dohledné době přitom podle odborníků nelze očekávat. Důvodem je zdražování stavebního materiálu, energií a nedostatek pracovní síly, která se promítá do růstu mzdových nákladů. Celkové stavební náklady výrazně vzrostly a jejich pokles s největší pravděpodobností do konce roku nenastane. Nejpravděpodobnějším scénářem je jejich stabilizace na současné úrovni.
Dojde ke stagnaci nemovitostního trhu?
„Ceny nemovitostí letos dosáhly na svá historická maxima a nedá se očekávat, že by mělo dojít k jejich propadu. Dá se ovšem očekávat zpomalení tohoto růstu, nebo případná stagnace,“ míní Jiří Sýkora.
„Jedna z predikcí může být zamrznutí trhu s nemovitostmi v některých lokalitách. Ceny nemovitostí dosahují takových úrovní, kdy se nachází na cca 15násobku průměrné mzdy. Kupní síla obyvatelstva tedy při současných cenách dosahuje svých limitů. Pokud nastane situace, že například ve Středních Čechách a Praze nebudou nemovitosti klesat na ceně, nebo dokonce o několik procent růst, může dojít ke stavu, kdy se nesetká nabídka s poptávkou. Pak se začnou hromadit neprodané nemovitosti v nabídce,“ dodává Jakub Veverka, hlavní ekonom Videobydleni.cz.
Tento fakt vidí podle Veverky již dnes někteří developeři, proto mění strategii a namísto prodeje přistupují k pronájmu některých projektů. „Z našich dat nyní vyplývá, že se zvyšuje poptávka po pronájmu o vyšší jednotky procent meziměsíčně. Růst poptávky po pronájmech je tak nejvyšší za posledních 10 let. K růstu samozřejmě přispívá kromě energií také uprchlická krize,“ uzavírá Veverka.
